Un análisis jurídico a fondo de las disposiciones 2.597 y 2.591

[BPN-16/04/20] El Dr. Federico Chiesa, abogado especialista en propiedad horizontal, opinó que la Disposición 2597 de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) porteño tiene fallas en su redacción que la tornan desconcertante aunque destacó que evitar reuniones de personas en esta época excepcional es una política prudente y correctamente dirigida a la protección de la comunidad.

Pequeñas Noticias para cumplir con las medidas de aislamiento tendientes a evitar la propagación del Coronavirus, le realizó una entrevista virtual en la que el experto analizó jurídicamente y en profundidad, punto por punto, no sólo sobre esa disposición que trató sobre la prórroga del mandato del administrador por 60 días y la imposición de asambleas digitales sino también sobre otra anterior que impuso la distribución obligatoria de las expensas en modalidad digital (Disposición 2.591).

Pero el foco de atención resulta, a mi criterio, notablemente desviado: el tema no es prorrogar el mandato (que venciera en este período de aislamiento), el tema es prorrogar el acto de asamblea que es el condicionante inexorable de la continuidad o cese del administrador (correspondiendo aclarar que engloba los dos tipos clásicos, puesto que el Art. 13º de la ley 941 expone en parte pertinente que puede ser removido incluso "antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria").

Nótese además tamaña contradicción: si la misma disposición –Art. 3º- determina que las asambleas remotas o a distancia son viables (sobre este punto entiendo que aún no están dadas las condiciones generales, cuestión que excede el marco de la presente entrevista) no habría motivo alguno para que en éstas no se pueda decidir sobre el mandato. ¿No es una asamblea al fin de cuentas? Daría la sensación que ni la propia dirección confía en la herramienta que pretende motorizar.

PN: ¿Qué opina sobre el artículo 2º que dice "Instrúyase a los administradores para que comuniquen de forma digital lo dispuesto en el Artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran -acorde a lo establecido en la disposición DI-2020-2592-GCABA-DGDYPC para la entrega de liquidaciones de expensas-, haciéndoles saber que les asiste la posibilidad de oponerse conforme lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

FC: Siguiendo como criterio interpretativo el sentido de las palabras (conforme el Art. 2, CCyCN), el representante consorcial debe comunicar –en forma digital - el plazo de prórroga indicado (al 31-05-2020) a los consorcistas, informándoles además "que les asiste la posibilidad de oponerse conforme lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

Me pregunto: ¿A qué se pueden oponer? ¿A la disposición?

La redacción la observo desatinada. La oposición del Art. 2060 del código unificado es un derecho que asiste a los ausentes (que se suman a los disidentes) sobre una asamblea que ya sesionó. Aún si tomáramos la oposición (que no corresponde) como la impugnación (sobre plazo de 30 días) al acto jurídico tiene como origen también a un acto de asamblea, valga la redundancia. Hasta aquí, se trata de una disposición de una autoridad y no de un acto jurídico asambleario que es el que habilita deliberar, votar y manifestar oposición. Y a este acto preciso es al que se refiere el artículo del CCyCN.

PN: ¿Qué parte de ese artículo se aplica aquí? ¿Se equivocaron de artículo?

FC: Es difícil responder. Sinceramente encuentro tan confusa la redacción del artículo que no logro advertir a qué intenta aludir. Forzando la situación, podría pensar que a lo que los vecinos podrían oponerse es a la prórroga en el mandato del administrador. Lo que tampoco modifica la realidad puesto que aun oponiéndose de esa manera inorgánica (en lo más esencial del término) el representante continuará en el cargo hasta la decisión contraria de la mayoría en un acto formal de asamblea (sea ordinaria, extraordinaria, autoconvocada o judicial).

Tratemos de descender a los considerandos para intentar desentrañar el sentido de lo pretendido, cuando expresa que "los administradores de consorcios deberán informar de manera digital a los propietarios [...] que se reputará prorrogado su mandato [...] pudiendo los consorcistas ejercer el derecho de expedirse sobre tal decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2060...".

Sin conmover mi opinión anterior, pareciera que los consorcistas pueden manifestarse sobre la disposición de Defensa del Consumidor. Es decir que una mayoría asamblearia (de eso trata entre otras cosas, el Art. 2.060) podría dar por tierra con la norma en tratamiento, con lo cual sería una especie de regla, pero sujeta a la voluntad de los vecinos.

¿En todo caso, cómo sesiona, delibera y resuelve una asamblea que no puede ser presencial (máxime ante la trascendencia de decidir sobre el órgano fundamental de administración)?

No puede convocarse a la asamblea tal como la conocemos, lo que supone un verdadero y absurdo círculo vicioso; y la respuesta -para la dirección- es la denominada asamblea a distancia.

PN: El artículo 3º ordena "Establézcase que de celebrarse asambleas de consorcios, sea por la decisión mayoritaria de los consorcistas contemplada en el artículo 2º, o ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables; las mismas deberán realizarse por la modalidad a distancia". ¿Cómo se establece esa mayoría si no se puede realizar asambleas?

FC: Por esto, hablaba de un círculo vicioso. Si la voluntad consorcial determinase que la asamblea puede ser virtual (independientemente de qué pensemos al respecto), obviamente la génesis de aquella debe partir de un acto asambleario previo; acto que no se puede realizar por imposibilidad de reunión.

