La Ley 5.983 realizó 33 intervenciones en la Ley 941

[BPN-12/07/18] La Ley 5983 –exceptuando el Capítulo IV que trata únicamente de la Aplicación Oficial Consorcio Participativo- realizó 16 modificaciones y agregó 17 artículos o incisos. Se agregaron cinco obligaciones a los administradores, a las existentes se sumaron cuatro infracciones para sancionarlos y nueva información para incluir en las expensas.

En el análisis del texto de los artículos modificados se destacó en negrita el texto agregado o modificado

En el inciso a) se cambió "personas de existencia ideal" por "personas jurídicas". El texto final quedó así: "Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas jurídicas, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones".

En el inciso c) se agregó CUIL. El texto final quedó así: "Número de CUIT/CUIL".

En el inciso d) el texto final quedó así: "Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal". Se eliminó un párrafo que rezaba a continuación: "En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito".

Se modificó el primer párrafo del inciso f) y se le agregó un segundo párrafo. Quedó así: "Certificado de aprobación de la capacitación dictada por las entidades autorizadas que establezca la Autoridad de Aplicación. Dicha capacitación debe contar con al menos una carga horaria de ciento veinte horas, la que debe ser revalidada anualmente mediante un curso de actualización con una carga horaria mínima de diez horas. Los contenidos básicos de ambas capacitaciones son fijados por la autoridad de aplicación".

Se agregó un inciso g) que establece: "Certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores Alimentarios Morosos".

En el artículo que especifica quiénes no pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo se agregó un inciso e) que ordena: "Los inscriptos en el Registro de Deudores Alimentarios Morosos".

Se reformuló completamente el segundo párrafo del artículo 7º: "Publicidad del Registro - El Registro es de acceso público, gratuito, y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de la totalidad de los requisitos e informes exigidos en el artículo 4° de la presente, así como también de las sanciones que se hubieren impuesto en los últimos dos años. Asimismo, la reglamentación establece las formas y condiciones en que se efectúan las consultas".

En el inciso b) se mantuvo que es obligación del administrador "Atender a la conservación de las partes comunes" pero se modificó completamente el texto que lo sucede: "Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente".

En el inciso h) se mantuvo que es obligación del administrador "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios" pero se eliminó el párrafo que agregó "salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios" y se agregó un texto nuevo. Quedó así: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad".

En el inciso i) se agregó un párrafo intermedio en el que autoriza a las asociaciones de consumidores a realizar auditorías a la gestión del administrador a título gratuito: "La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoría legal a cargo de un Profesional del Derecho. También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita. Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente".

En el inciso k) se extendió el tiempo que tiene el administrador para poner a disposición del consorcio sus libros y documentación de 10 a 15 días hábiles, se mantuvo que no puede ejercer en ningún caso la retención de los mismos y se agregaron dos párrafos, uno de los cuales está vinculado a las claves para acceder a la Plataforma Oficial Consorcio Participativo. Quedó así: "En caso de renuncia, cese o remoción, el administrador debe poner a disposición del consorcio, dentro de los quince días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos. La reglamentación determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la Aplicación Oficial para uso del consorcio. Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley".

Se agregó un inciso n). Éste y los dos subsiguientes son específicos para la Plataforma Oficial Consorcio Participativo: "Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley".

Se agregó un inciso o) que reza: "Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial".

Se agregó un inciso p): "Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten al consorcio".

Se agregó un inciso q): "Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración".

Se agregó un inciso r): "Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad".

Se agregó un inciso s): "Someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado".

Se agregó un inciso t): "Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo".

En el artículo que trata sobre el contenido mínimo de las liquidaciones de expensas se agregaron dos incisos:

Se agregó el inciso j): "Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias".

Se agregó un inciso k): "Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos".

En este artículo se borró un párrafo que establecía que los honorarios podían ser modificados por una asamblea "por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta" y se agregó otro que dispuso que los cambios en los honorarios deben figurar "indefectiblemente en el acta respectiva". Su texto definitivo quedó así: "De los honorarios: los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y solo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto. Estas decisiones deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva".

En el artículo que define las infracciones a la ley 941 se modificó un inciso, se eliminó otro y se agregaron tres más.

Al inciso a) se le agregó un párrafo: "El ejercicio de la actividad de administración de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley. Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito esta es la única infracción".

Se eliminó el inciso f) original que rezaba "Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro".

Se agregó un inciso g): "El incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la Autoridad de Aplicación".

Se agregó un inciso h): "La incomparecencia injustificada del denunciado, de conformidad con lo establecido en el inciso d) del artículo 9° de la Ley 757 (Texto Consolidado por Ley 5666), sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios".

Se agregó un inciso i): "Inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio y/o trámite que no haya sido previsto por el administrador al momento de su designación, conforme lo dispuesto en el artículo 9° inciso r) de la presente Ley".

Se agregó un inciso j): "El incumpliendo de la obligación impuesta por el artículo 29". Este artículo establece que "los propietarios de unidades funcionales pueden denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al administrador".

A las sanciones se les agregó la figura del apercibimiento y se modificó la unidad de multa de "salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda" a "unidades fijas".

Se agregó un inciso a) que establece como sanción el "Apercibimiento".

Se modificó el texto del inciso b) que quedó así: "Multa cuyo monto puede fijarse entre trescientas unidades fijas y veinte mil unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria".

El primer párrafo de este artículo fue nuevamente redactado, se agregó uno nuevo que habilita al Gobierno de la ciudad a hacer inspecciones en las oficinas de los administradores y otro que permite a las asociaciones de consumidores a hacer denuncias: "La Autoridad de Aplicación recepciona las denuncias de particulares afectados por alguna de las infracciones de la presente Ley y puede actuar de oficio cuando tome conocimiento de las mismas. Así mismo, puede realizar inspecciones a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente. Las asociaciones de consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, se encuentran facultadas a presentar denuncias. En tal caso, pueden acreditar la representación conferida por el/los particular/es afectado/s mediante simple acta poder certificada por la Autoridad de Aplicación. La misma debe contener, como mínimo, la identidad, domicilio del/los particular/es afectado/s, la designación, identidad, domicilio y firma de la asociación de consumidores. También pueden hacerlo por medio del instrumento público correspondiente o con carta poder, con firma del otorgante certificada por autoridad policial, judicial o por escribano público".

Este artículo agregado expresa: "Recibida la denuncia, si resulta procedente de acuerdo con las circunstancias del caso, la Autoridad de Aplicación puede promover la instancia conciliatoria conforme lo establecido en el artículo 9° de Ley 757, sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios".

A este artículo se le agregó el párrafo resaltado en negrita: "Recibida la denuncia o finalizada la etapa conciliatoria, en caso de que se haya promovido, sin haber arribado a una amigable composición, y si la autoridad de aplicación encuentra mérito suficiente en la misma, ordena la instrucción del correspondiente sumario e imputa al denunciado. La imputación debe contener inexcusablemente: a) Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa. b) La cita precisa de la norma presuntamente infringida. c) El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba".