Polémico Registro Público de Encargados de Edificios

[BPN-15/11/24] El pasado 28 de octubre el diputado Enrique Luis Thomas (PRO Libertad) presentó un proyecto de ley para crear en la provincia de Mendoza un Registro Público de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal (RPEEPH) y un Curso Obligatorio para Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal y de Condominios Cerrados.

Según explicó en sus fundamentos los encargados de edificios "manejan una detallada información de todo lo que sucede en su entorno laboral y conoce los movimientos de ingreso y egreso, en general, tanto de particulares como del personal de las oficinas que tienen actividad dentro de los condominios", y agregó: "Para favorecer dicha confiabilidad, se propone crear un Registro de Datos Personales del personal ofrecido o en ejercicio que al mismo tiempo sirva de constancia de las capacitaciones acreditadas del mismo".

El diputado mendocino argumentó que a los encargados se les requerirá una especialización profesional que incluirá las siguientes materias: primeros auxilios, ascensores, arreglos eléctricos, plomería, sismos y seguridad.

Este curso será dictado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontalidad (SUTERyH) en sus dependencias [artículo 2º).

Su costo "podrá ser absorbido por el SUTERyH en su costo total o en un acuerdo de pago con el trabajador en los casos donde el trabajador ya se encuentre ocupando el cargo en el consorcio" (artículo 3º).

Serán los administradores de consorcios los que "deberán arbitrar los medios necesarios para asegurar que la asistencia de los trabajadores del consorcio al curso dispuesto sea dentro del horario de trabajo sin que se altere la prestación del mismo" (artículo 4º).

El secretario general de SUTERyH en Mendoza, Carlos Esteban Flores, manifestó a un medio local que los trabajadores del gremio "están felices" con lo establecido en la iniciativa, ya que el proyecto le dará un mayor peso a su rubro. Como dato objetivo agregó que en la provincia de Mendoza hay 450 encargados afiliados al sindicato.

Señaló también que "este cambio significa un respaldo a su trabajo en frente de las "picardías" de los administradores. Según explicó el secretario sindical, éstos sacan lucro a partir de restar roles a los encargados por medio de la contratación de servicios de por ejemplo, limpieza".

Entre los requisitos que exigirá el proyecto a los encargados para poder inscribirse y por lo tanto poder trabajar en un consorcio estarán (artículo 5º):

1.- Certificado de antecedentes penales expedidos por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal.

2.- Certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores Alimentarios Morosos.

3.- Certificado de residencia permanente en el país.

4.- Certificado de aprobación del curso de capacitación dictado por el SUTERH o el organismo autorizado que establezca la autoridad de aplicación...

No podrán inscribirse y por lo tanto "mantener la condición de trabajador activo" (artículo 6º):

1.- Los inhabilitados por condena penal o por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.

2.- Los inscritos en el registro de deudores alimentarios morosos.

Uno de los artículos más curiosos es que ordena que "el encargado de edificio deberá presentar anualmente, a la asamblea ordinaria de copropietarios, una constancia actualizada del Certificado de Inscripción en el Registro Público de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal".

Comentario: Las preguntas que quedan en el aire son: ¿Si el superior directo del encargado es el administrador por qué lo debe presentar en la asamblea anual? ¿Si no presenta el certificado contrariando lo ordenado por la ley se lo debería despedir? ¿En ese caso el despido es con causa (sin indemnización) o sin justa causa (con indemnización)? El artículo 5º de la iniciativa explícitamente señala que si no cumple los requisitos no puede "mantener la condición de trabajador activo" por lo que sería con causa pero habría que ver qué entenderá la Ley de Contrato de Trabajo.

El artículo 11º del proyecto establece para el empleado en relación de dependencia del consorcio "honorarios". Dice textualmente: "Los honorarios del encargado de edificio seguirán acordados por el SUTERH con el sector empleador en el marco del convenio paritario".

Comentario: ¿El autor de la iniciativa se confunde y llama honorarios al salario o está creando una nueva obligación de pagar honorarios aparte de la exigencia existente de abonar salarios?

En el artículo 12º establece dos infracciones a la ley que son -como poco- sorprendentes:

El inciso a) prohíbe a una persona trabajar de encargado de edificio sin estar inscripto: "El ejercicio de la actividad de Encargado de Edificio de Propiedad Horizontal y de Barrios Cerrados sin estar inscrito en el Registro creado por la Presente Ley".

Comentario: Expertos consultados adelantaron que un registro de este tipo podría conculcar garantías individuales que protegen los derechos de los trabajadores, como el derecho al trabajo, la igualdad ante la ley y la libertad de contratación. O sea que podría no ser legal impedir a un empleador contratar a un trabajador asalariado por no estar inscripto en un registro administrativo.

El inciso b) le prohíbe al trabajador contratar bienes o servicios sin conocimiento del administrador: "La contratación de provisión de bienes y/o servicios sin conocimiento o autorización del administrador y/o comité de administración del condominio".

Comentario: Ningún trabajador de ningún rubro está autorizado a comprar o contratar en nombre de su empresa sin autorización de su superior. En el caso de la propiedad horizontal esa tarea siempre estuvo reservada a los administradores por lo que no se entiende qué sucedió para que haya que establecer explícitamente esa prohibición.

Teniendo en cuenta que los encargados de edificios son trabajadores en relación de dependencia de los consorcios y sólo deben cumplir las órdenes impartidas por el administrador la lista algunas de sus obligaciones resultan extraordinarias:

a.- Cumplir las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios conforme a lo previsto en las normas vigentes.

Comentario: Una tarea que claramente fue encomendada al administrador y no a sus trabajadores por el inciso b) del artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).

b.- Atender a la conservación de los espacios comunes y realizar las tareas pertinentes para el cumplimiento de las normativas vigentes, resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendios, higiene y seguridad, cuidado del medio ambiente, y la prevención contra sismos y control de plagas.

Comentario: Tarea encomendada al administrador por el inciso c) del artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).

c.- Proveer el buen uso y el cuidado del agua potable.

Comentario: Es confusa su redacción pero se entiende que el trabajador deberá cuidar que no se desperdicie el agua potable lo que es razonable.

d.- Controlar la vigencia (vencimientos) de todos los elementos y materiales de seguridad contra incendios, sismos, accidentes personales.

Comentario: ¿Si ocurre un siniestro y los elementos a su cargo no estaban en condiciones o estaban vencidos, el encargado se hará legalmente responsable de sus consecuencias? El tema parece sencillo pero no lo es.

e.- Informar al administrador del condominio y dejar asentado en el Libro de Novedades toda situación que considere sea irregular, de obras ejecutadas o a ejecutarse sin tener el respectivo permiso de obra por la autoridad competente, y según corresponda con las normas vigentes (municipales o provinciales).

Comentario: Este inciso pone al trabajador en la tarea de vigilar a su empleador (administrador, consorcio y consorcistas) y determinar que obras son regulares o irregulares (poder de policía), ¿va a estar autorizado para pedirle a los copropietarios (sus empleadores) las autorizaciones de sus obras?

f.- En caso de urgencia u emergencia deberá llamar al 911 e inmediatamente informar de esta situación al administrador o al comité de administración.

g.- Dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 23º del Convenio Colectivo de Trabajo de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontalidad (FATERYH) y del SUTERH que detalla las obligaciones del personal.

Comentario: Estas obligaciones son de cumplimiento obligatorio en todo el país por imperio del convenio colectivo mencionado, es una reiteración innecesaria de una norma ya existente.