Rincón Solidario

La administración no me da ninguna respuesta

Estimados señores: quisiera saber si existe una ley que determine la forma de liquidar los gastos de seguridad privada contratados por el consorcio.

Hasta donde entendí la ley 13512 no contempla la misma y a mi entender este servicio no forma parte del mantenimiento del edificio, razón por la cual creo que se debería erogar en partes iguales y no por %, o en su defecto llamar a una asamblea para determinar la forma de erogar los mismos.

Dado que la administración no me da ninguna respuesta y siendo que las diferencias por porcentual son importantes quisiera saber si es correcta la forma actual de liquidación.

Sin otro particular y a la espera de una pronta respuesta los saludo atte.

Pablo L.

(19/6/2004)

Estimado Pablo L.:

Muchas gracias por su consulta, es un honor para mí poder responderle.

Ahora bien, respecto a su pregunta y antes que nada, deberé hacer algunos comentarios sobre la ley 13512 y el País en General.

Este "asunto" de la "seguridad privada" nunca pudo estar contemplada en la ley 13.512 porque al momento de su sanción el Estado Nacional, siguiendo el mandato que le impuso la Constitución Nacional, cumplía acabadamente con su deber de "... proveer a la seguridad interior ...".

Lamentablemente, el empobrecimiento de nuestro Pais no solo fue económico (por culpa de nuestros gobernantes), sino que también fue educativo, cultural, etc.

Y nuestros legisladores jamás se dieron cuenta que mientras peleaban por "repartir la torta de la co-participación federal" (cualquier semejanza a la realidad de hoy escapa a mi entendimiento), todo eso debía repercutir indefectiblemente, entre otras cosas, en el empobrecimiento de la prestación de justicia (poder judicial), prestación de seguridad (poder de policía), etc.

Y no me refiero a la historia de la Nación sino también a las Provincias. 

Empero, esa VIEJA ley 13512 tan imperfecta como es, con tantos proyectos de cambios SUPERFLUOS que se quieren imponer, no deja de SERVIR ACABADAMENTE a sus propósitos.
Fíjese que la ley de propiedad horizontal de la REPUBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY (ley 14.261 y modificatorias), e incluso de la REPUBLICA FEDERATIVA DEL BRASIL (ley 4591 y modificatorias), si bien son bastante más extensas que nuestra ley local, NO TRAEN ninguna novedad (excepto algunas normas sobre el administrador y sus funciones que nosotros incluimos en el capítulo "del mandato" del Código Civil de la Nación y en el Reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio -y ajustado a cada consorcio-).

Incluso lo NO previsto por la ley 13.512 está previsto por el decreto reglamentario 18734/49 y los pocos "vacíos" que pudieron haber quedado los solucionó la fértil Jurisprudencia.
Claro, algunos legos se quejan que la ley es oscura: entonces ¿por qué no recurren a informes de los abogados especialistas?. Y mi ligera interpretación es que "les duele" pagar honorarios profesionales y por "amarretes" no se dan cuenta que a la larga, les saldrá muchísimo más caro.
Ud., mi querido Pablo, está efectuando una consulta y fíjese que no le sale "caro" y evitará problemas. 

Prosiguiendo con su tema, es de señalarse que el "ítem" de la seguridad privada no es el único faltante dentro de las previsiones de la ley 13512, del decreto reglamentario o de los Reglamentos de copropiedad de los consorcios.

Tampoco se ha previsto la contratación de empresas de limpieza especializadas, ya para las partes comunes del consorcio, ya para las piletas, y menos aún está previsto los "guarda-vidas" de la o las piletas, la "desinsectización y/o desratización" (a pesar que éste último ítem es sumamente antiguo). 

No obstante, de acuerdo al decreto reglamentario de la ley 13512, el Nº 18734/49, se ha delegado en las normas consorciales, en esas normas contractuales, la forma de organizar la liquidación de gastos del consorcio. 

Entonces, todo ello debe regirse por las normas del Reglamento de copropiedad y administración del consorcio. 

Y si así no fuese deberemos aplicar las normas generales que caben a este sistema comunitario, sistema de comuna, de consorcistas, de co-propietarios. 

Y el sistema, copia misma del sistema democrático, es claro: TODOS LOS PROPIETARIOS tienen que COMPARTIR todos los gastos que se efectúan en el mantenimiento de las cosas comunes del cual son propietarios todos los propietarios (valga tanta redundancia pero que considero ilustrativa) y en su proporción.

El fundamento es claro: con ese "mantenimiento" o "gasto", TODOS SE BENEFICIAN, en la proporción del cual cada propietario es dueño en el Consorcio.

Porque, mi estimado amigo, el interés de las cosas SIEMPRE GIRA sobre el interés económico. Si Ud. es propietarios de 10 (diez) metros cuadrados su interés será menor al que tiene 1000 (mil) metros cuadrados en el consorcio. 

Generalmente la proporción en la que cada propietario participa de los gastos comunes está dada por el porcentual que cada propietario posee sobre el total de metros cuadrados del edificio, generalmente detallado en el Art. 2º o 3º del Reglamento de copropiedad.

Y fíjese que todo esto enumerado arriba se aplica claramente al sistema de "seguridad privada": El guardia de seguridad vigila y/o cuida el ingreso de personas al edificio para evitar, en lo posible, que alguien pueda ingresar y robar, y en todo caso llamará a la policía para que tomen la debida intervención de prevención del delito.

En suma, la seguridad privada NO SOLO CUIDA el posible mobiliario del consorcio en el hall de entrada o tal vez las maquinarias de la sala de máquinas del ascensor (por ejemplo), SINO QUE TAMBIÉN vigila la seguridad de cada uno de los metros cuadrados de cada vivienda privada consorcial (por supuesto que no ingresará a su vivienda: vigilará la puerta de entrada). Consecuencia: cuida los 300 Mts2 del propietario dueño de 300 Mts2 como cuida los del propietario dueño de 50 Mts2. 

Recuerde, estimado Pablo, que cada propietario es dueño "EN SU PROPORCIÓN" de un porcentaje de partes comunes y, por supuesto, deberá pagar esta seguridad en base a su PROPORCIÓN y, siguiendo el razonamiento antes expuesto, es lógico también que cada propietario pague según sus propios metros cuadrados que resguarda.

No obstante el razonamiento que "ut supra" expongo, razonamiento que es plenamente legal pero no el único (si no no existirían los abogados), puede que los propietarios de su consorcio no piensen lo mismo. 

Empero, si la forma de liquidar los gastos comunes está incluida dentro del Reglamento de copropiedad, este es un gasto común y deberá respetarse el Reglamento consorcial.

Recuerde que es un asunto de "gasto de mera administración". SOLO SI los gastos de mera administración NO ESTUVIESEN previstos en el Reglamento de copropiedad (cosa sumamente rara a tenor de las disposiciones de la ley 13512 y decreto 18734/49), entonces sí debería tratarse en Asamblea de copropietarios y resolverse de acuerdo a las mayorías legales que el Reglamento exige. 

Esperando haber aclarado alguna de sus dudas, cumplo en saludar a Ud. atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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