Estimado Alejandro:

La forma en que los copropietarios contribuyen a los gastos que demanden las reparaciones o mantenimientos de las cosas comunes se encuentran normada en el reglamento de copropiedad.

El reglamento de copropiedad es un contrato que el adquirente de una unidad funcional, una vez que deviene propietario de la misma, se somete a sus estipulaciones y las acepta.

Dentro del reglamento hay estipulaciones que no pueden ser modificadas sino con el voto unánime de todos los propietarios. Estas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento [1].

En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado.

Ni la administración del consorcio, ni un grupo de propietarios que no reúnan la mayoría o la unanimidad que exige el reglamento, pueden modificar por cualquier pretexto la porcentualidad para la contribución del pago de los gastos comunes, Para que quede claro, los porcentuales establecidos en el reglamento para cada unidad funcional, gozan de garantía constitucional y únicamente pueden ser alterados conforme lo establezca el reglamento [2].

Y también debemos recordar lo normado por el art 2061 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC): "Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares".

Beatriz Areán ha sostenido, en relación con esta cuestión, que "puede decirse que en la actualidad existe consenso en el sentido de que en los juicios que tienden a obtener la modificación del reglamento, la litis debe ser trabada con la totalidad de los propietarios y no con el consorcio. El derecho a la defensa en juicio asegurado por el art. 18º de la Constitución Nacional exige que todos sean oídos, si se tiene en cuenta que, de accederse a la eximición del pago de ciertos gastos en favor de alguna de las unidades -generalmente los locales-, se están alterando los porcentuales con los que los demás deben contribuir, y con ello se afectan sus derechos patrimoniales" (Highton, Elena - Areán, Beatriz, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T. 2, pág. 326).-

Conclusión, no se pueden modificar, por pedido de ningún propietario, salvo en caso que realmente los mismo se encuentren erróneos y esta información la debe acreditar un agrimensor y sólo pueden ser errores numéricos que se hayan cometido en el momento de aprobarse el plano de mensura para cuyo caso deberá llamarse a una asamblea aprobar la modificación del reglamento para subsanar el error.

Lo saluda.

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[1] "La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512, o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cámara Nacional Civil Sala "D" 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cámara Nacional Civil Sala 1ª. 22//85 Cardona Laura C/Consorcio Rivadavia 2633).

[2] "Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes" (Cámara Nacional Sala "E", Febrero 3, 1993 - J.A., 1993-IV).