Protagonistas

Estuvimos charlando con el presidente de la Liga del Consorcista que desde hace seis años, día a día, va ganando un lugar cada vez más destacado en el mundo de la administración de consorcios.

- Yo diría directamente que no, porque acá hay una cuestión conceptual. No se puede hablar de guerra y ni tampoco se puede hablar de “los propietarios” y “los administradores”. ¿Por qué? Porque los géneros no existen en la realidad. Los géneros son como los conceptos, instrumentos que nos permiten pensar, nos auxilian en la tarea del pensamiento. Pero lo que vemos en realidad son “algunos” administradores buenos “otros” administradores malos, “algunos” propietarios buenos, “algunos” propietarios malos y no puede decirse que haya una guerra así. Me parece bastante panfletaria la postura.

- Hay quien dice que los propietarios no son consumidores y por lo tanto no corresponde que las organizaciones de defensa al consumidor los represente, ¿qué opina usted de esto?

- Bueno, yo creo que están fuera, los consorcista están excluidos de la ley de defensa del consumidor. Yo creo que no son consumidores, sí creo que el servicio que prestan los administradores es un servicio más. Pero una cosa es que sean los administradores prestadores de servicios, que es cierto, y otra cosa muy diferente, que los consorcistas sean consumidores. La ley del consumidor excluye a los consorcistas en este sentido. ¿Por qué? Porque solamente incluye respecto a los inmuebles, a la compra de terrenos en cuotas y excluye a todos los demás inmuebles.

- El administrador brinda un servicio al consorcio, por lo tanto ¿de qué manera están defendidos los derechos de los integrantes del mismo?

- Claro, yo creo que lamentablemente en nuestro ordenamiento legal, el consorcista no tiene una entidad jurídica definida. Lamentablemente el propietario de un edificio de propiedad horizontal no está representado por ninguna ley, o sea no se lo considera con derechos. Son muy poquitos los derechos que tenemos los consorcistas, los propietarios.

Entonces, la solución no pasa para mí, por la ley del consumidor, que a lo sumo intentaría o permitiría una multa al administrador. Yo lo que quiero es que se modifique la ley 13.512, es la ley básica de propiedad horizontal. Nosotros hemos presentado varios proyectos en ese sentido. En primer lugar habría que agilizar las asambleas, porque por ahí pasa el tema. El propietario tiene que darse cuenta de que tiene que participar en las asambleas, asumirse como propietario y poner al administrador que se le de la gana y sacarlo cuando se le de la gana, por supuesto dentro de los márgenes legales.

- Un representante de la Cámara de Propiedad Horizontal, sostuvo que ellos representan tanto a administradores como a propietarios... ¿Puede ser también juez y parte? o ¿los propietarios tendrían que tener una entidad que los represente y que represente sus derechos?

- Bueno la Cámara de Propiedad Horizontal, a la cual respeto por supuesto, lo que hace está todo bien, en principio yo no tengo nada que decir en contra de ellos, pero no representan a los consorcistas, de ningún modo. Sería muy ingenuo creer que esa agrupación constituida por martilleros y por administradores representara a los administrados, porque como casualmente usted decía, no pueden ser juez y parte, uno no puede representar a los dos. Nosotros, la Liga del Consorcista no representa pero interpreta el sentido de los consorcistas. Pero también, vamos a ser sinceros, lo que nos interesa no es el consorcista en sí mismo, solamente, aisladamente, sino como miembro de una comunidad consorcial. El consorcio es una comunidad integrada por el consorcista, por el administrador y por los inquilinos y también por el personal. Ese intento por polarizar a la población, me parece en estos momentos, en que hace falta tanta solidaridad en el pueblo, a mí me parece absurdo. No hay que polarizar, hay que unir. Nosotros estamos en favor de la comunidad consorcial, queremos la reforma de las leyes para que en esa comunidad estemos todos en favor del bien común. El bien común es la base de toda comunidad y que se fomenten los valores de la solidaridad, como decíamos.

- En su opinión, ¿qué es lo que tiene que hacer un copropietario cuando el administrador no cumple con el reglamento?

- Cuando una persona compra un departamento en propiedad horizontal no se da cuenta, porque nadie se lo enseña, ni el martillero ni el notario ni el escribano, le dicen que además de comprar un departamento el está entrando en una especie rara de sociedad con personas que no conoce, está siendo sometido a un contrato de adhesión, que es el reglamento de propiedad y administración, que generalmente tampoco conoce, entonces ¿qué tiene que hacer? Primero, pedirle al escribano una copia de ese reglamento. Después leerlo bien y darse cuenta que ese reglamento es la ley del consorcio, es la ley de la comunidad consorcial y tratar de cumplirlo o reformarlo, siempre dentro de las pautas legales.

