Rincón Solidario

Tengo algunas dudas

Estimado Claudio: Tengo algunas dudas -raro en mí- sobre la interpretación de trabajos realizados en el consorcio en que habito. Por lo que necesito el asesoramiento de los profesionales idóneos sobre el tema.

Primero quiero aclarar en forma suscinta que en nuestro Reglamento de Co-propiedad y Administración se establece que todo lo que se encuentra dentro de las paredes, son a cargo del Consorcio (se entiende arreglos, reparación, etc.). Sin embargo hay casos que deseo saber si son OBJETABLES ya sea por MAL USO de las instalaciones o por FALTA DE USO y si el Administrador puede o no rechazar trabajos que usualmente son a cargo del Consorcio. Y paso a detallar: 

Caso 1- Se está reemplazando toda la cañería de gas de una unidad que durante muchísimos años no ha sido utilizada, con la excusa de que están pinchadas. Esa falta de uso, que sabemos atenta contra la integridad de los materiales... ¿no es imputable al propietario?. 

Caso 2: Hemos observado que en tantísimas ocasiones en que una unidad es desocupada, ya sea por vencimiento de contrato de renta o por venta de la misma, se producen tareas de reparación, pintura, etc. etc. a cargo del Consorcio que suponemos no correspondería. ¿No es imputable también a su propietario por mal uso?.- 

Caso 3: Es posible que a una misma unidad se le realice, casi todos los meses "destapación de boca de acceso" , también a cargo del Consorcio? En este caso no puede suponerse que se están arrojando elementos inconvenientes. Es decir por MAL USO o uso indebido, ¿no se puede limitar el pago de esos trabajos a un término tolerable y el excedente a cargo del propietario?

Al agradecer vuestra atención, es oportuno para saludarles muy cordialmente

Raúl G.

(29/04/04)

Estimado Raúl G.

En primer lugar, debo comentarle que compadezco a Ud. que deba ser yo el que conteste sus dudas. 

Porque la complejidad de su cuestión traerá aparejada irremediablemente la complejidad de la respuesta.

Y tengo miedo que me tilden de "oscuro", como en la antigua Grecia le decían a un filósofo que respondía tan "en difícil", tal elípticamente, nadie comprendía.

Pues bien, a la tarea encomendada. Ya tiempo atrás, hube escrito algún artículo sobre la reparación de caños en los consorcios.

Porque aunque el tema parezca sencillo, NO LO ES, porque caños hay muchos, y de diverso tipo y/o uso, y distinta es su instalación y servicio, y consecuente propiedad del caño o de lo que corre dentro de él. (vé que comenzamos "en difícil"?)

Hay caños: cloacales, pluviales, de agua potable, y de electricidad. 

Hay caños de plástico, de plomo, de hidrobronce, de chapa galvanizada, de hierro fundido, y algún otro que sólo los expertos en construcción saben.

Hay caños de diferentes grosores, espesores y distintos largos, con más o con menos conexiones, pasos, bocas de inspección, cajas de ... , y mil términos más que todavía desconozco.

Eso nos dá alguna pauta: 

Según el Código Civil de la Nación, el constructor, el arquitecto y el ingeniero, SON RESPONSABLES por los materiales que usan en la construcción.

Así que, si lo que falló es el material del cual están construidos los caños, y si no ha prescripto el plazo de ley, al arquitecto o ingeniero o constructor, o a todos juntos, puede reclamársele el daño y perjuicio, hacerlos responsables, y por supuesto, cobrarles TODO.

También responderá en este caso, solidariamente con el constructor, el fabricante de esos defectuosos caños.

En algún otro caso, puede haber (y lo he visto personalmente) lo que los abogados llamamos "mal praxis" del arquitecto o ingeniero, por el defectuoso diseño del recorrido de los caños.

Me explico: el profesional de la construcción (que teóricamente sabe todo sobre la construcción porque lo estudió en una Universidad que afirma que sus programas capacitan profesionales en la construcción), DEBE SABER que no puede hace correr un caño de luz (de chapa), al lado de caños de agua; porque cuando estos pierdan líquido, los de luz se oxidarán irremediablemente. 

En estos casos, a ellos se enderezará el reclamo, la mediación, el juicio. Y el cobro del dinero gastado en la reparación, por supuesto.

Harina de otro costal es, el USO de los caños.

Y a la explicación concreta  vamos.

Lo normal, es que el Reglamento de copropiedad establezca que "LOS CAÑOS EMPOTRADOS SON DE PROPIEDAD DEL CONSORCIO" (o cosa similar -puede variar la redacción-), porque claro, si algún propietario no tiene dinero para efectuar reparaciones, por el principio de solidaridad que debe regir en los consorcios, todos los propietarios tienen que pagar la reparación, y porque además, una rotura de caños indefectiblemente afectará a TODOS los propietarios.

