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Rincón
Solidario
 Contesta
la Dr. Juan
Iglesias
Desde
este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados,
proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos
y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.
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Rincón
Solidario
Se
modificó un artículo del Reglamento
Pregunta
complicada:
En
un edificio de más de 50 años de antigüedad se hizo por medio de asamblea
la modificación de un artículo del Reglamento, que establecía que todas
las reparaciones de las cañerías estarían a cargo del consorcio.
Por
medio de la modificación quedaba a cargo del propietario toda cañería
que no sea troncal. Dicha Asamblea fue protocolizada pero no inscripta en
el Registro. A pesar de eso se aplicó este último sistema.
Actualmente un propietario desconoce dicha asamblea y atento a un problema
con su vecino, reclama que el consorcio debe abonar la reparación. Esto
llegó a una mediación donde la mediadora consideró que la
responsabilidad es del consorcio atento a la inoponibilidad del acta al
nuevo propietario.
La
pregunta, luego de esta larga introducción, es cómo resolver el problema
y adoptar un único sistema a todos los propietarios.
Desde
ya muchas gracias y los felicito por el boletín,
saludos.
Griselda
(27/11/2003)
Estimado
Claudio
La
presente es en respuesta a la consulta para el Rincón Solidario. Si
bien es una situación algo compleja, tiene varias aristas para poder
contestar.
| 1) |
En relación a la
reclamación que formula el propietario, la modificación de un
reglamento de copropiedad, que recordemos, es parte integrante de la
escritura traslativa de dominio de cada unidad funcional, es una
cuestión que exige ciertos formalismos legales que en este caso en
particular, no se cumplimentaron, ya sea para que tenga vigencia
para los propios integrantes del consorcio como para erga omnes. |
| 2) |
En primer lugar,
la modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración, debe
hacerse por escritura pública, lo que no fue respetado por el
consorcio. Recordamos que la modificación fue hecho mediante acta
protocolizada. Al respecto recordamos que, un acta protocolizada es
un instrumento privado que se agrega al protocolo del escribano,
pero que en ningún momento adquiere el carácter de instrumento
público, salvo que la protocolización sea ordenada por orden de un
juez, cosa que acá no existió. |
| 3) |
Asimismo, la
modificación de un Reglamento puede afectar derechos individuales.
Un consorcista puede manifestar que compró su unidad porque
consideraba adecuado el sistema de reparaciones que contemplaba el
reglamento al momento de la adquisición, y que una modificación de
estas características le conculca derechos que ya tenía
incorporados. |
| 4) |
También
hay que hacer mención a la nulidad de actos jurídicos ya que hay
una situación de hecho existente, y es que tanto el administrador
como el consorcio están aplicando lo que resolvió la Asamblea de
Copropietarios.
Al
efecto considero que, se puede solicitar la anulación de la
Asamblea por las siguientes razones:
a)
Porque no se cumplimentaron -de acuerdo a lo antes expuesto-, los
pasos legales para la modificación del Reglamento.
La
resolución de la Asamblea no es un acto jurídico insanablemente
nulo, sino un acto jurídico anulable.
Vale
decir que no se puede articular una nulidad de pleno derecho, sino
que para adquirir el caracter de tal -acto jurídico nulo- debe
mediar una resolución judicial que así lo resuelva. Mientras
tanto, seguirán teniendo vigencia los actos jurídicos que como
consecuencia de dicha asamblea ejecute el administrador.
b)
También consideramos que se puede hacer simultáneamente, un planteo
de nulidad en razón que la decisión asamblearia cuestionada,
afecta derechos individuales de conformidad con lo manifestado en el
punto 3).
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En
síntesis, a nuestro entender, la reclamación formulada por el consorcista
es correcta y le asiste la razón , pero para hacer valer su derecho, -en
este caso solicitar la nulidad de la modificación del reglamento aprobado
por la Asamblea- no queda otra alternativa que ir a la Justicia para que
así lo resuelva expresamente.
Les
envío un gran saludo.
Juan
Iglesias. 
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La
Dr. Juan Iglesias es abogado especialista en propiedad horizontal,
derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del
Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un
e-mail a consorcistas@hotmail.com
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