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Rincón
Solidario
Contesta
la Dra.
Elvira Lucero
 Desde
este rincón los profesionales contestan a propietarios y
administradores, de onda, aportando sus conocimientos y
experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.
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Rincón
Solidario
ABL
Consorcial
Estimado Señor director:
Tengo un problema en un edificio de mi administración. El consorcio se
integró a fin del año pasado y lo que era una suntuosa casa de familia
de antaño, se transformó en diez unidades funcionales con cocheras,
pero aunque se presentaron planos y se redactó el reglamento de
copropiedad respectivo no hay final de obra y además, el impuesto ABL
continúa enviándose en las 17 partidas que tenía la casa anterior con
una valuación muy superior a lo que corresponde a un edificio de la
categoría y dimensiones que tiene el consorcio actual. Por
comparaciones con otros de la zona, el total de impuesto que se está
pagando es un 40 % más caro que el de un edificio similar, y en Rentas
me dicen que tardan 2 años como mínimo en hacer la subdivisión en PH.
Eso sí, le cambiaron la titularidad a Consorcio aunque no lo
subdividan. ¿Qué se puede hacer para acelerar la subdivisión y re
valuar el edificio para acomodar el valor del impuesto? Yo estoy
recaudando para pagar el total de boletas pero es un costo enorme para
los consorcistas que además deben afrontar muchos gastos por malas
terminaciones de obra!!!
Cualquier orientación será bienvenida, muchas gracias.
Ernesto S
(25/9/2003)
Estimado
Ernesto S: el consorcio se integró el año pasado, entonces cómo es que
llegaron 17 partidas de la vieja casona?
De
todos modos trataremos de aclarar el panorama de la sguiente forma:
| 1) |
en
principio lo primero que se hace para la confección de los planos
es contratar un agrimensor, quien toma las medidas de la superficie
común y de las propias cubiertas, semi cubiertas, y descubiertas.
Luego confecciona el plano y lo presenta en catastro (GCBA). |
| 2) |
en
cuanto al Reglamento de Copropiedad y Administración, la empresa
contructora o su dueño hace un pre-reglamento, el que es
perfeccionado, y llevado a escritura pública, todo ello en base a
un plano aprobado. Este Reglamento es luego título complementario
para todo propietario. |
| 3) |
la
falta de final de obra puede que lo sea por faltar algunos detalles
de obra o la presentación del plano. Esto en realidad es muy técnico
y habría que extraer, de no poseerlo, una copia del mismo en el
3er.piso de GCBA Carlos Pellegrini 291, Mesa de Entradas y con un
tìtulo de propiedad, o puede realizar el trámite un
profesional maestro mayor de obras, arquitecto, y/o ingeniero. Sería
conveniente solicitarselo a quien lo hizo, y tratar este tema
puntual con ese profesional. |
| 4) |
cumplidos
todos estos requisitos, se puede solicitar la sudivisión de la
partida global, que tantos dolores de cabeza les está trayendo. No
podemos hacer comparaciones con otras propiedades de la zona ya que
el municipio cobra los impuestos (ABL) en base al valor de cada
propiedad o sea Valuación del inmueble en cuestión. Teniendo mucho
que ver la antigüedad del inmueble. |
| 5) |
es
importante realices un relevamiento de todos los problemas que
tienen de obra, y luego reclamar al constructor/ra. quien, de ser un
profesional, tiene un responsabilidad contractual. La misma según
el Código Civil es por diez años, pero no por los vicios ocultos,
en esto hay que hilar fino y ver cada problema en sí mismo. |
Finalmente
considero debes tratar este tema con un profesional Ingeniero, Arquitecto
o Maestro Mayor de Obras, para los puntos 1, 2 y 3; y los restantes con un
letrado.
Es
mi deseo personal soluciones tus problemas sin que pasen los dos años,
pero siempre y de todo hazlo por medio fehaciente (carta documento,
confronte notarial, etc.), luego existen otros pasos antes de llegar a
juicio.
Cordialmente.
Dra.
Elvira I. Lucero  
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La Dra. Elvira Lucero
es abogada y administradora de consorcios. Para cualquier comentario
sobre esta nota se pueden dirigir al teléfono 9999-9999,
por carta a Xxxxxx
Xxxxxx 99999 o al mail xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx.xx
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