Rincón Solidario

Doble administración

Estimado Dr. Brailovsky.

Estamos desde hace 2 años en una situación de doble administración. Somos un edificio torre con 120 dptos. y 2 porteros y/o encargados para el caso.
Un portero que responde a nosotros (la mayoría del edificio, lo cual está en juicio) y el otro portero que ocupa la vivienda del consorcio y responde a la administradora que no quiere renunciar. Este personaje, el encargado ya acumula varias denuncias policiales, a pesar de que reside en nuestro país hace unos 3 años, es extranjero proveniente de Rusia, y desconocemos hasta si tiene permiso de trabajo y como esta el tema de las cargas sociales que supuestamente la ex-administradora le abonó, aunque ya hace 3 meses que ella pone en su informe de expensas que no cuenta con fondos para abonarlas (ya que solo le pagan 10 dptos.) y por tal motivos, supuestamente hace 3 meses dejó de abonarlas.

El administrador al que nosotros abonamos las expensas nos dice que no lo puede despedir porque él no le paga su sueldo sino que lo hace la administradora. Este portero no solo conoce muy bien los problemas ocasionados por esta doble administración, como así también los provoca, ya sea cortando la luz, ascensores, no cumpliendo sus funciones de limpieza y mantenimiento, etc..

Nosotros también sabemos que él está esperando que lo echemos para iniciarnos un juicio que cree poder ganar y cobrar su buen dinero.
Cómo podemos proceder en este caso, ya nuestro administrador tiene un libro de Ordenes que confía con él poder tener una herramienta para echarlo, pero esto se va demorando y así estamos pagando al portero que responde a nosotros y a la persona que viene los fines de semana y a este personaje, que aunque no le pagamos nosotros directamente recibe la comodidad de la vivienda que es lo único que le interesa mientras recibe un sueldo igualmente abonado con fondos de nuestro consorcio.
Desde ya quedo a la espera de su amable respuesta y le saludo muy cordialmente,

Gabriela P

(25/5/2004)

Mi querida Gabriela:

Esperando que sigas bien, cumplo en responder tu inquietud.

Pues bien, según mi modesto criterio, tu edificio es UN DESASTRE.

Es más, me pregunto yo: ¿qué opinan los otros co-propietarios?

Porque esa opinión nos podrá dar una idea de cómo resolver el problema.

Sí, fijate lo que se me ocurre:

CUALQUIER propietario podría consignar las expensas PORQUE NO SABE CUAL ES EL ADMINISTRADOR al que corresponde administrar legalmente el Consorcio, único autorizado a dar recibo en legal forma.

Acordate que "el que paga mal, pagará dos veces".

Claro que para consignar las expensas, primero hagamos una mediación, y luego el juicio.

Empero, como medida precautoria, YO solicitaría el nombramiento de un ADMINISTRADOR JUDICIAL, para evitar continuar con la situación caótica actual.

Y las instrucciones al administrador judicial, de regularizar la situación del consorcio, se las da EL JUEZ:

Primero y lo mas importante: el INTERVENTOR administrador judicial, comunicará el nombramiento efectuado por el juez, a los co-propietarios, y a los dos administradores que actualmente se pelean por serlo (y que ya no lo son más por orden judicial).

Y si se niegan éstos, efectuará denuncia penal contra los administradores.

Y segundo se ocupará de la recaudación de expensas a todos los propietarios, etc. bajo apercibimiento de promover los juicios necesarios para ello.

Tercero, efectuará el despido "causado" del empleado, si corresponde, fundado en todas las "irregularidades" en que éste ha incurrido en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, por su conducta, etc.

Claro que, el administrador judicial, abogado del fuero, SEGURAMENTE no va a ser el que Uds. quieran, sino el que IMPONGA el Juez.

Y antes pregunté cuál es la opinión mayoritaria de los propietarios porque podría intentarse sugerir al Sr. Juez, que el INTERVENTOR ADMINISTRADOR JUDICIAL que designe, sea uno que Uds. propongan y con el requisito de ser ABOGADO.

¿Por qué abogado? porque es lo que rige en las normas aplicables a la INTERVENCIÓN JUDICIAL.

Aunque personalmente no creo que se pueda lograr eso.

A fin de evitar ESO, los co-propietarios en mayoría (por así llamarlos), podrían intentar se convoque a una ASAMBLEA JUDICIAL.

Empero este proceso es MUY LARGO, con muchos requisitos, y que, si el abogado no lo estudia atentamente o conoce especialmente, estará destinado al fracaso.

Ahora que, si no quieren llegar a eso, el consorcio o la administradora, podrían promover causa penal por defraudación y "otros", contra el o la anterior administradora.

Y digo el delito de DEFRAUDACIÓN por cobrar con influencia mentida, etc., como dice el Código Penal (Art. 173), en concurso real con el delito de ADMINISTRACIÓN FRAUDULENTA (también Art. 173).

Yo creo que eso tal vez induzca a pensar al anterior administrador que podría resultarle peligroso seguir "metiéndose" en el Consorcio y así tal vez se aparte.

Igual postura podría adoptarse con el empleado: si ha cometido algún delito, debería haberse efectuado la acción penal correspondiente y, justamente por ese motivo, cabe el despido CAUSADO del empleado.

Ya sea por la pérdida de la confianza del empleador en el trabajador, la violación de los Arts. 62 y 63 de la LCT 20744, o por la condena penal en ulterior instancia.

Y el despido implica desalojo de la vivienda, lo que repercutirá en una normalización de la vida consorcial.

En cuanto a que es inmigrante, no existe problemas: una simple averiguación nos informará si está legalmente radicado o no, y consecuentemente, si puede trabajar legalmente en la Republica Argentina. Y eso le traería severas consecuencias al trabajador ilegal y al Consorcio.

Empero, y como siempre, recomiendo consultar con todos los "papeles" en mano al abogado de confianza que, previo estudio, ajustará este informe preliminar a la realidad de SU CASO. Y si desea que este suscrito entienda en el caso, solo tiene que coordinar entrevista y con sumo gusto procederé a abocarme al estudio que corresponde.

Esperando haber aclarado el panorama, la saludo como siempre, muy cordialmente,

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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