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I
Con
todo el respeto que nos merece la Diputada Dra. Talotti, como consorcistas
nos permitimos opinar que afirmar que el control de los administradores de
consorcios que el proyecto propone se hace innecesario porque "es
posible llevarlo a cabo a través los medios que prevé el Código Civil y
la Ley 13.512", constituye una utopía. Sólo podría afirmarlo quien
se encuentra ajeno a los problemas concretos que padecen a diario quienes
viven o trabajan en edificios sometidos al régimen de la Propiedad
Horizontal. Menos real y factible aún es la propuesta que se hace de
acudir eventualmente a la vía penal. Los costos, la extensión temporal
de los trámites y el régimen extremadamente liberal de nuestro Derecho
Penal, que en caso de duda se inclina por el delincuente ("in dubbio
pro reo") hacen este medio, en la práctica, al menos para el
consorcista, totalmente inviable.
Por
otra parte, constituye una inexactitud afirmar que el consorcista puede
acudir al juez civil en forma directa requiriéndole la revisión de las
cuentas rendidas por el administrador cuando éste no lo hiciera. El
administrador debe rendir cuentas de su gestión a la Asamblea y no a cada
propietario en particular. Toda la jurisprudencia de nuestros tribunales
lo confirma. Por otra parte, ante cualquier demanda de un consorcista, el
magistrado le exigirá previamente "agotar la vía consorcial",
es decir, acudir primero a la Asamblea, porque ésta es, legalmente, el único
órgano de control que tienen las administraciones de consorcios.
¿Y
qué significa agotar la vía consorcial? El propietario que se dispusiera
a intentarla, debería, de acuerdo al Reglamento de su edificio, reunir un
número considerable de firmas de sus demás consortes para pedirle al
administrador que convoque a Asamblea, indicándole el objeto de la misma,
es decir, el "orden del día" o temas que pretende que se trate.
En su empeño, el propietario se encontrará normalmente con que desconoce
quiénes son sus condóminos para pedirles tal conformidad. Es entonces
cuando cae en la cuenta de que, pese a que el administrador tiene la
obligación de llevar una lista actualizada de los propietarios del
edificio, en la práctica no lo hace porque no existe sanción alguna para
el caso de incumplimiento. En realidad, nadie sabe quién es quién dentro
del Consorcio. Entonces, nuestro amigo deberá tramitar a su costa sendos
"informes de dominio" al Registro de la Propiedad Inmueble para
averiguarlo, porque sólo los propietarios legítimos deberán firmar el
pedido, así como acudir a la asamblea.
Allí
comienza muchas veces una suerte de calvario para el consorcista, que piso
por piso, unidad tras unidad, debe exhibir su nota para que se la firmen y
así poder llegar a concretar su anhelada asamblea extraordinaria y
lograr, si reúne aquella mayoría reglamentaria, reemplazar al mal
administrador. Es de notar que el orden del día deberá ser bien
redactado, porque el administrador a quien pretende remover le aplicará
la letra estricta del reglamento. Por ejemplo, deberá hacer constar en el
texto no sólo que se discutirá la caducidad de su mandato, sino también
"su eventual reemplazo", pues si no lo hace, el administrador
podrá decir: "me han removido, es cierto, pero para ser reemplazado
deberé convocar a una nueva asamblea para designar a otro administrador,
porque en ésta asamblea sólo se pueden discutir los puntos del orden del
día". Esto que decimos, es moneda corriente.
Ahora
bien, no hace falta demostrar que desde el año 1948 -fecha en que se
consagra la Propiedad Horizontal en nuestro país mediante la ley 13.512
los edificios han crecido enormemente en número de unidades. Hoy, en
edificios de 70, 100, 200 o más departamentos se hace casi imposible
reunir las mayorías reglamentarias.
