Rincón Solidario

Estimados Sres. de Pequeñas Noticias:

Los felicito por el sitio, es serio y ágil.

Quisiera hacer una pequeña consulta sobre las expensas extraordinarias y los inquilinos. Tengo un pequeño departamento alquilado (soy la locataria) y el inquilino afirma que las expensas extraordinarias son a mi cargo.

a) ¿Es esto verdad? ¿En virtud de qué ley? 

b) ¿Cómo se definen y diferencian las expensas extraordinarias de las ordinarias? ¿En virtud de qué normativa?

Muchas gracias

Estimada Cristina Z: respecto de las expensas extraordinaria, existen opiniones como la del Dr. Calvo (CAPH), que en su manual manifiesta que no se debe hacer una diferencia entre " expensas comunes, extraordinarias". 

1) Según mi modesta opinión y debido a que todos los gastos se liquidan para los propietarios, son ellos quienes deben responder siempre por dichos gastos.

2) En cuanto a tu pregunta debemos tener en cuenta qué clase de "Contrato de Locación" firmates, ya que los contratos de locación son un acuerdo entre partes. En ello nada tiene que ver el consorcio de propietarios, ya que es un contrato entre terceros.

3) No obstante y debido a la gran cantidad de inquilinos que habitan en los consorcios en Propiedad Horizontal, los administradores tienen por delicadeza o colaboración hacer una distinción entre las expensas comunes, y las extraordinarias.

De ello haré una mera distinción al respecto, porque además siempre debemos tener presente el Reglamento de Copropiedad y Administración.

a) Las expensas ordinarias o comunes son aquellas que se producen para el mantenimiento primario del edificio, por ejemplo: haberes y cargas sociales, gastos extraordinarios, varios, papelería, artículo para la limpieza, recarga de matafuegos, abonos por mantenimiento de ascensor, fumigación, limpieza de tanques y reparaciones menores.

b) Las expensas extraordinarias son aquellas pocos comunes o que no se producen todos los meses; pintura del edificio interior o exterior, cambios de columnas de alimentación de agua, cañerías de gas, cableados generales eléctricos, tableros eléctricos, algunas modificaciones y/o refacciones en el hall de entrada, cambio de pisos, puertas de ascensores, reparaciones de importancia o incidencia económica en el ascensor, etc.

Como puedes apreciar todo tiene que ver con que dichos gastos no son habituales y sus costos no son muchas veces previstos. En especial, el Reglamento de Copropiedad y Administración fija un porcentaje para constituir un "Fondo de Reserva", para afrontar esos gastos, pero la realidad económica es otra al momento de aprobado el Reglamento, y por lo general no se cumple. 

En estos momentos existen muy pocos consorcios que poseen un fondo de reserva debido a los problemas económicos por los que atraviesan los consorcistas.

En cuanto al Fondo de Reserva, sin duda corresponde que se haga cargo el propietario, y no puede trasladado de modo alguno al locatario o inquilino.

Muchos contratos en forma expresa manifiestan que el locatario debe contribuir al pago de "expensas", lo cual contribuye a la confusión; en cambio otros en forma expresa (escrita), el locatario abonará las "expensas comunes" y las expensas "extraordinarias" estarán a cargo del propietario o locador.

Lo que corresponde es que el locatario (inquilino) abone sólo las " expensas comunes" y el propietario (locador) se haga cargo de las expensas extraordinarias, ya que ellas contribuyen a mejorar la propiedad tanto en las partes comunes como en las unidades funcionales, lo cual también produce una mejora en el valor de la propiedad.

Quiero finalmente aclararte que los contratos de locación son contratos bilaterales (existen al menos dos partes) por lo cual son ley entre las mismas. 

La normativa para definir las expensas ordinarias y las extraordinarias la encontramos en el reglamento de cada consorcio, la ley 13512/48 y en su Decreto Reglamentario.

Te saluda cordialmente.

Dra. Elvira Lucero