Administración de Consorcios

Un obrero del derecho

El jueves 3 de junio de esta año (2004) la Diputada Inés Pérez Suárez (Partido Justicialista) junto al Dr. Osvaldo Loisi de la Liga del Consorcista presentó en una de las salas de la Cámara de Diputados de la Nación, ante una numerosa audiencia, un proyecto para reformar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

En ese evento, ante la queja generalizada de los propietarios contra el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 suscripto por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal (CAPHyAI), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), se destacó la figura del Dr. Mario Masciotra cuando sostuvo "que no obstante la homologación efectuada por el Ministerio de Trabajo y su publicación en el Boletín Oficial no le otorga validez absoluta habida cuenta que no estaban legitimadas suficientemente esas cámara empresariales para representar a los consorcistas".

El Dr. Masciotra, asesor honorario de la diputada, se desempeña también como titular de "Derecho Procesal Civil", profesor de grado de "Práctica Forense" y profesor de pos-grado de "Habeas data" en la Universidad del Salvador.

Dr. Mario Masciotra: La audiencia pública fue hecha con la finalidad de escuchar a los copropietarios y a los administradores con el fin de enriquecer ese proyecto.

Aunque en el año 1948 no teníamos la cantidad enorme de edificios que tenemos hoy en propiedad horizontal, la ley 13.512 es una de las leyes más sabias que ha dictado nuestro parlamento en el siglo pasado. A tal punto de que contempló (porque en ese momento intentaba ir regulando la vida en las edificaciones tipo "chorizo") debidamente los problemas que surgirían de este régimen de propiedad horizontal luego de la década del 50 con el boom de la industria de la construcción en función de la política de distribución escalada de la segunda presidencia del general Perón. Esa permeabilidad social permitió el ascenso de los sectores más carenciados a tener una vivienda propia, generó este fenómeno de las construcciones y los enormes edificios en cantidades a lo largo y ancho del país.

Indudablemente aparecieron nuevas problemáticas y a pesar de que en la creación pretoriana de nuestros tribunales fue dándole solución a casos puntuales y coyunturales no cabe ninguna duda de que esta ley, este ordenamiento legal merece una actualización... y ese es el objetivo de esta iniciativa.

Dr. Mario Masciotra: Sí. En general sí. Tal vez me merecerían algunas observaciones por ejemplo, el arbitraje que plantea este proyecto. Es un arbitraje al estilo que tenía el Código de Comercio de 1869 para las cuestiones societarias que luego fue derogado. Es un arbitraje que depende de la voluntad de las partes.

Yo estoy de acuerdo en la instalación del arbitraje habida cuenta de que es un sistema de solución de conflictos que tiene enormes beneficios, en cuanto a la inmediación de los árbitros, en cuanto a la especialidad de los árbitros, porque disminuye los costos y disminuye el tiempo de substanciación de las cuestiones litigiosas. Son enormes las posibilidades que ofrece pero estaría de acuerdo en la instauración de un arbitraje institucional. La diferencia radica en que el arbitraje tal como está diseñado en este proceso depende exclusivamente de los copropietarios. Un arbitraje institucional sería recurrir a un arbitraje que se encuentre patrocinado, amparado por una institución con determinado prestigio. Hoy por hoy tenemos diferentes sistemas de arbitraje institucional tal por ejemplo el establecido por la FACA (Federación Argentina de Colegio de Abogados) que es la entidad madre de los abogados, el Colegio Público de Comercio, el Colegio Público de Abogados de Capital Federal, el Colegio Público de Abogados de Mar del Plata donde el arbitraje institucional está funcionando debidamente. Según tengo entendido hay cuestiones de desalojo que se resuelven en 4, 5 y 6 meses cuando un juicio de desalojo normalmente en el ámbito de la Capital Federal puede llegar a demorar hasta dos años.

