Rincón Solidario

Qué revestimiento se está obligado a utilizar por la Dra. Diana Sevitz

Estimados:

¿En los arreglos que el consorcio debe realizar en una unidad -por ejemplo por rotura de caños- qué revestimiento se está obligado a utilizar?

Algunos propietarios tienen revestimientos muy onerosos.

Por otro lado, el parche nunca queda del mismo color, ¿es necesario entonces reemplazar todo el piso o pared?

Gracias y saludos.

Eduardo [CABA]

(6/02/2021)

Estimado Eduardo:

El consorcio debe solventar la reposición del solado que ha sido cambiado por una propietaria. Esta pregunta, como dicen los sicólogos, es de libro. O sea que su consulta por parte de administradores y propietarios es recurrente. Espero poder despejar las dudas que siempre acarrea.

Queda bien claro que todos los gastos de conservación y/o mantenimiento y/o reposición son a cargo exclusivo del consorcio, soportando todos los propietarios conforme a su proporción.

Ahora bien, el copropietario exige que se le coloque el revestimiento que cambió en forma unilateral quedando el piso en las mismas condiciones que estaba antes del arreglo. 

Todos los copropietarios son recíprocamente deudores y acreedores de las prestaciones de la comunidad, lo que hoy pretende este propietario mañana se le pagará a un vecino, en tema de reclamos de reparaciones se debe aplicar una dosis de mesura y racionalidad.

"El propietario que reemplaza los elementos originales de la construcción o incorpora a la unidad otros de mucho valor asume un riesgo que no comprometiera la responsabilidad indemnizatoria del consorcio, en caso de siniestro (XIV Jornadas Nacional del Derecho Civil Celebradas en Tucumán año 1993, Consorcios B. Orfila pág. 391".

La doctrina ha entendido que: "La sustitución, unilateral decidida, constituye una asunción del riesgo por parte de su autor, en la proporción que excede el estándar original de la construcción "(Consorcios Orfila pág. 313 año 2017).

En atención a lo expuesto, la doctrina ha entendido que cualquier cambio que haya sido realizado por los propietarios alterando los materiales de obra, queda a cargo exclusivo de quienes lo modificaron.

El consorcio deberá reponer los materiales estándar o su equivalente en dinero y de resolver la propietaria colocar el mismo revestimiento que antes tenía colocado deberá abonar la diferencia.

Ahora bien, en ciertos casos, la justicia ha contemplado singularidades respecto a cierto tipo de restitución o puesta a nuevo, como el caso de los porcelanatos, que siendo en promedio mayores al valor del común exclusivo(según lo perita el propio juez), no crea obligaciones absolutas del consorcio sobre la reposición a nuevo. Debiendo pagar el importe de la diferencia y sin miramientos, el propietario involucrado.
La Dra. Highton explica que: "No aparece como justo ni adecuado el criterio de la reparación integral a cualquier costa, dentro de un edificio de propiedad horizontal, en el cual todos aportan a las expensas y al seguro de acuerdo con la calidad originaria del inmueble o mejoras decididas en común. La solución estará en la adopción de un criterio que atienda la generalidad de las unidades, de forma tal, que el consorcio restablezca las cosas al estado anterior pero atendiendo a los parámetros de la construcción originaria, y no a las particularidades lujosas que cada propietario tenga en su edificio..." PROPIEDAD HORIZONTAL LL PÁG 250.

Ahora bien, el C.C. y Comercial que comenzó a regir a partir del 1º de agosto de 2015, en su artículo 1740 primera parte, establece que la reparación del daño debe ser completa e integral.

Del mismo se desprende que, el causante del daño, en este caso el consorcio deberá realizar todos los arreglos para colocar a la unidad funcional en el mismo e idéntico estado que antes del siniestro.

El mismo estado no significa mejor estado, debe tenerse en cuenta el estado anterior del departamento que, salvo que se encuentre con los pisos recién cambiados y la filtración ocurra inmediatamente, a un departamento que tiene pisos colocados hace mucho tiempo, que ha tenido el desgaste como consecuencia de la falta de mantenimiento que no le corresponde al consorcio sino al propietario en particular.

Reponer a nuevo un piso con el desgaste ya mencionado resulta exagerado e inaceptable.-La responsabilidad indemnizatoria tiene su límite, en caso de no poder sustituir el revestimiento, porque no se consigue o colocando otro piso en el tramo que haya que sustituir denotará una diferencia de terminación y de aspecto, una justa composición sería que el consorcio hiciera todo el trabajo a nuevo y que el propietario contribuyera con la diferencia compensando con lo que tenía antes del hecho, tomando en cuenta el valor de la reposición por parte del consorcio.

Todos los copropietarios son recíprocamente deudores y acreedores de las prestaciones de la comunidad, lo que hoy pretende este propietario mañana se le pagará a un vecino y en tema de reclamos de reparaciones se debe aplicar una dosis de mesura y racionalidad.

La sustitución de determinados elementos inmuebles por accesión originales de la construcción, no pueden hacer más gravosa la obligación del consorcio, asumiendo el propietario el riesgo en caso de siniestro.-
Si la parte que se ha deteriorado es mínima o sea entre un 10% y un 20% en ese caso aconsejo, porque así se inclina la doctrina y jurisprudencia, que lo lógico sería soportar cada parte en forma proporcional, pues de lo contrario , de no conseguirse el revestimiento por obsoleto, pasaría a tener un piso nuevo, cuestión esta muy injusta para el consorcio, igualmente no existe regla ni hay una norma que así lo determine, queda a criterio de cada consorcio la reposición o no en todo o en parte, y de demandar el propietario el pago de todo el piso judicialmente deberán atenerse a lo que el juzgador analice según el caso, situación concreta y resolverá según su ciencia y conciencia.

Sin otro particular saludo a Uds. atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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