El segundo e-mail

Sr. director: le envío este segundo mail ya que esperé ansiosamente su respuesta en el Boletín 150 y como acabo de leer el 151 y tampoco la veo, le pido que por favor en el próximo me conteste acerca de esta duda que tengo. Se trata de la realización de arreglos en el techo de una cochera por filtraciones que provienen de un jardín que hay en la parte superior.
Concretamente necesito saber si para el arreglo de la filtración se necesita el 75% de los copropietarios (no me refiero a los presentes en asamblea) por tratarse de una reforma. 
Segundo la parte superior que es un jardín, si saco las plantas, y se me secan y debo modificar poniendo otras plantas y arbustos ¿No se trataría de una obra nueva y por ello necesito unanimidad?.¿En estos casos cual de las mayorías se tiene en cuenta?. Porque el arreglo para evitar las filtraciones lamentablemente está conectado con la realización de una nueva obra que es el cambio de aspecto total del jardín que adorna el edificio. Muchas gracias. Atentamente.
Susana G
(19/2/2003)

Con respecto a la necesidad de Mayorías de votos en asamblea, en lo que se refiere a cantidad de votos respecto a la totalidad de los copropietarios, siempre debemos remitirnos a lo especificado en el correspondiente Reglamento de Copropiedad y Administración. Si éste se encuentra prolijamente redactado debe contener información referente a cada situación sometida a votación y sus mayorías requeridas. En mi opinión personal, lo que se describe como REPARACIÓN de filtraciones por humedad desde el jardín superior cabe encuadrarlo directamente en cuestiones de mantenimiento y reparaciones por lo cual si no reviste carácter de urgencia, puede ser sometido a su tratamiento en asamblea para analizar sus costos y financiamiento, y decidirse por mayoría simple, o sea la mitad más uno de los copropietarios o el 51% del total. No creo que se trate de una reforma de partes comunes, ya que no se están modificando los fines y/o usos de las mismas sino solamente reparando las mismas por lo cual la unanimidad de votación sería exagerada condición. Se hace mención de esta situación en el Art. de la ley 13.512 cuando se refiere a " la mayoría de los copropietarios resuelva efectuar innovaciones y reparaciones de las partes y bienes comunes del edificio"... " indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro". De esta manera no incluye a estas acciones en lo que denomina obra nueva.

Con referencia a la segunda pregunta, la reposición de especies vegetales que se destruyan por las reparaciones a efectuar en el techo de las cocheras, igualmente no reviste carácter de obra nueva, por lo cual, siguiendo el razonamiento anterior, debería considerarse parte de los trabajos de reparación y no una obra nueva ya que en caso de reponer especies, esto no significa modificar su distribución ni tipo, con lo cual el aspecto final luego de las reparaciones puede continuar siendo el mismo. Espero haber aclarado lo suficiente el tema, aunque creo que puede generar opiniones y debates en torno a conceptos a veces muy abstractos.

Saludos, 

Ing. P. Burna.