Rincón Solidario

¿Los fondos recaudados pueden repartirse? por la Dra. Diana Sevitz

Buena tardes, mi consulta es la siguiente:

Si los consorcios alquilan lo que fue la portería o reciben entradas económicas como el alquiler del espacio aéreo con una antena, cartelería, etc., etc., ¿los fondos recaudados pueden repartirse entre los propietarios?

En caso que sí, ¿sólo en expensas o en efectivo a cada uno también?

¿En caso que no hay alguna norma, ley o reglamento donde se pueda sustentar la negativa?

Muchas gracias

Javier [CABA]

(21/05/2022)

Estimado Javier: 

El consorcio de propietarios es una persona jurídica [1] y como tal posee un patrimonio, éste tiene y debe tener un patrimonio propio, distinto del de cada uno de los consorcistas, conforme lo exige el artículo 154º del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC): “Patrimonio. La persona jurídica debe tener un patrimonio”. 

Del articulado del CCyC no surge claramente cómo se conforma dicho patrimonio ya que: 

a) El artículo 2044 solamente admite su existencia, 

b) El artículo 2048 hace referencia a los bienes del consorcio pero no los especifica y 

c) El artículo 2056, que regula el contenido del reglamento de propiedad horizontal, en los incisos e) e i) alude a los bienes del consorcio sin decir cuáles son.

Las partes y cosas comunes no integran el patrimonio del consorcio ya que pertenecen a los consorcistas. Es el propio artículo 2045º del CCyC el que establece que las partes privativas y las comunes conforman un todo inescindible de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente. 

El consorcio tiene solo la administración de las cosas comunes: Los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino sólo la administración de las cosas comunes que implica la obligación, para este último, de mantenerlas en buen estado de conservación.

La doctrina mayoritaria admite que el activo del consorcio se integra con las expensas percibidas, los créditos por expensas, los intereses punitorios por expensas adeudadas, intereses que devenguen las cuentas bancarias a nombre del consorcio, el fondo de reserva, los créditos respecto a terceros, otras recaudaciones, las UF que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia. 

No coincide la doctrina acerca de si las rentas provenientes de espacios comunes (alquileres), o de publicidad efectuada en las paredes divisorias, o los créditos por medianería integran el patrimonio del consorcio. Para algunos sí, para otros corresponden a los titulares del derecho real. Si las partes comunes no integran el patrimonio del consorcio, tampoco lo integran las rentas que de ellas provienen, salvo decisión de los propietarios en sentido contrario.

Habiendo efectuado esta aclaración, mi sugerencia es que el tema sea llevado a discusión a una asamblea y que los propietarios, decidan el destino de esos fondos, teniendo en cuenta que la doctrina no se ha puesto de acuerdo a quién le pertenece.

Esperando haber aclarado su duda lo saludo muy atte.

Dra. Diana Sevitz

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[1] Artículo 148º, inc h) del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), 

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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