El
verdadero cerco en el que se encuentra el propietario se cierra con el
Reglamento, cuya redacción, la ley 13.512 la encomienda a la primera
asamblea de propietarios, pero que su Decreto Reglamentario, traicionando
esa idea, la pone en manos del dueño original del inmueble. De ese modo,
como el primer administrador es designado por ese primitivo dueño, éste
impondrá en sus cláusulas, para removerlo, mayorías extraordinarias,
que por lo general es del 66,66 % del total de propietarios.
Al
revés de lo que ocurre con cualquier sociedad civil o comercial, que por
más pequeña que sea está obligada a realizar periódicas declaraciones
juradas ante la Inspección de Justicia en resguardo del interés general
y el patrimonio de los socios, el administrador de un Consorcio sólo
rinde cuentas ante una asamblea que en la mayoría de los casos está en
condiciones de digitar a su antojo. Además de las permanentes
"faltas de quorum", son innumerables los casos en que un
consorcista cae en mora en el pago de sus expensas y se establece entre él
y al administrador una suerte de pacto tácito mediante el cual, éste no
lo pone como moroso en la liquidación de expensas y aquél votará
cualquier cosa que le convenga al primero.
En
cuanto al contralor que pudieren ejercer los llamados "Consejos de
Administración" a que se refiere la diputada, es menester recordar
que dichos órganos no figuran en ninguna ley y por tanto, aún en el caso
de que estuvieran creados por ciertos reglamentos o ciertas asambleas, los
magistrados los consideran invariablemente como simples órganos
"asesores" del administrador, de modo que su función de
"control" es más que cuestionable, porque éste puede
consultarlos o no a su sola voluntad.
Con
ese régimen así estructurado, queda todo dicho: reina en esos
conglomerados de viviendas o locales la más absoluta impunidad para el
mal administrador, por la inexistencia de todo medio efectivo de control.
No existe vigilancia eficaz alguna, privada ni pública de las
administraciones. Existen muchos casos en que el administrador simplemente
no convoca a asamblea durante años, ordinaria ni extraordinaria.
También
es de notar que los reglamentos por lo general contienen una cláusula que
establece que cuando no existe quorum o cuando se declara desierta la
asamblea, las cuentas del administrador quedarán automáticamente
aprobadas. Por eso, atento a ese cúmulo de circunstancias irregulares, no
se comprende la oposición que hace la diputada a que exista un organismo
de la Ciudad que controle.
II
Existe
especialmente un párrafo en el escrito que comentamos, que resulta
francamente inaceptable: Es aquel en que se dice que "no hay
razonabilidad alguna en que por vía legislativa se imponga una paternidad
o custodia de los derechos de quienes no desean ejercerlos". El
planteo es insólito e injusto. Equivale a decir: "Si la gente no
concurre a las asambleas, dejémosla librada a los administradores".
Esta
postura tendría cierto viso de razonabilidad en el caso de las
sociedades, donde por definición, las personas se reúnen cada una con un
aporte con el fin de lucrar, o sea, con la finalidad de obtener una
ganancia. En ese caso sería en cierta medida atendible decir eso porque
en las sociedades sólo está en juego un patrimonio. No es para nada el
caso de los consorcios, porque en éstos la gente quiere simplemente vivir
o trabajar en paz. Porque los consorcistas sólo están unidos entre sí
en función de la necesidad de compartir determinados bienes y servicios
comunes. No hay "affectio societatis" ni mucho menos afán de
lucro, lo cual debe ser atendido por el legislador.
Asimismo
es objetable el argumento de que "desconocer que los copropietarios
gozan de la libertad de ejercer plena y eficazmente sus derechos y
pretender tutelarlos mediante la creación de un registro parece no ser
muy aconsejable", pues con ese mismo argumento podría proponerse
asimismo la eliminación de otros controles oficiales, como la Inspección
de Justicia, por ejemplo, que controla desde un quiosco a una fábrica. El
tema central es, precisamente la necesidad de tutelar el derecho de los
propietarios, facilitándoles la elección y en cierta medida la
identificación de quienes irán a ejercer la administración de sus
bienes.