En esos casos, lo evidente, son los caños de agua y los cloacales: si hay una filtración de líquido, afectará a los propietarios donde ha ocurrido la pérdida del líquido, y de allí para abajo en el edificio, afectará a todos, incluso pudiendo afectar a fincas linderas.

Con las pérdidas de agua potable, el caso es simple y creo que todos los que vivimos en Consorcios, hemos sufrido alguna vez alguna filtración proveniente del piso de arriba:

"la de arriba" siempre dice: "pero si yo no veo que exista filtración de agua" (y claro, si el agua va para abajo). Y "el de abajo", tendrá que sufrir hasta que "la de arriba" deja romper su piso o su pared, etc.

En general, siempre son del consorcio los caños de subida de agua al tanque general del edificio

Esto, porque es el Consorcio, el único que usa de dichos caños de subida de agua.

Los de "bajada" de agua potable, y HASTA la llave de paso, también son del consorcio.

Porque el caño de bajada, es UNO, hasta la derivación para cada unidad funcional.

Y por un problema práctico: si se cierra la llave de paso general (la del tanque) TODOS se quedan sin agua.

En cambio, si el propietario cierra SU llave de paso individual, solo él se queda sin agua, y puede hacer las reparaciones que le venga en gana.

¿Y los caños cloacales?

Las cloacas SIEMPRE son comunes, en toda su extensión (generalmente desde el "codo yola" según términos técnicos), porque su obstrucción hará la vida imposible a los propietarios (líquidos que pueden llegar a contaminar, infectar, y no hablemos de los malos olores, etc.).

Y porque el propietario no tiene acceso a dichos caños, porque para ello debe romper el piso por donde corren.

Y en la destapación de la cloaca, está claro que la regla que dice que "el que causa un daño debe repararlo" (Art. 1113 y cctes. del Código Civil, reflejado en la ley 13.512 y reglamentos de copropiedad que se acuerden en su contexto), ES BÁSICO.

Evidentemente, si el personal idóneo enviado para destapar una cañería cloacal, encuentra en el CODO del inodoro un juguete o paños íntimos femeninos, ESA OBSTRUCCIÓN no se debe al normal uso de la cañería, sino a una indolencia o negligencia (CULPA, y no hablemos de DOLO) del propietario que usa esa instalación sanitaria.

Entonces sí, se debería hacer responsable al propietario que usa esa cañería cloacal.

Empero, el problema SIEMPRE estará condicionado a PROBAR que realmente esa era la causa: se necesitará documentar fehacientemente la existencia del objeto que obstruía, llamar testigos del hecho (de la destapación, del encuentro del objeto y su retiro, así como que, después de ese evento todo funcionó normalmente), para que, si el propietario se niega a reconocer su responsabilidad, se pueda hacer valer judicialmente el derecho del consorcio de "repetir" la suma pagada.

Y señalo especialmente: "repetir", significa cobrarle lo que el consorcio ya pagó.  Y "hacer valer judicialmente el derecho del consorcio" significa JUICIO, JUEZ y ABOGADOS, PERITO, declaraciones de testigos, etc. etc., y que debe traducirse en otros gastos más para el consorcio. (Y por que monto original?)

Además recuerde que si un propietario reclama "daños y perjuicios" al consorcio, no solo reclamará el valor de la reparación que "le hicieron pagar", sino también reclamará el "daño moral", el "lucro cesante", "la desvalorización" del inmueble, y los gastos que tuvo que hacer en pintura, decoración, alfombra, etc. etc. etc.

Por otro lado, debo señalarle: ¿qué pasaría si un propietario que tiene obstruida su cloaca, para no pagar de su peculio, mete un cable de destapación y "empuja" el objeto que obstruye hasta la cañería central de bajada cloacal.

En este caso, NADIE podría probar la autoría del hecho, y seguramente el consorcio deberá pagar MAS CARO la destapación de TODA la bajada cloacal.

Saque Ud. sus conclusiones, respecto qué es lo más barato, conveniente y rápido.

Pero ahora avancemos a los casos más complejos:

¿Y el caño de cables eléctricos?

Porque el caño que conduce cables de electricidad, si se avería, podría no traer ninguna consecuencia.

O podría traer cortocircuito que afecte solo al propietario que use los cables, el destinatario del servicio eléctrico, propietario de los cables y pagador del servicio eléctrico que la compañía eléctrica le brinda.

¿Pero qué daños podría acarrear a los restantes co-propietarios?

La respuesta es que, si el caño eléctrico se rompe, podrían dañarse los cables que en su interior corren, y podría acarrear hasta la electrocución de la persona que se tome contacto con la pared donde se produzca la perdida eléctrica, o incluso del personal del edificio, aún por tomar contacto con el tablero eléctrico general del edificio donde están los medidores, etc.

Y para este caso particular, personalmente creo que se aplicará la siguiente regla:

LOS CAÑOS eléctricos, SÍ SON DEL CONSORCIO.

Pero los cables que corren en su interior, NO SON DEL CONSORCIO, sino del propietario a quien benefician, o a quien los usa.

