Rincón Solidario

Preguntas
De mi mayor consideración:

Lo molesto a Ud. para que me aclare algunas dudas

1.- El Consejo de Administración de un edificio que administro, decidió no efectuar más reparaciones sobre sectores que fueron reformados en algún momento por sus propietarios es decir sectores que no son originales de las unidades como por ejemplo baños nuevos que no existían

¿Es correcta esta decisión?

2.- Un copropietario de un local de Planta Baja, posee personal de vigilancia que custodia el local, pero esta persona se la pasa en la vereda del edificio, y habla con el encargado, el Consejo no quiere que esta persona vigile afuera y quiere obligar al dueño a que esta persona esté adentro del negocio. Cosa a la que el dueño del local no accede.

¿Qué solución proponen?

3.- El reglamento de Copropiedad dice que los radiadores son propiedad exclusiva de los propietarios, siendo que todos tienen los mismos y son originales del edificio, ¿corresponde repararlos?

Agradeceré la respuesta.

Muchas gracias.

Francisco L (Administrador)

(23/12/2003)

Respuesta a la consulta Nº 1.

Siempre hay que tener en cuenta que el Consejo de Administración no tiene facultades ejecutivas y muchas veces avanza por sobre las que le corresponde al administrador y aun a la misma asamblea de consorcistas.

Las facultades básicas de este órgano del consorcio, son a) controlar la tarea del administrador y b) hacer de nexo entre consorcistas y el representante legal.

En la práctica a veces no sucede ello, como en este caso concreto.

Con respecto a la pregunta puntual, considero que el consejo de administración no puede "manu militari" determinar que no se repararan aquellas partes que fueron modificadas de la construcción original. 

Por otra parte, hay que determinar a) si la modificación que realizaron los consorcistas es estructural, esto es, se apartaron sustancialmente de lo que se encuentra plasmado en el plano original de construcción del edificio, o realización de una obra nueva, por ejemplo cañerías nuevas que pasan por lugares no contemplados por el mencionado plano, construcciones de cerramientos etc., o b) una modificación no estructural, por ejemplo una simple modificación de un piso con distinta cerámica, vale decir, una modificación no sustancial.

En el primer caso, es el administrador y no el consejo de administración quien deberá abstenerse de realizar reparaciones en esas partes o sectores estructurales reformados.

En el segundo caso, el consorcio deberá hacerse cargo de las reparaciones pero sólo hasta el costo como si no hubiese habido ninguna modificación, esto es, hasta el costo de colocación de piezas originales. Por ejemplo si el consorcista sacó el piso de su baño que estaba construido originalmente en porcelanato nacional y coloco cerámica italiana, el consorcio deberá abonar el costo del porcelanato nacional, todo valor de ahí en más, deberá afrontarlo el consorcista.

Pregunta Nº 2.

En tanto y en cuanto el costo del vigilador sea abonado por el propietario del local de planta baja, el consejo de administración no puede establecer cuáles serán las pautas de comportamiento de dicho vigilador.

La vereda es un espacio público, de libre tránsito y estadía, y en tanto no haya una afectación a alguna ley, ordenanza municipal, o a la moral y buenas costumbres, no se puede prohibir a una persona que permanezca parada en una vereda, máximo en este caso que el vigilador está desempeñando una actividad, pues se estaría afectando una garantía individual tutelada por la la Constitución Nacional.

El administrador sí puede impartir directivas al encargado para que, durante su horario de labor, no hable con el vigilador, salvo obviamente, casos de estricta necesidad.

A la pregunta Nº 3. 

Si el reglamento no establece puntualmente que es el consorcio el que debe hacerse cargo de la reparación de los radiadores, la mencionada reparación deberán afrontarla cada uno de los condóminos. 

Les envió un cordial saludo.

Juan Iglesias.

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El Dr. Juan Iglesias es abogado especialista en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com