III
También
debemos detenernos en lo afirmado acerca de que "no se han efectuado
consultas a todos los involucrados en el tema, sean consorcistas, cámaras
inmobiliarias, administradores, etc." Con pesar debo corregir a
la legisladora, porque ello no es cierto. En fecha 8 de agosto de 2001, se
realizó en la sede de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires una reunión convocada por la Comisión de Legislación General de
ese cuerpo con el objeto de escuchar las opiniones de todas las entidades
vinculadas a la Propiedad Horiziontal, en torno al proyecto de ley de
Registro Público de Administradores. Estuvieron allí presentes, entre
otros, el presidente de la mencionada Comisión, Diputado Alberto Fernández,
los diputados Conte Grand y Vilma Ibarra, dirigentes de la Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal, Reunión de Administradores, Cámara
Inmobiliaria Argentina y Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad
Horizontal, entre muchas otras entidades convocadas. Durante ese acto el
Dip. Alberto Fernández invitó públicamente a todas ellas a acercar
ideas y proyectos concretos a la Comisión, así como todo comentario que
pudiera ser útil a los fines del estudio de esta problemática.
IV
Mención
aparte merece el comentario de la diputada acerca de que "existiendo
organizaciones de la jerarquía y seriedad que nuclean y capacitan a los
Administradores para el ejercicio de su actividad, debiera evaluarse si no
se encuentran más calificadas para llevar adelante no sólo el control de
una matrícula habilitante, sino además constituir los Tribunales
Calificadores ó de Ética que permitan juzgar adecuadamente la actuación
de sus matriculados, proveyendo a la comunidad la protección que mediante
esta ley se pretende poner a cargo del Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires".
ESTA
IDEA, RECURRENTE POR CIERTO, DE UN PROYECTO DE CREACIÓN DE UNA COLEGIACIÓN
Y MATRÍCULA ÚNICA PARA TODOS LOS ADMINISTRADORES DE LA CAPITAL, FUE YA
INTENTADA HACE UN TIEMPO EN UN CONOCIDO PROYECTO PRESENTADO POR EL EX
DIPUTADO CLIENTI A ESE MISMO CUERPO LEGISLATIVO. LLAMENTABLEMENTE,
ENCIERRA UNA INCONSTITUCIONALIDAD FUNDAMENTAL: SIENDO LOS ADMINISTRADORES
POR ESENCIA "GERENTES", NO ES POSIBLE, MORAL NI JURÍDICAMENTE,
ADMITÍRSELES LA FACULTAD DE JUZGARSE A SÍ MISMOS. Y MENOS DE AGREMIARSE
CON LA FINALIDAD DE ORGANIZAR UNA LISTA ÚNICA QUE SEA OBLIGATORIA PARA
TODOS LOS PROPIETARIOS. ELLO RESULTA ASÍ POR UNA RAZÓN IGUALMENTE
ESENCIAL: QUE LOS ADMINISTRADORES SON MANDATARIOS QUE GERENCIAN BIENES
AJENOS, BIENES CUYA DISPONIBILIDAD INVIOLABLE LES ESTÁ, A LOS
PROPIETARIOS, GARANTIZADA POR LA CONSTITUCIÓN NACIONAL.
Para
discernir hasta dónde esa pretensión resulta descabellada, imaginémonos
que un buen día todos los gerentes de determinadas entidades civiles como
por ejemplo los clubes deportivos, decidieran organizarse en una matrícula
única de gerentes de clubes deportivos. O los gerentes de sociedades
comerciales o cualquier otro grupo de gestores del dinero ajeno. Repugna
tal pretensión el más elemental sentido jurídico, además del sentido
moral.