Porque los cables son modificables (o "cambiables") a  voluntad o uso del propietario a quien sirven, y están "después" del medidor que provee la compañía. de suministro eléctrico.

Y el servicio eléctrico es de la compañía que lo suministra "hasta" el medidor, y "después" del medidor, es del propietario (que paga la electricidad que usa), pero nunca es del consorcio, que jamás usa "esa" electricidad (y no la paga, por supuesto).

Ahora que, generalmente, los caños eléctricos, salvo filtraciones de agua, NO SE ROMPEN. Y entonces allí deberemos vincular varios problemas en uno solo, como al comienzo de esta respuesta comenté.

Y la cañería de gas???

Esto es similar a los de electricidad, más complejo aún.

Porque normalmente el caño de gas no tiene por qué romperse.

Y entonces, si se rompió por filtraciones de agua, o por su mala instalación, remito a la responsabilidad del constructor, del arquitecto, del ingeniero, del director de obra, etc.

Empero, lo grave del asunto, es que si hay pérdidas de gas por alguna de esas causales señaladas, el que explotará será el edificio consorcial TODO, y el CONSORCIO deberá pagar las consecuencias de la reconstrucción de lo dañado.

Porque la explosión comenzará en una instalación común: EN EL HUECO por donde corren los caños, que sin lugar a dudas, es propiedad del consorcio.

Y porque jamás he sabido que el estallido de gas comience DENTRO del caño, porque eso es imposible.

Aplicando las reglas de la responsabilidad, entonces el consorcio deberá pagar $$$$$.

Además, sin perjuicio del peligro al edificio y a las vidas de las personas que habitan en el edificio (y seguramente alguna vida humana se dañará o perderá si se llega a una explosión) la lógica me dice que será más barato que el Consorcio repare la cañería completa de gas, a reparar todos los daños y perjuicios que provoque una explosión de gas.

Evalúe Ud. que en una  explosión originada en exceso de presión en cañería de vapor (una caldera propiedad particular), ocurrida hace muy poco en un Consorcio de la Av. Santa Fé, hubieron tres personas fallecidas y una persona con quemaduras tan severas que necesitó/necesitará quince operaciones quirúrgicas para quedar "más o menos" presentable. (Y traduzca eso a $$$$ en un juicio).

Claro que el uso del caño de gas es solo para el consorcista, claro que el gas es del consorcista desde que pasó por el medidor.

Pero el riesgo es tan serio para todo el consorcio, que merece seriamente ser compartida cualquier reparación de la subida de caños de gas, por todos los copropietarios.

El hecho de NO USARSE la cañería de gas, no estoy tan seguro que "atente" contra su propia existencia. La corrosión del caño no se da por la existencia de gas o no, sino por la existencia de agua en su interior o exterior, que oxida los materiales.

Además, el hecho de estar la cañería instalada en forma vertical, si hubiese agua en el interior del caño de gas, irremediablemente el liquido se deslizaría hacia abajo del caño, oxidándose solo la parte inferior de la cañería o cercana al medidor o a algún codo horizontal.

Empero, si la corrosión es exterior (lo mas común): ¿de dónde vino el líquido oxidante? (tal vez de la filtración de caños de agua del edificio?) ¿o no será que el caño era de mala calidad, bajo espesor, etc?.

Creo que sobre caños y cañerías, hemos dicho mucho. Ojalá sirva para algo.

Ahora analicemos las reparaciones de pintura, etc. que menciona.

En principio, no creo que las reparaciones de pintura y yeso que señala, deban ser sufragados por el Consorcio, porque generalmente los reglamentos de copropiedad ponen a cargo del propio propietario (valga la redundancia) estas reparaciones.

De cualquier forma, sugiero ESTUDIAR el reglamento de copropiedad al respecto.

En cambio, sí corresponderían ser reparadas, cuando el ORIGEN de las reparaciones, se deben a HUMEDADES O FILTRACIONES imputables a partes comunes Y/O del consorcio.

Y fíjese que si estas filtraciones son imputables al consorcio, y por desidia del inquilino no fueron denunciadas "a tiempo" de aparecer, nada se le podrá reclamar al inquilino ni al propietario de la u.f. locada, y el consorcio  deberá SI O SI efectuar la reparación de TODOS los daños INMEDIATOS (los ocurridos o provocados por la filtración de líquidos en cuestión).

Según Código Civil, los daños MEDIATOS (la muerte del gato porque la comida de él estaba en mal estado por haber sido estacionada en lugar con humedad proveniente de lugar común propiedad del Consorcio, por ejemplo), en principio, no son indemnizables.

Ahora que, fíjese qué curioso: si existen humedades que provenían del consorcio y que causaron daños en unidades funcionales, ¿no serán esas las filtraciones las que causaron daños en los caños de gas?. Le sugiero estudiar el tema.

Bueno, esperando no haber sido tan oscuro, saludo a Ud. atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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