Rincón Solidario

Sé que el tema es controvertido

Dr. Brailovsky: Como asidua lectora de los boletines , quiero felicitarlo por las respuestas a las dudas que siempre surgen en la vida consorcial. Son claras y oportunas para los que no contamos con las herramientas de derecho.

En este caso mi pregunta es si existe alguna legislación que "obligue" a los consorcios a "aggiornar" los reglamentos de copropiedad de edificios que tienen por ejemplo 30 o 35 años de vida?. 

Por ejemplo en el caso de la colocación de un aire acondicionado que por recomendación de fabricante e instalador debe estar a una altura de 1,60 pero por el reglamento de copropiedad no debe superar la altura de las barandas en el frente.

Sé que el tema es controvertido.

Desde ya muchísimas gracias por su tiempo.

Atentamente

Liliana O

Capital Federal
(20/5/2004)

Estimada Liliana:

Ante todo, muchísimas gracias por sus inmerecidos halagos. Personalmente creo que como abogado mi misión (y mi deber) es tratar de difundir los derechos y obligaciones de las personas, para que, conociendo todos cuáles son, podamos reclamar su cumplimiento. Para una mejor y más grande Argentina.

Bueno, pasemos al tema que me consulta.

Lamentablemente no existe ninguna norma que obligue a "actualizar" (o "aggiornar") los reglamento de copropiedad y administración de los consorcios.

Empero, no se me ahogue en un vaso de agua.

Analicemos un poco el tema y verá que siempre existe alguna solución para los problemas.

En resumen, el Reglamento de copropiedad es SOLO un contrato, que diseñó el constructor o dueño de un edificio para poder afectarlo al sistema de la Propiedad Horizontal y al cual ADHIEREN incondicionalmente cada uno de los adquirente de cada una de las unidades funcionales del Consorcio.

Pero fíjese las características del contrato que examinamos: 

Es multilateral (algunos le dicen bi-lateral) porque intervienen muchas "partes" en su celebración, y crea obligaciones y otorga derechos para todas esas partes intervinientes.

Es consensual porque se necesita el CONSENTIMIENTO de las partes para que se celebre.

Y así, ya debe Ud. estar imaginando, la respuesta a lo que busca: si todas las partes intervinientes en dicho contrato, prestan su consentimiento, PUEDEN MODIFICAR o ACTUALIZAR el contrato que los une (el Reglamento de copropiedad).

Claro que para realizar dicha "actualización", deberá Ud. seguir ESTRICTAMENTE los pasos que el Reglamento de copropiedad mismo establece para eso (esos pasos deben estar incluidos en el Reglamento de copropiedad porque lo dispone la ley 13.512 y el decreto reglamentario 18734/49 lo imponen).

Entonces deberá Ud. estudiar el texto de su Reglamento de copropiedad, especialmente en los siguientes temas: 

Quién tiene que llamar a Asamblea.

Cuál es el orden del día.

Plazo de la citación.

Mayorías necesarias y Quórum.

Discusión Asamblearia y votación.

Texto de la resolución asamblearia.

Notificaciones necesarias.

Protocolización de la resolución asamblearia.

Inscripción de la modificación en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Claro que personalmente creo que sería más fácil que Ud. consultase a un abogado experto en el tema, que la podría guiar en todos esos temas con mayor facilidad.

Si Ud. logra convencer a sus co-propietarios, de la necesidad de "adaptar" el Reglamento de copropiedad a la realidad moderna (le sugiero un dictamen de un experto - profesional en el tema, para ilustración de sus vecinos), no creo que tenga problema alguno.

No obstante, en el caso que Ud. no logre convencer a sus vecinos, o no logre el quórum necesario, ya le quedaría expedita la vía judicial para lograr la finalidad que Ud. quiere, y con los elementos necesarios, seguramente podrá convencer al Juez de la necesidad de la reforma reglamentaria.

¿Por que? porque el texto del Reglamento, así como está, podría estar afectando su derecho a instalar correctamente un aparato (o varios) de aire acondicionado (derecho de propiedad, de raigambre constitucional), y constituye tal vez un abuso de derecho del Consorcio hacer valer dicha cláusula sin que exista un perjuicio concreto para el Consorcio.

Eso sí, que tal vez esa vía no le sea "barata", es harina de otro costal. Pero puede que valga la pena hacerlo.

Esperando haber respondido sus dudas, la saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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