Ahora, lamentablemente en caso de que el administrador no cumpla con el reglamento, el propietario no puede directamente ir al juez, porque el juez le va a decir “agote primero la vía consorcial”. ¿Esto qué quiere decir? Reúnase primero en asambleas y despídanlo o échenlo de la manera que dice el reglamento. No hay una vía directa, salvo en caso de delito. En caso de delito cualquier consorcista puede ir al juez. Pero si no hay delito, no. Hay que pasar por la vía consorcial. Hay que tocar los timbres, hay que juntarse, hay que discutir y por supuesto ir a las asambleas porque la gente no va a las asambleas.

- En su opinión están los propietarios bien representados en sus intereses?

- Yo conozco muchas organizaciones dedicadas a la defensa de los consumidores, pero no conozco ninguna organización, salvo la nuestra, que se dedique a la defensa del consorcista como tal. Para mí es la Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal, la fundación.

- ¿Los administradores están bien representados a través de sus cámaras o sus federaciones?

- Sí, por supuesto, tienen varias entidades y reconocidas, incluso, por el Estado. Fíjese que cuando se discuten los convenios colectivos de los encargados, en esa mesa se reúnen ellos. Por un lado el SUTERH, que es el gremio de los encargados y por otro lado varias instituciones que todas, absolutamente todas las que están sentadas en esa mesa representan a los administradores.

- ¿Y por qué hay tantas instituciones que representan a los administradores?

- ¿Por qué hay tantas instituciones? Bueno, yo supongo que, porque la ley de propiedad horizontal se creó en al año 48 no pensando en la comunidad consorcial sino pensando en un negocio nuevo que se inauguraba en ese momento, no? O sea, los edificios a partir del año 48, a partir de la ley 13.512 iban a poder venderse por separado, o sea, se iban a poder dividir los inmuebles, antes no se podía. Entonces a partir de ese momento ¿quiénes se acercaron a esa ley? Las personas que construían, las grandes inmobiliarias, las grandes constructoras... y bueno era un negocio y como tal atrae a muchas personas. Pienso yo que esa es la causa, no se, en mi modesta opinión.

- En esta antinomia entre propietarios y administradores que se instaló, que a lo mejor no es el ideal pero está instalada ¿cuál es la solución al conflicto?

- Yo no creo, le digo la verdad, que esté instalada una diatriba de ese modo, a lo sumo habrá una institución que se pelea con otra, pero yo no creo que en la opinión pública haya en este momento una dicotomía de mirar mal a los administradores. Eso hace 6 años, cuando yo creé la liga, sí. Pero yo creo que hasta ahora han pasado bastantes cosas, la gente va cobrando conciencia, incluso los administradores están cambiando de temperamento, hay otra generación, se puede decir, de administradores que hacen bien su trabajo y no tienen por qué recurrir a “las mordidas”, para tener una buena remuneración. Yo creo que la gente poco a poco, se va poniendo en su lugar, cada uno en su lugar, que eso es el ideal de una comunidad. No luchar unos contra otros, esa es una idea fascista que está "demodé". Patrones contra obreros, o marxistas quise decir, ricos contra pobres, eso en este momento de la globalización, de Internet, me parece un poco "demodé", un poco viejo. Ahora hay que pensar en la colaboración, entonces hasta yo creo que la competencia está haciendo agua porque ahora con Internet la competencia está cediendo paso a una globalización que habla más de solidaridad que de competencia.

- ¿Qué aportaron los propietarios para la solución del conflicto o para la integración a este nuevo modelo de colaboración que usted plantea?

- Nosotros a través de nuestra página hablamos mucho sobre ese tema. Este es un tema candente que la gente tiene que darse cuenta que el futuro ya ha llegado, está entre nosotros. Por ejemplo la falta de trabajo, la pérdida absoluta del empleo, la imposibilidad de conseguir nuevos empleos que trae la tecnología, el hecho de que la tecnologías nuevas, ningunas crean mano de obra nueva sino que todas desplazan mano de obra, ese es un fenómeno global, universal que no podemos soslayar nosotros y tenemos que ir pensando en esa idea, edificar una idea, una especie de solidarismo social, no? Yo hablo siempre de solidarismo social y todos tenemos que poner un granito de arena o lo que podamos.

