Rincón Solidario

Algunas consecuencias del "techito"

Estimado Dr. Brailovsky: He leído su asesoramiento a un propietario en el Boletín y me animo a consultarlo.

En el consorcio donde vivo, que consta de ocho pisos, el Encargado hace ya cuatro años cerró el balcón de la casa destinada a portería creando u ambiente más sin autorización de todos los propietarios.

La administradora anterior no lo intimó a sacar el techo de chapa que puso hasta el año pasado. El contestó con intervención del SUPE que sugirió permitirle ampliar las comodidades. La administradora lo suspendió un par de veces encarándolo como una desobediencia laboral.

Luego cambiamos de administradora y la nueva pospone la Asamblea para tratar el tema y decidir qué hacer. Mientras el empleado asume una actitud de soberbia con los propietarios arrogándose el derecho de hacer lo que se le da la gana, aún tapando la ventilación del baño de una UF ya que este balcón da al aire luz posterior y no aceptando la voluntad de los propietarios que se sienten afectados constando esto en actas de Asamblea.

¿Qué vía judicial nos corresponde para que esta persona retituya todo al estado primitivo la vivienda que él aceptó al tomar el contrato laboral?

Desde ya agradezco su respuesta que comunicaré al resto de mis vecinos .

Muchas gracias

Silvia A

(19/5/2004)

Estimada Silvia A:

Le cuento que "su" problema no es nuevo.

Si Ud. se fija en mi website o sitio de Internet (www.eb-asoc.com.ar), en la sección "artículos" sobre "propiedad horizontal", podrá encontrar un comentario sobre las viviendas de los encargados, justamente en razón de uno que quería una vivienda más amplia.

Y resumiendo ese artículo, y ampliándolo un poco para su caso en particular, le comento:
La obra deberá ser dispuesta y autorizada por Asamblea con las mayorías legales necesarias (cfr. Reglamento de copropiedad) "so penna" de nulidad -y de que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, no autorice la obra y disponga la demolición A CARGO DEL CONSORCIO. (cargo = $$$).

Además, la construcción ilegal realizada, viola muchas normas que impone el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, sancionadas con la demolición de lo construido y aplicación de MULTAS al Consorcio (multas que se incluyen en la boleta de ABL de CADA PROPIETARIO lo que hace más difícil la evasión):

Se debe designar un responsable de obra -de la construcción-, confeccionar planos de la obra, pagar las tasas y sellados pertinentes, obtener el "permiso de obra", y concluida la obra constructiva, habrá que presentar un "plano conforme a obra" para obtener el "final de obra" necesario. Como la obra está construida, hay que pagar las tasas de "regularización de obra" y concluir con el "plano conforme a obra" y "final de obra" aprobada por el G.C.B.A.

Asi que, para todo eso, debe el Consorcio contratar un arquitecto y pagar los honorarios profesionales, las multas, tasas y sellados correspondientes.

Ya con la obra terminada, habrá que reformar el Reglamento de copropiedad (modificación de superficies comunes y porcentuales), cosa que un buen agrimensor y un notario harán por unos cuantos pesillos que también pagará el Consorcio.

A su vez, la aprobación de la obra por parte del G.C.B.A., importará un mayor pago de impuestos (tasa de ABL.) para todos y cada uno de los co-propietarios del consorcio, puesto que se aumentan las superficies cubiertas comunes del consorcio.

Otras consecuencias del "techito": 

A.- crea una superficie común cubierta, que debería ser soportada por todos los propietarios (piense en cualquier reparación de ese techo construido).

B.- pensemos en que, si el techo "se vuela" en alguna tormenta fuerte, y provocase un daño (ni imaginemos que destroce alguna vida humana), será el Consorcio el único responsable (responsable = pago de indemnizaciones).

Por otra parte, Ud. ha señalado que el techo construido ilegalmente, causa un daño directo a un co-propietario (y supongo que este co-propietario ya se ha quejado, lo que podría derivar en un juicio que él podría iniciar al consorcio y que seguramente ganaría; traduzco: juicio = consorcio paga dinero = todos los propietarios pagan expensas más caras).

Claro que es muy dadivoso y "queda lindo" regalarle al empleado consorcial una vivienda más grande. Aun cuando el encargado solvente los materiales. Pero las violaciones al Digesto municipal -creo que actualmente el nombre actual ha cambiado, así que prometo consultar con un Arquitecto o ingeniero- son muchas, y los riesgos del consorcio también. 

Qué hacer:

1.- Sin lugar a dudas, hay que estudiar primero QUE se pactó (o no) con el sindicato y con el empleado, en las mediaciones que se efectuaron.

Fíjese que debió intervenir el SUTERH (para encargados de casas de Renta y Propiedad Horizontal), y Ud. menciona al SUPE, que es para petroleros.

2.- Luego, si no hay convenio o pacto alguno, entonces, habrá que estudiar el texto de los envíos tele-postales que se remitieron al encargado (de ello surgirá si fue intimado correctamente para demoler la obra ilegal o no).

3.- Si se hubo intimado correctamente, no cabría más remedio que recurrir a la conciliación laboral obligatoria, paso previo a cualquier juicio y donde se trata de "hacer entrar en razones al encargado".

4.- Si no es posible un acuerdo que retrotraiga la obra ilegal, entonces solo resta un Juicio, donde el Juez disponga la demolición de lo construido ilegalmente, aún cuando el empleado consorcial no esté de acuerdo.

5.- Claro que hay otra posibilidad "en el medio" y que habría que concordar en el consorcio, como por ejemplo la sanción o despido del encargado por su conducta contraria a la buena fe laboral, la desobediencia a las ordenes impartidas por el empleador y la desaprensión en el cuidado de los bienes del consorcio puestos bajo su custodia.

Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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