Rincón Solidario

Y dale con lo mismo
Hola Claudio y amigos, hoy les escribo por un tema en especial que ya varias veces se trató en este foro pero creo que no está de más abrir el debate nuevamente.
En uno de los consorcios que administro exite un problema, (¿en cuál no?), el tema es el siguiente, presten mucha atención:
Resulta que en un 9° piso (primer retiro), un copropietario cerró un balcón terraza que da al pozo de aire luz, esto lo hizo hace ya más de 15 años para ganarse una habitación, como le pasaba agua de lluvia dentro de ese cerramiento en lugar de solucionar el problema decidió convivir con el mismo, realizando una canaleta interna con varias salidas al exterior y que hacen que el agua de lluvia caiga en el balcón del piso inferior, o sea el 8°. Ahora bien, de un tiempo a esta parte, comenzó a aparecer una humedad bastante importante en la habitación del piso inferior, está comprobado que es de la canaleta interna que hicieron los propietarios del piso superior para derivar el agua que les ingresa, entonces se les solicita que hagan los trabajos para solucionar esto y como respuesta dicen que esto lo debe arreglar el consorcio ya que ese balcón terraza es un espacio en común.
Entonces tenemos un problema, es verdad que el balcón es un espacio en común, pero también es verdad que es de uso exclusivo y también es verdad que ellos construyeron un cerramiento que por ley está prohibido y que en muchos consorcios existen.
Mi consideración es que el consorcio No debe intervenir en cuestiones particulares entre dos vecinos, salvo de buenos oficios y hasta un punto; si el cerramiento no existiere SI deberíamos darle una solución aunque insisto "es de uso exclusivo", pero como se alteró el espacio nada tenemos que ver en el tema, salvo solicitar que lo vuelva a dejar como hace 15 años.
Pregunto: ¿quién debe actuar contra ese consorcista, el particular dañado, o sea el del piso inferior o la administración? y en caso de ser la administración, ¿por qué?
Gracias.
Luis
(29/10/2003)

Estimado Luis: 

No sólo ha efectuado un claro planteo del problema sino que con evidente sentido común ha revelado la solución correcta en el último párrafo. Una construcción efectuada en un piso superior, antirreglamentaria por añadidura, está causando un daño en una unidad funcional del piso inferior.

Comprobada la veracidad de los hechos y con una adecuada descripción técnica del lugar, las circunstancias, el origen de la filtración y la extensión de los daños, queda expedita la acción judicial tendiente a detener el flujo de humedad y a restituir el estado de cosas en la unidad inferior al momento anterior al del comienzo del daño, precedida claro está por una intimación fehaciente y el proceso de mediación obligatoria. Esto estará a cargo del damnificado. El consorcio, por ahora, no tiene legitimación para reclamar e intervenir, salvo que la humedad progrese y agreda sectores comunes. Queda para un análisis paralelo la situación antirreglamentaria en sí, para lo cual cabrá tener en cuenta la antigüedad de la construcción, la existencia documentada o inexistencia de intimaciones al respecto por parte del consorcio, su tratamiento en asambleas, etc. 

A la espera de que estos consejos le sean de utilidad, lo salud

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jorgearmandomaldonado@hotmail.com o comunicarse con él a los teléfonos 4672-2043 y (15)4169-4574.