AQUÍ
CABE DISCERNIR LA TAREA DEL ADMINISTRADOR-GERENTE, DE TODAS LAS DEMÁS
PROFESIONES COLEGIADAS. SI BIEN ES CIERTO QUE ADMINISTRAR CONSORCIOS ES
UNA TAREA COMPLEJA, DE INDUDABLE ESPECIALIZACIÓN, TAMBIÉN LO ES QUE SU
"PROFESIONALIDAD" NO PUEDE AFECTAR EL DERECHO DE LOS
PROPIETARIOS A DISPONER Y POR ENDE, A ADMINISTRAR LIBREMENTE SUS BIENES,
SIN MÁS LIMITACIONES QUE LAS MÍNIMAS IMPUESTAS POR EL PODER PÚBLICO Y
ENDEREZADAS AL INTERÉS GENERAL. DELEGAR ESA FACULTAD DEL ESTADO EN UNA
CORPORACIÓN, RESULTA FRANCAMENTE INCONSTITUCIONAL Y LESIONARÍA
GRAVEMENTE EL ORDEN REPUBLICANO.
Resumiendo
la cuestión, digamos que el ciudadano no puede hacer con su salud lo que
quiera, no puede, legalmente, medicarse como se le antoje. Por eso es
admisible un Colegio único de médicos en quien el Estado pueda delegar
su función de suplir la voluntad del particular en esa materia. De igual
modo, el ciudadano no puede construir una casa como se le dé la gana; por
eso es admisible un colegio de ingenieros o de arquitectos en los que el
Estado puede delegar su deber de garantizar la seguridad pública más allá
o aún en contra de la voluntad de esos ciudadanos. PERO EN RELACIÓN AL
DERECHO DE PROPIEDAD, NO ES ASÍ. LA CONSTITUCIÓN ESTABLECE CIERTAS
GARANTÍAS A FAVOR DEL INDIVIDUO. ESTA GARANTÍA QUIERE DECIR QUE EL
ESTADO "GARANTIZA" AL CIUDADANO QUE ÉSTE PODRÁ DISPONER
LIBREMENTE DE SU PROPIEDAD SIN OTRAS LIMITACIONES QUE LAS NECESARIAS PARA
ASEGURAR EL ORDEN PÚBLICO. ESTA "GARANTÍA" DE LA PROPIEDAD
PRIVADA ESTÁ CONSAGRADA EXPRESAMENTE EN LAS CONSTITUCIONES NACIONAL Y DE
LA CIUDAD Y EQUIVALE A UNA PROMESA DE LIBERTAD QUE NECESARIAMENTE INHIBE
AL ESTADO DE IMPONER -Y MUCHO MENOS DE DELEGAR EN CUALQUIER CORPORACIÓN
PROFESIONAL- CUALQUIER LIMITACIÓN AL DOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DE LOS
BIENES DE LOS PARTICULARES.
Tampoco
es concebible que ningún colegio profesional de administradores pueda
establecer concepto alguno acerca de malas o buenas prácticas en relación
a los bienes de sus administrados, por una razón más que obvia. Si se
equivoca el médico, el abogado o el ingeniero, puede haber "mala
praxis" porque lo esencial de sus tareas son de carácter académico,
pero cuando se equivoca quien maneja el dinero de otros, actividad que no
está regida por principios académicos sino por una discrecionalidad,
prudencia y conveniencia económica, su mala praxis resultará siempre
sospechosa.
Es
cierto, como afirma la diputada, que el despacho tiene otros contenidos
que obligan a su replanteo, pero un control estatal, por más elemental
que fuere, es mejor que ningún control, pues se trata de paliar el hecho
ominoso de que los Consorcios funcionan en la práctica como
"Feudos" y quienes administran mal, gozan muchas veces de total
impunidad. Por lo menos los consorcistas queremos saber quiénes son los
que se postulan para ejercer tal función, qué otros edificios
administran, si tienen antecedentes penales y verificar que efectúen los
aportes de la seguridad social y otros obligatorios cuya omisión suelen
acarrear consecuencias harto perjudiciales para los propietarios. Esto es
incuestionablemente bueno para los consorcistas y cualquiera sea el texto
definitivo que se establezca, estimamos que debiera permanecer. Las demás
deficiencias que el proyecto pudiera tener, bien pueden suplirse con la
Reglamentación del Poder Ejecutivo o bien con futuras reformas.
Dr.
Osvaldo Loisi
Presidente
Fundación
Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal
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Liga
del Consorcista
