Rincón Solidario

¿Tiene voz pero no voto...?

Buenos días. mi nombre es Esteban y en el llamado a asamblea surgió lo siguiente:

Desde 2001 nuestro "querido" administrador no llama a asamblea, luego de muchas reuniones con el y exigencias por parte del consejo de administración logramos el tan deseado llamado. El edificio (casi con la totalidad de los propietarios) se puso de acuerdo en los puntos del orden del día la cual se le hizo llegar al administrador que contestó que los iba a agregar en el llamado. 

Cuando nos llegó la circular invitándonos a participar, ninguno de nuestros puntos figura ahí. Es más sólo figuran los puntos de aprobación de balance, aprobación de gastos y conformación del consejo (que es lo único que a él le importa ya que lo encontramos duplicando gastos).

Entonces mi pregunta es la siguiente: ¿cómo podemos hacer de manera legal para que figuren nuestros puntos en la orden del día?

Por otro lado apareció en el llamado una notita donde dice que según el reglamento de copropiedad y de administración la gente que adeuda expensas tiene voz pero no voto. Yo tengo el reglamento y sus modificaciones y en ningún artículo figura eso. 

Cuando lo llamo al administrador pidiéndole explicaciones del por qué pone algo que no figura en el reglamento me salió conque hay una ley o proyecto de ley que le impide a los deudores de expensas votar en las asambleas.. Le pedí los número de leyes para verificarlo y nuevamente se "escapó" diciendo que en ese momento no los tenía en la memoria y que podía consultarlos para la semana que viene. 

La pregunta es: ¿existen estas leyes o proyectos de ley? ¿puede una persona que adeude expensas y sea propietario o inquilino autorizado votar? porque si bien la obligación del propietario es pagar las expensas creo que eso no invalida su derecho a decisión en la asamblea además de la falta de obligación por parte del administrador ya que pasaron 3 años sin asambleas...

Les pido por favor que me contesten antes del 26 ya que es la fecha que puso este señor en el llamado a asamblea...

Muchísimas gracias a todos.!!!

Esteban.

(21/5/2004)

Estimado Esteban: le responderé con la mayor claridad y sencillez posible para que Ud, en medio de la premura que lo aflige, pueda explicarse con el resto de sus vecinos para enfrentar esta situación.

a) No existe ninguna norma del derecho positivo (vigente y aplicable) que excluya a los consorcistas deudores morosos de participar y votar en las asambleas; por lo tanto esta pretensión del administrador debe ser rechazada.

b) Pese a que no nos aclara en su consulta si se trata de una asamblea ordinaria anual o de una extraordinaria, en principio asiste a los copropietarios el derecho de que se incluyan en el orden del día los asuntos que sean de interés común o general y que, a juicio de los mismos, merezcan su incorporación en el orden del día para su tratamiento en la asamblea, máxime cuando este consorcio no sesiona regularmente desde hace tiempo.

En conclusión: una asamblea convocada por un administrador que no ha venido acatando regularmente sus obligaciones reglamentarias de convocar anualmente a asamblea, y por ende no teniendo aprobada cada una de sus gestiones y sus rendiciones de cuentas, y que pretende desoír a los verdaderos protagonistas de la vida consorcial desechando infundadamente sus requerimientos al redactar el orden del día teniendo en cuenta solamente su personal conveniencia, queriendo además establecer inhabilidades para participar o votar que no se basan en texto legal o reglamentario alguno, repito: esa asamblea puede y debe ser impugnada acusando la nulidad de la misma. Esto debe necesariamente hacerse constar en el acta de asamblea la cual, aconsejo, debe ser redactada, leída en voz alta y luego firmada en el mismo momento de que finalice la reunión; de esta forma se evitará la adulteración de lo decidido e impugnado, como sucede cuando se toma un borrador de lo conversado y luego, la redacción final queda a cargo o del administrador o de consorcistas interesados en tergiversar lo tratado y decidido, que obtienen la firma de las personas designadas que, o bien se prestan a la maniobra o bien no recuerdan con exactitud lo conversado.

Tal como está la situación que Ud. nos describe, soy de la opinión de que deberían estar asistidos por un abogado que, ejerciendo la representación que le otorgue un propietario, intervenga decididamente en la asamblea y vigile la legalidad del acto; asimismo, extremando los recaudos, y para aventar la posibilidad de un fraude en la redacción del acta, resultaría aconsejable contar con la presencia de un escribano que levante un acta de comprobación (extra-protocolar) paralela y dé fe de lo realmente ocurrido, sobre todo ante la posibilidad de que las soluciones de ese consorcio excedan las previstas en el Reglamento y debe acudirse a la Justicia. La participación de uno (o, de ser posible, de los dos profesionales) no implicará una erogación demasiado significativa para el conjunto de los consorcistas y, asegurará el control de legalidad de la asamblea y, seguramente, evitará que se agraven los perjuicios de que ya haya venido experimentando el consorcio hasta el presente.

Saludo a Ud. cordialmente.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.