Rincón Solidario

No quedan preguntas simples en propiedad horizontal por la Dra. Diana Sevitz

Dra Diana Sevitz

Hola amigos:

Tengo una pregunta simple: ¿puede haber dos administraciones en un edificio?

Octavio [La Plata]

(2/06/2024)

Estimado Octavio:

Para que haya dos administradores en un edificio puede ser que la administración tenga una sociedad de hecho o una SRL o una SA donde existan varios integrantes, o sea un subconsorcio que tenga dos administradores.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) recoge esta situación incorporando la figura de los subconsorcios, denominándolos "sectores con independencia".

Artículo 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

De la simple lectura establece bien las características que deberían tener estos edificios para poder administrarse con independencia:

- Que la estructura o naturaleza lo haga conveniente.

- Puede estar previsto en el reglamento.

- No contempla las cuestiones comunes.

- Pueden sesionar en subasambleas (solo referidas a sus sectores en cuanto a la decisión a tomar).

- Pueden nombrar subadministrador y liquidar expensas por sector.

- En caso de conflicto resuelve la asamblea general.

- Responden frente a tercero como un única persona jurídica.

La pregunta que podemos hacernos es ¿los edificios que no tenían reglamentada la administración sectorizada, a partir de la vigencia del nuevo Código podrán adecuarse a esta forma que se incorpora?

Habría que estudiar cada caso en particular, podrían adecuarse si no se alteran los porcentuales de pago de expensas. Con respecto a la celebración de asambleas lo veo muy factible que se puedan realizar por sectores ya que no son las mismas necesidades que tienen las cocheras que los locales o las viviendas. Las mismas son muy aconsejables, se organizarían mejor los temas a tratarse.

Respecto a la subadministración, también debería ser tratado por sectores. Cada uno de ellos abonaría a su propio subadministrador sin olvidar que indudablemente tendría un porcentual que abonar de expensa comunes para el mantenimiento y conservación de espacios comunes.

Como es un tema muy novedoso, para los reglamentos que ya contemplan la figura no requiere ninguna modificación. Respecto de los edificios que no lo tienen incorporado en su reglamento será materia de análisis bien profundo con un profesional experto en la materia para no alterar cláusulas estatutarias.

Esperando haber contestado su consulta.

Lo saludo muy atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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