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Consorcios en tiempos de pandemia

Federico Chiesa analizó las asambleas en tiempos del COVID-19

[BPN-15/06/20] El Dr. Federico Chiesa, en diálogo con Pequeñas Noticias, reflexionó sobre la Disposición 3534 que –entre otras cosas- establece que hasta el 30 de junio las asambleas de propietarios deberán "tener carácter excepcional" preferentemente en la modalidad a distancia. Profundizó sobre las asambleas en tiempo de cuarentena y develó que es notable la cantidad de consultas profesionales que recibe por tres temas puntuales: las relaciones laborales con los encargados, la actividad del administrador y los encuentros virtuales.

La entrevista

Pequeñas Noticias: Ud. había formulado algunas objeciones a la redacción de la Disposición 2.597 que prorrogó el mandato de los administradores hasta el 31 de mayo [1], ¿esta nueva disposición que lo prorroga hasta el 30 de junio mejora esa redacción?

Federico Chiesa: La encuentro similar a la DI-2020-2597, y alguna diferencia mínima de redacción no modifica en esencia la cuestión, aunque rescato la mayor flexibilidad y prudencia del artículo 3º de la Disposición 3534 [2]. Por supuesto es compartido el criterio en cuanto a la necesidad de protección de la población evitando reuniones masivas a fin de reducir el riesgo de contagio.

PN: A aquellos administradores/consorcistas que de todas formas deben realizar una asamblea virtual, ¿Ud., como experto qué les aconsejaría para que sea legalmente sólida?

FC: En primer lugar, me resisto aun a denominarla "asamblea virtual", porque considero que el acto jurídico en sí, remite sin duda, a un componente presencial sostenido en razones de diversa índole: etimológicas, sociales y legales, entre otras. Pero ello no significa que el consorcio no deba continuar en la toma de decisiones incluso ante una situación tan particular como la actual. En realidad, este es probablemente el punto más trascendente, ya que el hecho que no puedan llevarse a cabo asambleas consorciales al modo clásico, no implica que se paralice el ente en su dinámica.

Respondiendo la pregunta, la mayor solidez para cualquier decisión colectiva que sea imperiosa en estos tiempos, resultará de la mayor recolección posible de las voluntades de los miembros del consorcio. De hecho, este principio directriz emerge de nuestro código, ya que, si todos los propietarios se encuentran en una misma sintonía de decisión, reviste validez, aunque no resulte de una asamblea (conf. art. 2059, in fine, CCCN).

Es cierto que la norma alude a unanimidad (de por sí difícil de lograr), pero marca una pauta certera. Si la propiedad horizontal es un sistema de mayorías en miras del interés común, eso es lo que hay que perseguir, eligiendo los medios para que los vecinos puedan expresar su idea o voluntad sobre el tema determinado.

Será importante la conservación documentada (a eventuales efectos probatorios) de dicha expresión de voluntad, haya sido según cada caso, por videoconferencia, nota, correo electrónico, mensaje, etc.

Sería imposible e irresponsable, garantizar el "riesgo cero" respecto de futuros reclamos de aquellos consorcistas disidentes o contrarios a estas formas alternativas de toma de decisiones excepcionales. Pero no puedo dejar de señalar que, si se le da la oportunidad de expedirse a cada propietario de una unidad funcional (por el medio a su alcance), la probabilidad que su oposición prospere se verá sensiblemente reducida, ya que, al no poderse plantear la nulidad por la nulidad misma (como es sabido), amén de la violación legal a la normativa imperante, ese interesado debería acreditar el padecimiento de un daño y perjuicio concreto que violente la estructura jurídica de dominio horizontal, lo que no es tan sencillo para cualquier abogado en la praxis profesional.

PN: ¿En su estudio jurídico en cuántas oportunidades los administradores o los propietarios le plantearon que deben realizar una asamblea virtual?

FC: Las consultas e inquietudes a partir del aislamiento y el impacto en las relaciones laborales con los encargados, la actividad del administrador y los encuentros virtuales, resultan verdaderamente excepcionales por su notable repetición y cantidad. Sobre este aspecto, no solo cómo llevar a cabo este tipo de encuentros sino de qué manera, discutir y resolver las cuestiones impostergables que, en la vida consorcial, se suceden sin cesar.

Tan primordial se ha tornado el tema que he sido invitado por una compañía de primera línea, hace algunas semanas, a exponer mediante plataforma Zoom, sobre "Asambleas virtuales" con casi mil inscriptos, lo que superó toda expectativa a partir del interés general despertado.

Lo cierto es que, más allá de las formas, el consorcio no puede dejar de funcionar, lo que hace vislumbrar que los planteos debieran continuar, como mínimo, mientras se mantengan las restricciones gubernamentales. Sin embargo, tengo la sensación que algunos efectos sociológicos del coronavirus, modificarán algunas de nuestras prácticas aún cuando podamos volver a la tan esperada normalidad.

PN: ¿Qué se podría agregar a este tema?

FC: Esto es muy personal, me parece que es importante intentar no confundir las cosas. Los consorcios como verdaderos regímenes de convivencia, deberán como digo yo, seguir traccionando. Y si bien hoy deba prescindirse de la realización de las asambleas masivas, debemos reflexionar en que existen otras formas de conocer y recabar las opiniones de los individuos que componen la persona jurídica. Y por más que me resista a denominarla "asamblea virtual" como acto jurídico puro, no es posible desconocer el valor del avance tecnológico y de las nuevas herramientas que surgen en la vida moderna.

Para decidir un asunto – inaplazable - que ataña al interés común, aún sin una asamblea típica, se podrá arribar a una decisión colectiva; el administrador tendrá que elegir entre las herramientas a su alcance, buscando con esmero, poner en conocimiento de todos, lo que sea materia del debate. No podrá hacerlo todo mediante un mismo instrumento ni simultáneamente, puesto que cada consorcio es particular en su composición. Pero el mandatario que se considere diligente, amén de sus buenos oficios, buscará la manera de que quienes no comprendan o logren accesibilidad a esta nueva realidad electrónica, igualmente puedan estar actualizados de los asuntos de la comunidad y exponer su parecer, de modo tal que sean considerados (como todo el resto) y computadas sus voluntades para el arribo a una decisión final y mayoritaria, producto del máximo consenso posible.

De alguna manera, parte del desafío es no colocar la forma por encima de la sustancia o lo que es lo mismo, que lo secundario no prime por sobre lo principal.

En el llano del consorcio, que cada vecino pueda dar su parecer, sea electrónico, escrito, verbal, más allá de cómo llamemos a las cosas Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] BPN Nº 678 del 16/04/20: "Un análisis jurídico a fondo de las disposiciones 2.597 y 2.591".

[2] Disposición 3534 del 1/06/20 (BO: 4/06/20).

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