Rincón Solidario

Quiere que los propietarios afronten los gastos de la cochera por la Dra. Diana Sevitz

Buenas tardes.

Acabamos de cambiar de administración en mi edificio y la nueva administración quiere que todos los propietarios afronten los gastos de la cochera (Luz, impuesto municipal, reparación del motor del portón. etc.)

Aclaro que las cocheras no están detalladas como partes comunes, sino como unidad complementaria y poseen una dirección distinta al resto del edificio.

¿Es correcto que todos los consorcistas afrontemos esos gastos particulares o corresponde que lo abonen los dueños de las cocheras?

¡Muchas gracias!

Mariano [Olivos/Provincia de Buenos Aires]
(10/08/2024)

Estimado Mariano:

La forma en que los copropietarios contribuyen a los gastos que demanden las reparaciones o mantenimientos de las cosas comunes se encuentran normadas en el reglamento de copropiedad.

El reglamento de copropiedad es un contrato que el adquirente de una unidad funcional, una vez que deviene propietario de la misma, se somete a sus estipulaciones y las acepta [1].

Dentro del reglamento hay estipulaciones que no pueden ser modificadas sino con el voto unánime de todos los propietarios.

Estas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento [2].

En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado.

Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensas comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Río Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494).

Ni la administración del consorcio, ni un grupo de propietarios que no reúnan la mayoría o la unanimidad que exige el reglamento, pueden modificar por cualquier pretexto la porcentualidad para la contribución del pago de los gastos comunes.

Para que quede claro, los porcentuales establecidos en el reglamento para cada unidad funcional, gozan de garantía constitucional y únicamente pueden ser alterados conforme lo establezca el reglamento. Si en el reglamento, se encuentra establecido que solo las unidades complementarias, pagan los gastos, tal como lo expresara, el administrador no puede modificarlo. 

Esperando haber respondido a su consulta lo saludo muy atte.-

Dra. Diana Sevitz

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[1] "En el régimen de la ley 13.512 el adquirente de una unidad , a la vez que se incorpora al consorcio, adhiere al reglamento de copropiedad, el que desde ese momento , forma parte de su título de dominio C. Civ. Cam. Sala B. Noviembre 5 de 1970 E.D. 35-689" (Consorcios ,Bartolomé Orfila Pág. 30).

[2] "La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512,o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633).

"El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una acción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316).

La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la Ley 13.512" (CNCiv., Sala F, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316).

"Si según el artículo 9º de la Ley 13.512, el reglamento de copropiedad puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios, las bases para determinar el monto de la contribución de los propietarios al pago de las expensas sólo son reformables con el consentimiento de todos los copropietarios interesados...- La asamblea general de copropietarios actuando con cualquier mayoría que fuese, no podría imponer a la minoría el aumento de su participación.-" (CNCiv., Sala E, Diciembre 24, 1964; ED 11-371).

"Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes" (CNCiv., Sala E, Febrero 3, 1993 - J.A., 1993-IV).

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy, autora de varias publicaciones y docente sobre temas específicos de propiedad horizontal.Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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