Rincón Solidario

Todavía tengo muchísimo más para aprender

Consultas

Hola Fabiana, Te quisiera agradecer todo lo que hasta ahora me han enseñado en cuanto a la Administración de Consorcios y todavía tengo muchísimo más para aprender así que tengo algunas dudas y quisiera que me las explicaran:

1- En nuestro Edificio cierta tira de departamentos tiene su placard en la pared medianera, esta pared fue impermeabilizada y no presenta filtraciones, pero esta es mi duda:

Los placares presentan humedad (según visto por dos especialistas en impermeabilización) derivada de la condensación ambiental, los copropietarios que sufren este problema exigen que el consorcio se haga cargo de la solución de esto. El reglamento de copropiedad es el usual, en cuanto a la enumeración de los bienes comunes y la responsabilidad de reparaciones del edificio, pero no me queda claro esta reparación. ¿Debo solucionar este problema con fondos del consorcio?

2- Otra pregunta: Un consorcista que ya vendió su unidad, antes de venderla (aprox. 8 meses antes) realizó por su cuenta una reparación de su baño, realmente creo que era un problema que le correspondía abonar los gastos a él, como consecuencia de este arreglo o del desperfecto (esto lo desconozco), filtró agua al departamento de abajo dañando parte del cielorraso (solo la pintura) y parte de la pared y techo de un dormitorio. La persona que vive en el departamento que sufre estos daños reclamó al anterior administrador para que reclamara la reparación al dueño anterior, resultado nunca lo arreglaron, ahora esta persona lo reclama a esta administración, pero me encuentro con el tema que el nuevo propietario no es responsable ya que fue anterior a su compra, entonces estoy en la duda, ¿qué pasa ahora?, debo decirle al damnificado que no habiendo reclamado en forma fehaciente esta reparación el consorcio no es responsable (tampoco lo era al momento del hecho) o debo decirle al propietario nuevo que la responsabilidad se le transfiere a él. O decisión salomónica arreglemos entre todos (o sea a 3 partes iguales, consorcio, propietario nuevo y damnificado viejo) este tema. Esta decisión, si fuera aceptada por las partes, ¿debo solicitar al Consorcio autorización? (creo que sería correcto, por más que el gasto no fuera significativo estaríamos zanjando en una cuestión que a lo mejor no es nuestra. ¿¿¿Qué hago??? 

3- Otra más y sigue...: un consorcista tiene en su balcón terraza levantadas unas cuantas baldosas, esta reparación creo que la tiene que abonar el consorcio, porque sino la consecuencia sería un daño mayor a futuro, (probables filtraciones) Y la pregunta es: ¿el bacón terraza es considerado bien común a pesar de ser utilizado por el propietario? Entiendo que sí, pero necesito la confirmación.

4- Y la última de este mail (no crean que no voy a seguir “molestando”): La antena colectiva tiene serios problemas de recepción por la ubicación del edificio (esto lo confirmaron dos empresas especializadas) Por lo que nunca va a funcionar en forma correcta. Por este tema todo el edificio salvo 3 consorcistas tiene TV por cable, cada vez que la antena tiene inconvenientes el ajuste es de montos entre $80 a $200, Motivo por el que tira la bronca el resto del consorcio, la pregunta es: ¿se puede por Asamblea determinar que estas reparaciones no se cubran más?. Considerando que la Antena está montada en un bien, común la terraza, y el reglamento lo declara también como bien común a esta antena (no explícitamente) pero sé habla de elementos montados en el espacio común. ¿Qué es correcto hacer?

Bueno desde ya muchísimas gracias y aguardo vuestra respuesta en el Boletín ..... Lectura ansiadísima porque es sumamente interesante y esclarecedor...

PD: El punto 1 es un tanto urgente (la señora del 7º "xx" me persigue hasta debajo de la cama por ese tema) Jajá jajá.

Un beso grande para todos y muchísimas gracias!!!!!!

Verónica C

(11/6/2004)

Estimada Verónica C:

1) Habría que ver si los especialistas que consultaste pueden determinar qué es lo que origina la condensación. Si es un problema de obra o por modificaciones que fueron haciendo los distintos departamentos, por ejemplo: instalaciones de estufas u otro sistema de calefacción o quizás hicieron modificaciones estructurales tapando conductos de ventilación o cambiando la distribución de los ambientes cortando de esa forma el circuito de ventilación que el constructor le quiso dar a los departamentos en cuestión. No me quiero detener en este tema por temor a equivocarme ya que no es mi especialidad pero te aconsejo que consultes a los especialistas cuál sería la solución a adoptar. Si es este un problema de mala construcción y prescribió el plazo para reclamarle a la empresa constructora deberá hacerse cargo el consorcio sino cada uno deberá buscar la solución a su problema.

2) Como primer medida hay que ver qué dice el reglamento en cuanto a los caños del consorcio (ver qué es común y qué es exclusivo) para ver si la reparación o cambio de los caños son a cargo del consorcio. Luego al igual que en el punto 1 un especialista, en este caso un plomero idóneo, deberá, si es posible, puntualizar de dónde viene la filtración, si viene de los caños cambiados por el anterior propietario o se debe a otro desperfecto cuya reparación puede o no estar a cargo del consorcio. Habría que ver también el tiempo transcurrido desde la reforma y si esta fue simplemente en reemplazo de caños existentes o en nuevos recorridos de cañerías por donde antes no las había o con el objeto de agregar artefactos nuevos (lavarropas, hidromasajes, etc.). Se entiende que no ha perdido su carácter de cosa común si el tiempo transcurrido es razonable y no ha alterado el recorrido de los caños originales. Por el contrario cualquier problema que venga de cañerías instaladas en exclusivo interés y beneficio del propietario deberá ser solucionado por el dueño de la unidad.

3) El balcón terraza, como todo balcón consta de dos partes, una común: la loza y otra exclusiva: el solado o piso. El mantenimiento de éste último es a cargo del propietario de la unidad es por eso que la falta de pastina o roturas de baldosas o cerámicas por sobrepesos, caída de macetas u otros objetos es algo que debería afrontar el propietario. Por otro lado si las roturas de las baldosas se deben a movimientos del edificio o al desgaste por el uso normal de éste debería afrontarlas el consorcio.

4) Al ser considerada la antena colectiva un bien común, la reparación y mantenimiento corresponde al consorcio y una asamblea no puede exceptuar a determinado/s propietario/s del pago por el mantenimiento de ésta. Además existe una responsabilidad civil por lo que debería estar asegurada y controlar la sujeción de la misma con determinada frecuencia, gastos todos a cargo de la totalidad de los copropietarios. Existen empresas que brindan mantenimiento mensual con un abono mensual mínimo y dado los problemas de recepción y los gastos frecuentes de reparación quizás conviene considerarlas.

Espero haber sido lo suficientemente claro y haber despejado todas tus dudas. 

Te deseo muchos éxitos.

Sebastián Hutler Wolkowicz

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El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar

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