No nos olvidemos que el arbitraje tiene su nacimiento en los albores de la civilización, nació antes que los legisladores y los jueces. El procedimiento arbitral es tan antiguo como la sociedad misma porque fue uno de los primeros métodos de solución de conflictos. Estaba en las inscripciones babilónicas, en las tablas y luego se incorporó en las leyes más antiguas... y ahora ¿por qué volvemos al arbitraje? Son esas paradojas de la historia, porque la justicia está colapsada. Esa es la razón por la que en el año 1995 se estableció como obligatorio la mediación y la conciliación en los asuntos laborales y en el ámbito civil y comercial respectivamente. Sin embargo en la práctica ni la mediación ni la conciliación funciona porque requieren todo un proceso de tipo cultural. No es la prepotencia del legislador la que va a cambiar los hábitos y comportamientos de la sociedad, se logra -reitero- a través de procesos culturales y a través de cambios de mentalidad.

Otra de las discrepancias con el proyecto de modificación de la Ley 13.512 sería la redacción del artículo 17 bis donde se dice: "en ningún caso podrá ser considerado como empresas o sociedades ni entidades patronales a los fines impositivos o laborales". Este artículo nos dice lo que NO ES, pero no nos dice qué ES. El consorcio de propietarios es una personalidad jurídica muy atípica porque se dice que no es una entidad patronal, pero indudablemente tiene un encargado y a veces más de uno. No puede ser considerado como empresa - correcto- pues no tiene finalidades de lucro, pero nadie puede ignorar que un consorcio de propietarios hace contrataciones: plomeros, gasistas, determinados servicios y a veces inclusive alquila locales y hasta el espacio aéreo. En el caso particular donde yo vivo el consorcio es propietario de 3 locales y los alquila. Por eso nosotros no pagamos expensas y en un momento determinado hasta no se pagaron los impuestos municipales, ni servicios sanitarios porque todo eso se cubría con el dinero de los alquileres.

Dr. Mario Masciotra: Entiendo que sí porque desde el punto de vista de la investigación requiere un estudio especializado para definir con claridad los alcances de esta personalidad tan especial, tan atípica, que es el consorcio de propietarios. Por otra parte este pensamiento no es novedoso porque desde que surge la ley 13.512 los doctrinarios se han encargado de ir trabajando el tema. Lo que sí hay que hacer es buscar, habida cuenta de las nuevas circunstancias fácticas que se van produciendo, una definición lo suficientemente clara y abarcativa para dar solución a los problemas complejos que se le presenta.

Dr. Mario Masciotra: Estoy de acuerdo. No existe ninguna duda sobre el mal que genera al normal funcionamiento de los consorcios la apatía e indiferencia de los consorcistas. Lo que ocurre es que en los consorcios la indiferencia genera problemas de cierta envergadura para el normal funcionamiento de los mismos y hay que encontrar, hay que vertebrar determinadas soluciones para salir de este atolladero.

Dr. Mario Masciotra: Sí, para determinados casos especiales (porque este no es un proyecto de derogación de la ley 13.512, es complementario porque se adicionan determinadas disposiciones a la ley original) el requisito de cumplir con las mayorías especiales sigue existiendo según las preestablecidas en la ley 13.512 más allá que el reglamento de copropiedad pueda determinar otras mayorías especiales para ciertos y determinados casos.

Dr. Mario Masciotra: Sí, es cierto lo que usted dice. El mandato tácito tal como está diseñado, está contemplado para cuestiones de menor importancia, en las cuestiones fundamentales el mandato tácito no funciona y van a seguir rigiendo esas mayorías que requiere la ley, que requieren los reglamentos de copropiedad. La idea es comenzar a innovar con estas cuestiones pequeñas para después ir avanzando.

Este es un proyecto que nació del doctor Loisi de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal que él preside y se lo acercó a la diputada. La diputada lo plasmó en un proyecto que ya tiene estado parlamentario. De todas formas los asesores de la diputada y en las mismas comisiones donde se está trabajando -que es en la de Legislación General y Vivienda- se está trabajando para ir enriqueciéndolo.

Yo diría que es un excelente trabajo para comenzar su perfeccionamiento

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +