"El nuevo Código Civil consagra el derecho de los propietarios a sentarse en paritarias"

[BPN-10/12/14] El pasado martes 2 de diciembre, el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), adelantó que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación "consagra indirectamente el derecho de los consorcios a sentarse en las negociaciones paritarias del sector". Agregó que de esta forma quita "todo sustento legal a la actual representación que en nombre de los consorcios, detentan actualmente […] tres asociaciones de administradores". Propuso a continuación que -a partir de este nuevo derecho- "corresponde, en adelante, ordenarse la celebración de paritarias por edificio".

En otro orden de cosas, consideró que "en general […], conforme a cómo ha quedado la redacción final de la ley [Código Civil], no se advierten cambios sustanciales al régimen actual, ni tampoco normas que perjudiquen a los propietarios".

Agradeció que en la redacción del nuevo Código se introdujeran tres de las modificaciones que propuso su fundación: se limitó la definición del concepto de "expensa", se estableció que el acta de asamblea sea redactada no por el administrador sino por un secretario de actas designado por los propietarios presentes y se resolvió que el certificado contra los morosos que libra el mandatario tendrá que ser aprobado por el consejo de propietarios.

Estas declaraciones las brindo en el Simposio que organizó la Liga del Consorcista bajo la consigna "La Propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil".

Hasta ahora, el nuevo Código Civil y Comercial entrará en vigencia el 1º de enero de 2016. Sin embargo, ya fue aprobada en la Cámara de Senadores una iniciativa para que comience a regir desde el 1º de agosto de 2015 <ver nota>.

El derecho a sentarse en paritarias

En primer lugar, el Dr. Loisi destacó como "feliz" el hecho de que el Congreso haya aceptado su propuesta plasmada en el Art. 2.067º Inc. f) y en el Art. 2.058º Inc. c), "por ser de vital importancia para la lucha que vienen manteniendo los consorcistas por lograr una legítima representación en las mesas paritarias de trabajo".

Cabe indicar que el Art. 2.067º Inc. f) establece que el administrador debe "...nombrar y despedir al personal del consorcio con acuerdo de la asamblea convocada al efecto". Es de destacar que bajo la Ley 13.512 esta atribución es exclusiva del administrador. Por su parte, el Inc. c) del Art. 2.058º establece como facultad de la asamblea resolver las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.

Según explicó el presidente de la LCPH "ambas normas consagran indirectamente el derecho de los consorcios a sentarse en esas negociaciones, quitando todo sustento legal a la actual representación que en nombre de los consorcios, detentan actualmente en esas mesas paritarias tres asociaciones de administradores: la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI)".

"Ahora el nuevo Código consagra definitivamente al consorcio como ‘empleador’, de manera tal que si en las paritarias los gremios deben discutir con empleadores, en materia de propiedad horizontal el gremio de encargados deberá discutir con los consorcios", afirmó.

En este marco, el Dr. Loisi propuso la celebración de paritarias por edificio y argumentó que "si bien alguien podría oponerse a la propuesta, el sistema está plenamente vigente y efectivo en los casos en que el encargado solicita al consorcio uno o más ayudantes para desempeñar sus tareas y éste se los niega. En esos casos, se abren paritarias individuales para cada caso en particular y el sistema funciona perfectamente".

Asimismo, agregó que: "cada edificio tiene una determinada solvencia conforme a la capacidad económica de sus propietarios, de manera que los aumentos de los encargados se resolverán con justicia y pleno respeto a los derechos constitucionales de ambas partes".

Es de recordar que la propuesta de "paritarias consorcio por consorcio" es una idea que desde el 2007 también viene impulsando el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA).

Según indicó el letrado, "en relación a la definición de expensa contenida en el Art. 2.048º, la redacción del proyecto original le agregaba, al concepto tradicional de expensa, las obligaciones impuestas al administrador. Nosotros entendíamos que ese artículo debía modificarse, porque con esa redacción, el administrador podría considerar expensa, por ejemplo, cualquier multa que le pudiera aplicar la autoridad administrativa o cualquier otro gasto ajeno al consorcio".

"Felizmente los legisladores incluyeron en esa cláusula una limitación: en la redacción final si bien se mantuvieron como expensas esos gastos originados en obligaciones impuestas al administrador, se les puso un límite, de modo que las obligaciones quedaron limitadas a aquellas ‘impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea’", señaló.

En cuanto al certificado de deuda, el presidente de LCPH explicó que "al final del Art. 2.048º también tuvo acogimiento nuestra propuesta referida a que el certificado que puede librar el administrador contra los morosos -y que posee el rango de título ejecutable judicialmente- tiene que ser aprobado por el consejo de propietarios, en caso de que en el consocio se hubiera elegido uno".

En este sentido opinó que "es totalmente inadmisible lo que ocurre en estos momentos: que la persona que administra puede certificar lo que ella misma liquida".

Por último, indicó que a la Fundación le "inquietó" la redacción original del Art. 2.067º, el cual le encargaba al administrador la función de redactar el acta de las asambleas. De acuerdo al Dr. Loisi "si bien eso ocurre en muchos consorcios por desidia de los propietarios -debemos reconocerlo- lo correcto es que el acta sea redactada por un secretario de actas designado por los propietarios presentes. Felizmente así ha quedado redactado".

Según relató el letrado, "antes de instituirse el sistema de propiedad horizontal los edificios no podían venderse fraccionadamente: cada predio admitía un solo dueño y si éste quería vender, sólo podía hacerlo en ‘block’. El dueño de esos inquilinatos dependía de una inmobiliaria para instrumentar su explotación y cada edificio era una pequeña empresa con un objeto económico que era lucrar con los alquileres".

Explicó también que "estas inmobiliarias, a su vez, contrataban un encargado, que no era un simple portero, sino que se ocupaba además de la limpieza y el mantenimiento del edificio. Eran ‘encargados de casas de renta’. Su estatuto había sido instituido por la Ley 12.981 y su Decreto Reglamentario 11.296/49, el cual en su Art. 2º Inc. b) define como ‘empleador’ al propietario del edificio pero también a ‘las empresas dedicadas a la administración de propiedades’".

"En el sistema legal anterior a la propiedad horizontal, el gremio de encargados de esos edificios debía discutir las condiciones de trabajo y salarios sentándose a negociar con el propietario del edificio o con la inmobiliaria contratada por éste. La presencia de la inmobiliaria era natural, porque si el propietario comisionaba a la inmobiliaria para que le busque inquilinos, ¿por qué no iba a comisionarlo tácitamente para negociar salarios y condiciones de trabajo con el gremio de encargados? No había en principio conflicto de intereses alguno", aseguró.

De acuerdo al Dr. Loisi: "luego de sancionada la Ley de Propiedad Horizontal, al permitirse la división y venta fraccionada horizontalmente de esos edificios, los mismos pasaron a ser de propiedad de muchos dueños, lo cual dificultaba su representación unificada. Entonces se optó por incluir a los consorcios de propietarios dentro del régimen de Casas de Renta mediante la Ley 14.095, del año 1951".

"Con esta noma, se equipararon los edificios de propiedad horizontal a los inquilinatos, y por esa ley las empresas inmobiliarias lograron atornillarse a sus asientos, hasta el presente. Este es el fundamento legal que se esgrime para mantener vigente el actual sistema que excluye a los propietarios de los inmuebles de las negociaciones de salarios", concluyó.

El simposio se desarrolló desde las 18 hasta las 20:30 horas en el 1º piso de la Sociedad Científica Argentina, ubicada en Avenida Santa Fe 1.145, en el barrio porteño de Retiro. Durante el evento disertaron el Dr. Osvaldo Loisi; sus esposa y vicepresidenta de la Fundación, Dra. Rita Lidia Sessa; el Cr. Raúl Magnorsky, especialista en problemática consorcial; y los Drs. David Loisi y Victoria Loisi, ambos abogados especialistas en propiedad horizontal y miembros de la LCPH.

Entre los presentes estuvieron Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA) y Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).

La Dra. Paula Scauzillo -colaboradora de Gabriela Pilar Saldivia quien es coordinadora del Registro Público de Administradores porteño en uso de licencia por maternidad- se hizo presente a las 19:15 hs.