Rincón Solidario

Se decide remover un administrador

Me interesaría saber cómo proceder en una situación en la que se decide remover un administrador. Mi duda es que al considerarse la función del administrador como MANDATO SEGÚN DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL, este debe rendir cuentas en la asamblea por la cual se lo remueve ¿Esto es así? ¿Cómo verificamos como propietarios si lo que nos dice el administrador que hay en bancos, por ejemplo, entre otras cuestiones, es cierto y aprobar así su gestión final en ese momento? ¿No deberíamos contar con un lapso para verificar toda su gestión, y no decidir simplemente en esta asamblea?

¿Cómo procedemos para ello? 

Sepan disculpar por los términos no muy convencionales, pero no conozco muy bien el tema y espero que me haya explicado bien.

Saludos

Pedro B

La Plata - Bs. As. - Argentina
(9/5/2004)

Estimado Pedro B:

Ante todo, gracias por consultarnos.

Y ahora sí, a contestar su pregunta, que, aunque "cortita" no es fácil: es un tema "pesado", extenso y complejo, fundado en gran cantidad de normas legales, doctrina y jurisprudencia.

Pues bien, en principio, debemos recordar el viejo cuento del padre que entregó a sus tres hijos un "haz de varas" para que lo rompiesen; el primer hijo hizo mucha fuerza, pero no pudo romper el haz; el segundo hijo, más grande y fornido, hizo más fuerza que el primero, y tampoco pudo romperlo; pero el tercer hijo, un enclenque, deshizo el haz, y tomando vara por vara, las rompió una a una, llegando al final: él solo, rompió el haz completo.

Lo mismo debemos hacer aquí: Ud. mezcla (como generalmente hacen todas las personas que no han estudiado derecho) DOS PROBLEMAS totalmente distintos. Ud. mezcla aceite y agua, y realmente no debe hacerlo.

Porque un "asunto" es la remoción del administrador y el consecuente cese de sus funciones.

Para acercarnos a este tema, tenemos que estudiar y aplicar las normas del Mandato del Código Civil de la Nación, y MUY especialmente las normas del Reglamento de copropiedad, en lo atinente a:

Como vé, el tema es muy extenso.

Sobre esta problemática, le diría que existen varios libros que debería Ud. estudiar.

Empero, también podría consultar un abogado especialista, cosa que le va a insumir mucho menos tiempo, y fundamentalmente, el abogado será más específico que los libros y se aplicará a las normas de y para su consorcio.

El costo de un abogado así, no será mucho mayor al costo de todos los libros necesarios para su estudio, y siempre resultará más económico que enfrentar un juicio por nulidad de la resolución asamblearia que remueve al Administrador.

Y ahora el siguiente tema o "asunto": la rendición de cuentas.

La rendición de cuentas, debe hacerla CUALQUIER y TODOS los mandatarios a su o sus mandante/s, según el Código Civil de la Nación.

Empero, las modalidades pueden ser distintas en cada caso, y en SU caso le recomiendo también estudiar el Reglamento de copropiedad, que algo al respecto debe señalar. Y si no lo hace, se aplican las normas generales, civiles y comerciales; y si estas nada dijesen, también deberá aplicar los usos y costumbres vigentes.

Además, está claro que en general, son pocos los contadores públicos que forman parte de un consorcio y que están capacitados para "entender de números", según la incumbencia profesional que dice la Universidad que ellos tienen en forma exclusiva.

Por eso las normas vigentes han dado diversas soluciones (pero nuevamente recomiendo consulte su Reglamento de copropiedad).

En principio, y en general, cuando se llama a Asamblea Ordinaria para rendir y aprobar las cuentas del administrador, junto con la convocatoria, debería agregarse la rendición de cuentas sometida a examen, y también copia de toda la documental avalatoria, para conocimiento y estudio de todos los propietarios. Inclusive, con todo ello cada propietario podrá consultar a SU contador para pedirle una opinión, y poder votar así con algún conocimiento.

Claro que, como fotocopiar todos los comprobantes para la gran cantidad de copropietarios del consorcio puede ser un monto de dinero respetable, entonces generalmente eso no se hace.

Entonces, insisto: generalmente, solo se acompaña la "liquidación o rendición de cuentas", que no es un BALANCE técnicamente comprendido, ni necesita firma de contador público.

Y así, el administrador debe poner a disposición de los copropietarios, la documentación respaldatoria de la rendición de cuentas. El plazo por el cual se pone a disposición: normalmente el mismo que corresponde a la citación, que generalmente es de diez días.

Cualquier copropietario, entonces, podrá ir a la sede de la administración, a consultar si realmente existe documentación avalatoria de la rendición de cuentas presentada, y si fue pagada al día de su vencimiento, y si los comprobantes reúnen los requisitos de ley. O también podrá, algún copropietario que tiene dudas, concurrir acompañado por SU contador, para que lo asesore en tales temas contables, y poder salir de toda duda.

Pero atención, si Ud. usa SU CONTADOR, claro está que los emolumentos deberán ser pagados por SU "cliente", es decir, por UD., que NO ES EL CONSORCIO.

Solo podrán ser afrontados por el Consorcio, si una resolución asamblearia lo determina. Y se lo digo porque he tenido diversas consultas en tal aspecto.

Claro que, si el Administrador es removido, poco de lo que hasta aquí dijimos se podrá aplicar, aunque algunas ideas habrá podido extraer "entre líneas".

