Rincón Solidario

Decidimos pedir una auditoría
En la ultima Asamblea fuimos elegidos tres personas para formar el consejo de Administración en el edificio en que vivo y del que soy integrante.

Ante la crisis administrativa decidimos pedir una auditoría a la Administradora con la aprobación de varios propietarios.

Ahora bien, la Administradora se niega a presentar los elementos solicitados que serían de tres años a la fecha, en la cual nunca presentó un balance.
Manifiesta que esto no lo podemos decir los integrantes del consejo sino bajo una Asamblea con la aprobación del resto de los propietarios.

Aclaro que en la última Asamblea solo por un voto ganó la opción sobre la continuidad de la Administradora.

Si bien esto es legal, la misma carece de seriedad administrativa y serias dudas, además del mal mantenimiento del edificio.

Mucho agradecería me informen si esto es así o en su defecto, los integrantes del consejo pueden solicitarle todos los elementos para ser una auditoría en principio privada y a solo efecto de controlar y verificar las dudas existentes.

Desde ya muchas gracias

Mabel C. G.

(21/4/2004)

Estimada Mabel: 

Para responder a su consulta hay que partir de un principio básico; todo aquél que administra dineros o bienes ajenos está obligado a rendir cuenta documentada de su gestión. 

Esta administradora está obligada a cumplir las normas emergentes de la legislación general de la propiedad horizontal y del reglamento de copropiedad, resultándole aplicables los principios que rigen sobre la responsabilidad de los mandatarios. 

Siendo esto así, la administradora está obligada a facilitar, en cualquier momento, y sólo con la limitación de razonables razones de coordinación para concretar una revisión de las cuentas, toda la documentación reglamentaria (libros de administración, etc) y respaldatoria (facturas, etc) que permita conocer el estado actual de las finanzas del consorcio. Es por todo esto que en principio cualquier copropietario, más allá de que pertenezca o no al consejo de administración, está facultado para examinar este estado contable y, por supuesto, para hacerlo con la intervención de un profesional de las ciencias económicas a través de una auditoría para mayor seguridad y exactitud de las conclusiones. 

Ante la negativa irrazonable de la administradora y como un paso previo para una eventual remoción con causa de la misma, cumpliendo los recaudos previstos en el reglamento de copropiedad corresponde intimarla por medio fehaciente (vr. gr. carta documento) indicándole día y hora en que el profesional en compañía de Uds. se hará presente para comenzar la auditoría. 

Si aún así no es posible concretarlo, habrá pues que intimarla a la convocatoria de una asamblea extraordinaria en la que se podrá concretar el examen de las cuentas y, obtenidas las mayorías previstas en el reglamento, removerla no sólo por las falencias que se comprueben en las mismas sino por el incumplimiento de sus obligaciones legales y reglamentarias por su parte sino también por haber generado un estado de falta grave de confianza en su desempeño. De lo que aquí resulte, podrá el consorcio demandarla judicialmente a continuación por rendición de cuentas y, eventualmente, por daños y perjuicios.

Saludo a Ud. atentamente.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.