Rincón Solidario

El Consejo de Administración
Apreciado Sr. Director:
Me dirijo a Ud. a fin de presentarle una consulta sobre un tema que preocupa tanto a varios co-propietarios del edificio que habito.

Durante años, dos consorcistas ejercieron el rol de "Consejo de Administración", decidiendo las cuestiones consorciales sobre la base de sus propios y únicos criterios. Tales consorcistas se ponían de acuerdo con el Administrador para -por ejemplo- ser ellos quienes designaban al plomero que iba a llevar a cabo las reparaciones, establecer los criterios que deberían seguirse para las reparaciones, etc. Estas decisiones se tomaban en forma unilateral y arbitraria; y dado que el Administrador convocaba a Asamblea una sola vez por año, no existían oportunidades para el cuestionamiento de esta situación.

El vínculo con ese Administrador fue rescindido en el momento en que se comprobó que había retenido los aportes jubilatorios del encargado durante muchísimos años, generando una deuda muy importante en perjuicio del consorcio.

Se designó entonces un nuevo Administrador, quien a poco tiempo de su designación decidió (en forma conjunta con los dos consorcistas mencionados) la pintura integral de algunos departamentos del edificio, entre los que se encontraban los de los mencionados consorcistas. Este episodio dio lugar a un reclamo generalizado, que finalizó con la rescisión del vínculo con este segundo Administrador.

Se designó entonces a una nueva Administradora, quien está actualmente a cargo de la función. Esta Administradora lleva a cabo reuniones mensuales, lo que permite un funcionamiento mucho más democrático del Consorcio. En la última liquidación de expensas los co-propietarios nos enteramos del hecho de que uno de los dos consorcistas mencionados hizo pintar su departamento (a cargo del Consorcio) sin que esa reparación hubiera sido aprobada por ninguna Asamblea. Este abuso decidió a varios co-propietarios a establecer hasta dónde llegan las atribuciones de este Consejo de Administración, y -con sorpresa- descubrimos que no existe este órgano de decisión en el Reglamento de co-propiedad (que establece claramente que la Asamblea es el órgano decisorio del Consorcio).

Le consulto: ¿qué acción podemos encarar para erradicar definitivamente estas y otras prácticas ilegítimas, que han venido impactando en forma terriblemente gravosa en las expensas del Consorcio durante muchísimos años?

Le agradezco desde ya su cooperación.

Cordialmente,

José Eduardo C

(29/5/2004)

Estimado José Eduardo:

Sin desconocer el componente legal que tiene la consulta, también la misma tiene su arista pragmática. Veamos:

En primer término, si bien el Consejo de Administración cuestionado es responsable de buena parte de lo que le ocurre al Consorcio, también el resto de los condóminos tienen su cuota de responsabilidad por no haber participado en las decisiones consorciales y en haber permitido que paulatinamente le vayan conculcando sus derechos hasta terminar en la situación en que se encuentra al momento de la consulta.

Otra arista de la cuestión, se plantea en el sentido de poner los límites necesarios al Consejo de Administración como órgano del consorcio, permitiendo que periódicamente -lo natural es en las Asambleas Ordinarias-, el mismo se renueve y de esta manera se oxigene este órgano de contralor de la Administración y de nexo entre consorcistas y el representante legal.

Por otra parte, si bien el consultante dice que después de varios años se enteraron que en el Reglamento del Copropiedad no existía el Consejo de Administración, este órgano puede ser creado y regulado a partir de una Asamblea que así lo establezca como de hecho sucede en buena parte de los consorcios.

Finalmente, el hecho que algún consejero, aprovechándose de su situación de privilegio haya pintado su departamento haciendo que el Consorcio pague el trabajo, cualquiera de los demás consorcistas, por el porcentual que le corresponde, o el Consorcio de Propietarios como sujeto de derechos, puede promover las acciones legales para obtener el reintegro por el costo de la pintura si la misma ya fue efectivizada.

Les envío un cordial saludo.

Juan Iglesias.

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EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com