Ante la remoción, el administrador debe abstenerse de manejar los fondos de su mandante (el consorcio). Así que, el administrador no podrá efectuar los pagos del Consorcio con el dinero del consorcio (que debería tener en su poder).

Y las cuentas seguirán llegando.

Así que, en primer lugar, el "removido" deberá entregar todo lo necesario para que el Consorcio no vea "obstruido" su desenvolvimiento:

el libro de asamblea, libro de ordenes, libro Art. 52 L.C.T., la póliza de seguro vigente, listado de deudas pendientes, listado de proveedores, listado de propietarios, formularios para el pago de servicios que le hallan llegado y tenga pendientes de pago, etc.

Pero deberá dejar la entrega de dinero pendiente, para el momento en que "rinda cuenta documentada" de su gestión.

Esto, tomará un plazo prudencial, entre 30 y 90 días según las normas aplicables en cada caso, y en dicho plazo, el administrador saliente deberá hacer entrega de su "rendición de cuentas" escrita con la documentación avalatoria, y el saldo dinerario resultante.

Podrá como opción, entregar la liquidación final, pero retener la documentación (hasta cierto punto y límite) para que el consorcio la verifique en sus oficinas.

A quién entregará?, pues al legitimado legalmente: el nuevo administrador.

Nuevo administrador que debió ser nombrado por la Asamblea.

Porque recuerde que el mandante del administrador es el CONSORCIO y no uno o dos propietarios (o co-propietarios). Y el Consejo de propietarios "no es nadie" facultado a administrar o representar al consorcio. Es mas, tiene dicho la doctrina y la jurisprudencia que el Consorcio solo se expresa por la Asamblea de copropietarios: simplificando (mucho) el CONSORCIO solo es la Asamblea.

Porque si el administrador "entregase" a quien no es capaz de liberarlo de responsabilidad, deberá pagar dos veces (otra al consorcio) para despues "repetir" (exigir la devolución) al que recibió sin que tuviese facultad legal para ello.

Así, el nuevo administrador, será el encargado de recibir la "rendición de cuentas" del anterior administrador, verificar la documentación respaldatoria (donde esté), pedir los "libre deuda" de todo aquello que pueda, controlar las deudas pendientes, etc., 

Solo despues de todo esto, el nuevo administrador podrá llamar a una nueva Asamblea de co-propietarios extraordinaria, para que LA ASAMBLEA apruebe o no las cuentas de la anterior administración. En dicha asamblea se analizará y discutirá la "rendición de cuentas" que presentó el anterior administrador, conjuntamente con la información que el nuevo administrador pudo constatar o verificar sobre la documentación respaldatoria y averiguaciones de libre deudas, etc., 
Con todo ello, los co-propietarios tendrán una información fidedigna sobre la veracidad de todo lo anotado en la liquidación final del administrador, y podrán resolver en consecuencia sin lugar a equivocaciones lamentables.

Es mas, si de la Asamblea y lo actuado por el nuevo administrador en la verificación de la rendición de cuentas final del anterior administrador, surgiesen SERIAS dudas sobre la veracidad de las anotaciones y/o irregularidades fiscales, etc., podrá ser la misma Asamblea, la que designará un CONTADOR PUBLICO para que efectúe nuevas verificaciones y así llevar certeza a otra nueva reunión asamblearia, a los copropietarios, para que puedan decidir si aprobar o no aprobar las cuentas.

Y por supuesto, si se aprueban las cuentas, el asunto terminó. Pero si no se aprueban porque existen irregularidades, serias y fundadas, entonces el asunto comienza: debería accionarse judicialmente.

Lo que sí me interesa resaltar especialmente, es que estamos hablando de CUENTAS, de NÚMEROS y de SALDOS, a favor o en contra del consorcio.

ESO ES LO QUE SE SOMETE A APROBACIÓN.

Y eso nada tiene que ver con aprobación de una GESTIÓN pasada, terminada.

Entiéndase GESTIÓN como "forma o método de llevar adelante la administración".

Porque jamás se pone a votación el aprobar la GESTIÓN anterior: justamente si fue "removido" el anterior administrador, es que NO se hubo aprobado su gestión.

Aunque los números de la contabilidad "cierre" y no existan diferencias dinerarias.

Porque aunque le parezca raro, en los consorcios SE CONFUNDE MUCHO EL TEMA y, por supuesto, las Asambleas resultan interminables y confundidas, y sus resoluciones siempre terminan mal.

Un poco más arriba, dije "si existen irregularidades, serias y fundadas, entonces el asunto comienza: debería accionarse judicialmente" porque si son "serias y fundadas", se podrá efectuar una denuncia penal contra el administrador, en principio, por el delito de Administración fraudulenta. Podría agravarse la acusación por el concurso real de algún otro tipo penal de defraudación (como por ejemplo: retención de documentación y dinero, etc). También podría haber el administrador adulterado documentación y ese también es otro delito penal: falsificación de documentación privada o pública, según el caso.

Claro que si la denuncia penal es rechazada por carecer de fundamento alguno, el consorcio deberá hacerse responsable de "calumnias" y/o "injurias" (en su caso) y por "falsa denuncia", todo ello según surge del Código Penal de la Nación.

Sin otro particular, y esperando haber delineado MUY en general el "pesado" tema, lo saludo atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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