Rincón Solidario

Estimado Claudio,
Te quiero realizar unas preguntas que realmente me tiene muy preocupado por la falta de repuesta del administrador, ya que tengo semidestruido el fondo del local. 
Se me ocurre hacerte una consulta por nuestra relación personal y por tu invalorable aporte que estás haciendo a administradores y consorcistas a través del boletín "Pequeñas Noticias", del cual aprovecho la oportunidad para felicitarte.
Como sabrás tengo un local que ocupa toda la planta baja de un edificio, siempre he abonado las expensas con puntualidad, ahora en el mes de Febrero surgió un problema de pérdidas de gas en varios departamentos del consorcio, los caños respectivos están ubicados debajo del piso de mi propiedad por la parte del fondo del local (Mitad de la unidad), el administrador me promete muy amablemente y con total seguridad, romper los mosaicos y paredes comprometiéndose a reponer los mosaicos, sinó igual a los que tiene por lo menos muy parecidos, (tuve algunos arreglos anteriormente y no fue así), bueno, luego de haber cambiado los caños y de infructuosos largos meses de reclamar la reposición del piso mencionado y el arreglo y pintura de las paredes rotas para el arreglo de los caños, este señor no me contesta y encima me hace decir por una empleada de la administración que me iban a colocar unos mosaicos parecidos y me iban a pulir solamente los que fueran repuestos, indudablemente quedarían muy desparejos con el resto que si se pulieran todos, posiblemente o no quedarían parecidos si todos fueran pulidos, bueno mi pregunta es la siguiente: Puede el administrador colocar mosaicos de diferente color y solo pulir el piso que repone?, después de la promesa incumplida y los seis meses de espera, puede el administrador seguir esperando cuando puede haber un accidente de algún empleado por el faltante de los mosaicos, puede el administrador seguir esperando cuando tengo paredes rotas por el mismo motivo y sin arreglar todavía y encima ahora tengo una humedad en el techo de la parte de adelante del local, proveniente una vez más de un aparente mal arreglo anterior en el primer piso, puedo yo ejercer mi presión no abonando las expensas ya que este señor no tiene la delicadeza de responder a mis llamados, es más, siempre que reclamé y me atendió fue por mis llamadas y nunca por las de él. 
Nunca me atendió mal, siempre lo hizo con deferencia pero también con incumplimiento.
En la casi totalidad de casos, cuando se rompe un piso y no se consigue igual mosaico, se repone la totalidad del piso, llamese cocina, baño o cualquier otro lugar, bueno, si el lugar es chico no hay problemas, pero también es pequeño el pago de expensas, lo que ocurre conmigo, es que es abultado el pago de expensas y por supuesto es grande los metros cuadrados a cubrir, TODO ESTÁ RELACIONADO y debería ser todo en igualdad de condiciones. 
Yo me pregunto, si en vez de una tintorería fuera una confitería, sería intransitable el paso por el local de clientes, que ocurriría entonces ? 
A quién puedo recurrir en demanda de ayuda ?
A qué organismo también puedo recurrir denunciando el hecho y que intimen a la administradora a regularizar la cituación ?
¿Hay un posible lucro cesante?
Indudablemente te digo que tiemblo en pensar en un conflicto, pues no sé cuánto tiempo pasará hasta el arreglo final, realmente no sé que rumbo tomar.
Te agradezco y valoro tu respuesta 
Un abrazo
Federico R.P.

Estimado Sr. Federico:

Muchas consultas sobre similares problemas nos llegan a nuestra Fundación todos los días. La falta de reparación en tiempo y forma por parte de ciertos administradores resulta muy perjudicial para los propietarios de departamentos de vivienda; con mayor razón en el caso de los locales comerciales.

Veamos sus preguntas:

Puede el administrador colocar mosaicos de diferente color y solo pulir el piso que repone?

En principio el consorcio, cuando efectúa alguna reparación que reglamentariamente le corresponde, debe dejarle el piso, techo o la pared en similar situación a la que se encontraba antes de la reparación. Por lo que Vd relata, aparentemente el consorcio debería cambiar todos los mosaicos.

Igualmente, la obligación se extiende respecto de lo categorizado como "standard", es decir, no tienen obligación de reponer elementos particularmente caros que excedan lo "normal". Esto último se analiza en función del caso concreto.

En caso de no efectuar el cambio, el primer paso necesario es intimar al consorcio.

Respecto de la humedad que Vd menciona, en caso de corresponderle la reparación al consorcio (aunque en la generalidad de los casos es así, deberá leer el reglamento para asegurarse) deberá intimarlo.

Respecto de la "presión" a la que hace referencia dejando de abonar las expensas, nosotros no lo aconsejamos debido a que cualquier acción que Vd tenga contra el consorcio, siempre será más lenta que la vía ejecutiva que tiene el administrador para hacerse del cobro total de las expensas.

Sepa Vd que, como la unidad afectada es un local de comercio, podrá reclamar, además del daño emergente -entre otros- el lucro cesante.

Si las intimaciones fracasan, existen dos caminos a seguir: el extrajudicial, a través de la vía asamblearia, para intentar un cambio de esta administración por otra más efectiva que cumpla con sus obligaciones, o la judicial, para lo cual en Capital Federal deberá necesariamente iniciar una Mediación Prejudicial Obligatoria ante el Ministerio de Justicia.

Cordialmente,

Dra. Victoria Loisi

Relaciones Institucionales

La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C"