¿Qué ley me obliga a tener un encargado?

Estimados señores de PN:

Antes de realizar mi consulta, deseo felicitarlos por el nuevo emprendimiento de la Revista de Pequeñas Noticias y también por el boletín, de la cual soy lectora desde hace mucho tiempo.

La consulta que motiva mi correo es la siguiente: Soy propietaria de una de las 30 unidades de un edificio del barrio de Palermo. Estamos en plena etapa de análisis del despido sin justa causa del encargado, que aunque no cumple con sus funciones como corresponde, es más fácil ganar el Loto que despedirlo "con justa causa", aunque ésta sea la verdad.

No es la primera vez que tenemos problemas con un encargado, y como ustedes sabrán, reparar estos "inconvenientes" cuestan fortunas... Considero, por todo lo que hemos pasado en mi edificio, que finalmente se resolverá despedirlo como sea.

También estamos pensando muy seriamente en auto-administrarnos y en resolver el problema de la portería tercerizando todo. Como no me considero improvisada, y en esto ustedes y sus publicaciones tienen mucho que ver, he venido leyendo e investigando sobre propiedad horizontal hasta tal punto de leer todos los artículos de la Convención y varios de la Ley 20744, además de haber adquirido algunos libros del Dr. Calvo y Gabás.

Mi pregunta es simple: ¿Qué ley me "obliga" a tener un encargado en mi edificio?
He leído especialmente los artículos 7 y 8 de la convención, pero en ninguno de ellos alcanzo a ver en el texto que se desprenda "la obligatoriedad de tener un encargado".
Desde ya agradezco muchísimo vuestra respuesta y no nos abandonen.... sigan con estas publicaciones. Gracias otra vez.

María F. 

(20/9/2003)

Estimada María,

Más allá de leer la ley 20744 de Contrato de Trabajo, y el CCT (Convenio Colectivo de Trabajo) del sector, debiera también tener a mano la ley 12.981 que es el Estatuto de los Encargados de Casa de Renta y Propiedad Horizontal, que es de orden público.

Esta norma puede encontrarla en forma gratuita en nuestro portal en Internet www.ligadelconsorcista.org y en www.pequenasnoticias.com.ar entre otros sitios.

Si bien tener un “encargado” no resulta en sí mismo imperativo, generalmente su ausencia en edificios de más de 25 unidades, encubre situaciones de fraude laboral (personal en negro), mucho más si existe una “vivienda de encargado”, si hubo encargado, o si se abonan por expensas “gastos o artículos de limpieza”.

De todas formas, si no existe nadie que limpie pasillos y escaleras, en consorcios pequeños y edificios de mucha antigüedad debe, quien administra, presentarse ante AFIP-DGI, declarando que se carece de personal.

Cordialmente,

Dra. Victoria Loisi

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