- Pero en su opinión ¿qué es lo que el propietario acercó, qué fue haciendo para que no exista o empiece a suavizase esa confrontación entre propietarios y administradores?

- Yo creo que los propietarios están cobrando conciencia de que realmente ellos son los dueños de sus departamentos y no solamente de su departamento sino de todo el edificio. Son condóminos de todo el edificio y las normas del condominio están en el Código Civil. Hoy no hace falta inventar muchas cosas nuevas.

- Claro, más participación. A través de ir a las asambleas, que es fundamental y aprender, sobre todo aprender a dialogar, que las asambleas no sean lo que son ahora, que cada uno habla por su cuenta, no hay límite del uso de la palabra de cada uno, tampoco hay orden, las exposiciones en general, perdóneseme la expresión, son bolsas de gatos y además se sabe cuándo empiezan y no se sabe cuándo terminan, la gente se cansa, se van... Las asambleas tienen que ser un lugar donde la gente va a meditar, a conversar tranquilamente, a escucharse mutuamente más que hablar, todos van a lanzar su “speach”, a hablar, pero muy pocos van a escuchar al otro. Hay que aprender a escuchar a pensar, sobre todo a hablar con conceptos, conceptualmente. Hablar menos, en realidad. Los argentinos hablamos mucho, hablamos demasiado.

- Nosotros ejercemos todos los días una tarea docente, la gente no sabe qué es un reglamento, qué es una asamblea, no sabe cómo exponer bien sus ideas y cuáles son sus derechos, eso tenemos que hacerlo todo. Nosotros somos un poco líderes en el tema, pero queremos que todos lo hagan. Incluso hay administradores que nos han invitado a charlas, hay que darle charlas a la gente, charlas de convivencia... la convivencia es muy importante, no solamente para no pelearse sino porque pueden darse casos de colaboración muy útiles, conocerse, quizá compartir un café , por que no? ¿En qué asamblea se sirve un café, por ejemplo? En ninguna. Tenemos que aprender a convivir.

- ¿Existe un proyecto de ley con media sanción en diputados? Usted sabe algo sobre ese tema?

- No, yo tengo el proyecto de ley mío que tuvo estado parlamentario, tuvo número y todo eso, pero no se trató, me lo cajonearon. Ahora estamos juntando las firmas para presentar uno a la Cámara de Diputados. Después tenemos un tercer proyecto que en este momento está siendo tratado en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sobre la “Creación de un Registro Público y Gratuito de Administradores”. Ahora si hay un proyecto con media sanción, no se. Yo no se si usted, a lo mejor, se estará refiriendo a un proyecto del Código Civil y Comercial que trata, por supuesto, la parte de propiedad horizontal, que ese sí creo tiene media sanción, pero ley de propiedad horizontal que tenga media sanción, no la conozco.

- Este proyecto del Código Civil al tratar sobre consorcios, ¿reemplazaría la ley 13.512?

- Sí, por supuesto. Si es que se llega a aprobar reemplazaría a la ley 13.512.

- Usted tiene idea el proyecto en la Legislatura qué requisitos va a tener que cumplir un administrador para poder estar en la nómina de administradores habilitados?

- Dentro de 30 días más o menos, se va a tratar públicamente en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires. Yo le diría que se acerquen a la Legislatura y pregunten. Es un proyecto que ya tiene una año y pico... se llama así “Proyecto de Registro Público de Administradores” y vamos a estar todos, así que vamos a tener que averiguar bien todo, la fecha tampoco la sé, me dijeron más o menos en 30 días... Tenemos que ir a escuchar y participar.

- Nosotros somos una Fundación, fundada hace 6 años, con el objeto de moralizar las administraciones de consorcios y promover la buena vecindad, la armonía y la solidaridad en la comunidad consorcial toda, abarcando consorcistas, administradores, personal e inquilinos también.

- Somos un grupo de abogados, contadores y arquitectos que ofrecemos los servicios de esas tres grandes ramas que hacen a la problemática de la propiedad horizontal.

- Nosotros cobramos un único arancel anual de $50. La persona viene, paga los $50 y durante un año tiene derecho a hacer todo tipo de consulta personales con profesionales y eso es lo único que cobramos.

- Acabamos de hacer una el día 5 de este mes en el Hotel Holiday Inn Abato. Hicimos una jornada sobre Administración de Consorcios. Pensamos hacer más, pero ya para el mes que viene.

Ficha Técnica

Entidad: Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal

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