Se disparan muchas cuestiones colaterales. Supongamos que (siendo híper flexibles en la forma) en un edificio de 10 unidades -de similar porcentual-, 6 propietarios acuerdan reunirse en conferencia colectiva digital, mientras que los 4 restantes no tienen acceso posible a esa herramienta por el motivo que fuera (no tienen computadora, no tienen la telefonía pertinente, se les averió el aparato, les falla la conexión, tienen interrumpido el servicio, etc., etc.). Por cómo está redactada la disposición general, lo que decida esta mayoría absoluta dual (respetando a rajatabla el discutido Art. 2.060) sería válido, lo que por supuesto sería un caso de tal abuso que la ley no puede sostener ni avalar.

PN: ¿Tienen valor legal las asambleas virtuales en los consorcios? Bouza argumentó que "la Inspección General de Justicia ha dictado la Resolución General N° 11/2020 estableciendo como mecanismo válido para la adopción de decisiones societarias las reuniones a distancia siempre que sea respetado el de participación con voz y voto de los socios".

FC: Sobre lo societario es interesante porque ese argumento es esbozado ligera y dogmáticamente por algunos colegas.

Respecto del valor legal de la asamblea virtual, es un tema que debe prestarse a un análisis muy profundo, pero me animo a decir que toda asamblea es un acto jurídico que está sujeto a una serie de formalidades y fases que determinan su validez. Y cuando se presentan vicios (sea en una etapa preasamblearia, en la asamblea propiamente o a posteriori), la reunión es pasible de impugnación primero, y de nulidad después.

No puedo dejar de cuestionar el artículo 3º, ni dejar pasar la contradicción en su seno, al exponer que estas asambleas a distancia se celebrarán y se trascribirán "… en el libro de actas de asambleas con todos los requisitos previstos en la normativa vigente…".

El código sobre las asambleas consorciales remite siempre a actos presenciales (Conf. 2058, 2060, 2062, etc.) sin atisbarse la reunión digital, remota o a distancia. Asimismo, en agosto de 2015 momento de su entrada en vigencia, se encontraban en pleno auge mundial los programas informáticos a distancia (a la mano a todo aquel que poseyera una computadora, móvil o dispositivo electrónico con accesibilidad a servicio de internet), siendo evidente que el legislador decidió claramente no incorporar este tipo de reuniones.

El marco protectorio de consumo opera controlando la matrícula del administrador ante un posible desbalance de fuerzas en el mundo negocial frente al copropietario en solitario, corriéndose del principio de igualdad hacia el favor debilis o amparo de particular más vulnerable.

La asamblea tiene una estructura distinta (a diferencia del órgano administrativo), no verticalista, donde el principio es la condición de iguales de todos sus participantes, y donde hasta la propia justicia civil, como regla, limita su injerencia ante la decisión privada de todos aquellos que adhirieron al sistema horizontal al adquirir su unidad.

Y no creo que la naturaleza jurídica de este instituto del derecho civil puede alterarse hasta sus cimientos por una norma sólo en apariencia reglamentaria gestada desde un órgano de jerarquía ostensiblemente inferior.

PN: Por último: ¿puede Defensa y Protección del Consumidor porteño suspender las liquidaciones en papel e imponer las digitales como lo estableció en la Disposición 2591?

FC: Considero que no, de algún modo por similares motivos que sostengo que la asamblea virtual no puede imponerse (salvando la situación específica, real y efectiva que todos y cada uno de los componentes del consorcio en particular tengan el acceso tecnológico necesario para tal fin).

Al día de la fecha, y hablando por experiencia profesional propia, gran cantidad de los habitantes de edificios en todo el país (amén de CABA), no cuentan con el conocimiento técnico y/o los dispositivos e instrumentos para canalizar en forma digital aquello que durante toda su vida anterior discurrió bajo el soporte "papel".

Seguramente será parte de un proceso, pero que deberá presentarse paulatino y gradual en beneficio de la comunidad consorcial.

Por último, vaya curiosidad, considerando que el vecino tiene el derecho constitucional de acceso concreto a una información adecuada (conf. Art. 42 de la Carta Magna) emanada de la propia gestión del administrador. Y que esa información sea cierta, clara y detallada al punto de permitir su comprensión (Art. 4º, Ley Nº 24.240) es sin duda, una de las bases de los principios tuitivos y protectorios del derecho de consumo.

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El Dr. Federico Chiesa es abogado recibido de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata, realizó numerosos estudios de posgrado sobre propiedad horizontal, administración de consorcios y temas inmobiliarios, entre otros. Disertó sobre temas relacionados con su especialidad en diversas facultades de la Universidad Nacional de la Plata, el Instituto de Estudios Judiciales Quilmes y la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata. Es autor de los libros "La asamblea en el derecho de propiedad horizontal", y de la obra en edición "La acción judicial y la instancia de defensa del consumidor en propiedad horizontal. Modelos usuales. Actualización jurisprudencial" todos de editorial Hammurabi. Se destacan entre los que publicaron artículos suyos las revistas "Propiedad Horizontal" y "Reunión de Administradores". Actualmente su tarea profesional se desarrolla con exclusividad en la materia del derecho real de Propiedad Horizontal, producto de trabajos conjuntos por casi 20 años junto al reconocido Dr. Alberto Aníbal Gabás. Con un marcado perfil litigante, asesora administraciones de consorcios, clubes de campo, parques industriales y particulares. Posee oficinas en La Plata y la CABA

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