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Rincón Solidario

Dr. Eduardo BrailovskyContesta el Dr. Eduardo Brailovsky

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

¿Y la vereda?

Estimado Doctor Brailovsky:
Estoy desorientada respecto del tema de consulta. Administro un edificio que consta de 37 departamentos y 14 locales comerciales, en galería (8 a la calle y 6 internos). Uno de los propietarios tiene 3 locales al frente y quiere cambiar su vereda. Argumenta que revaloriza sus inmuebles, y que si el resto de los propietarios no quiere hacer lo propio con sus frentes, no es su problema. Y es en este punto que las dudas me acosan. Si leo el reglamento la vereda parece formar parte de las cosas comunes "sobre las que nadie puede ejercer dominio exclusivo". Si miro el edificio, tiene dos accesos que permiten ingresar a los locales internos y a la puerta que accede al edificio, entonces pareciera que "la vereda común" fueran los frentes de esos accesos y el resto de cada local. La verdad es que ni siquiera yo estoy convencida de este argumento. En definitiva, y tratando de desenrollar el tema: ¿puede un copropietario cambiar la vereda del frente de su local prescindiendo del resto? Si, como creo, integra "las partes comunes", qué medidas legales le caben al propietario para obligar al consorcio y cuáles las que me permiten evitarlo?

Como dato ampliatorio, le cuento que los locales comerciales están plantados sobre frente de 45 metros, ya que el edificio está construido sobre lote de 15 x 30 mts. en esquina. Espero su comentario. 

Gracias.
Mirta B. S.
Administradora 

(8/7/2004)

Estimada Mirta B:

Ante todo, gracias por tenerme en cuenta y espero poder contestar satisfactoriamente su consulta.

En tren de confianza, debo decir que el tema de las veredas realmente parece complejo pero no lo es.

Y verá por qué.

Fíjese que si estudia un poco las normas municipales, verá que las veredas normalmente son de propiedad MUNICIPAL (en la Capital Federal son de la CABA = Ciudad Autónoma Buenos Aires).

Justamente ese es el fundamento para que la municipalidad (o CABA) pueda cobrar derecho de uso de las veredas a las heladerías, a los bares o restaurantes que colocan mesas y sillas en las veredas.

Pero claro, la CABA o las Municipalidades, también generalmente, ponen a cargo del "FRENTISTA" la reparación de las veredas.

Imagine hasta aquí, un accidente en la vereda en razón de una baldosa faltante (caso MUY común) y verá una linda demanda por mucho monto.

¿Contra quién?. Bueno, cualquier abogado diligente de la "victima" demandará a la municipalidad (o CABA) Y (ya lo adivinó): contra el frentista.

Y si el frentista es un CONSORCIO, mejor. Los consorcios son siempre, por antonomasia, solventes y difíciles que se "insolventen" fraudulentamente.

Pero prosigamos con el tema: en resumen, la propiedad de las veredas es municipal pero el frentista tiene la obligación de mantenerlo.

Y ahí seguramente encontró Ud. el hilo que la lleva al segundo paso: ¿quién es el frentista?
¿El local que da directamente a la vereda? ¿O el Consorcio?

Pues bien, fíjese que todo inmueble que esté dentro de un consorcio es dueño de su espacio propio y de una parte INDIVISA de ciertas partes del edificio donde está "inserto".

Entonces, el local es dueño solo de su superficie de "su inmueble" pero NO es dueño exclusivo ni del techo del edificio (o terrazas) ni del frente del edificio, ni de las cañerías cloacales, etc.
Y por extensión (aún si el Reglamento de copropiedad no lo dice): tampoco es dueño exclusivo de la vereda que tiene frente a él, o de la que se sirve (recuerde que es municipal).

Si quiere ampliar el tema, normalmente el Reglamento de propiedad atribuye las partes propias a las superficies y partes del inmueble, a que están expresamente narradas en la escritura notarial de compraventa del inmueble, es decir, las superficies y partes del inmueble (el local en su caso) sobre la cual el propietario pueda ejercer un dominio PROPIO. 

Esto es lo que Ud. menciona en su pregunta, como "sobre las que nadie puede ejercer dominio exclusivo": esa exclusividad tiene que estar expresada, manifestada, en el título de propiedad (vulgo: escritura de propiedad).

Personalmente, JAMÁS he visto en un título de propiedad de un inmueble que forma parte de un consorcio (distinto es una "casa"), una mención que atribuya como propia (o exclusiva) del propietario de la unidad funcional (incluso locales) la superficie "de la vereda".
Esto es así, porque reitero, la vereda es municipal y SOLO corresponde en su mantenimiento, al frentista, es decir, al EDIFICIO, al CONSORCIO, pero jamás siquiera es PROPIEDAD del Consorcio o edificio.

Es más, en tren de analizar el tema de las veredas, fíjese que los frentistas también tienen a su cargo la limpieza de las veredas.

Y porque las veredas son "del Consorcio", cosa COMÚN a todos los propietarios, es que el empleado del CONSORCIO tiene la obligación de limpiarla en su totalidad (confrontar ley 12981, CCT. 306/98 y actual CCT. 378/04).

Aún cuando algún propietario del local del consorcio efectúe el lavado "de mottu propio" de la vereda, ello no le da derecho de propiedad sobre la vereda, ni excusa la obligación del pago del sueldo del encargado que debe limpiarla.

Además, en tren de experiencias, tampoco he visto que un "dueño del local", entre varios locales, lave la vereda de TODOS los locales, sino, a lo sumo limpia la vereda que tiene enfrente y usa para él.

También es dable señalar que en muchos casos, la construcción y el diseño integral de la vereda, según designio del constructor, incluso con materiales "originales" (o no comunes) forma parte del "frente del edificio", el cual no se puede variar, por alterarse el "diseño" o "proyecto" que realizó el arquitecto o ingeniero que diseñaron y construyeron el edificio (perdóneme la redundancia, pero se ajustan a las correctas palabras legales).

Y normalmente ESTÁ PROHIBIDO a los co-propietarios alterar el frente de los edificios (lo que incluye las veredas). La única forma de reformar el frente es mediante una resolución ASAMBLEARIA tomada con todos los recaudos que el mismo Reglamento de Copropiedad debe prever obligatoriamente (cfr. decreto Nº 18734/49 artículo 3º inciso 8).

Ahora bien, algún propietario (siempre los hay, si no, de qué vivirían los abogados), puede querer "cambiar" o "modificar" por sí mismo la vereda, sin la autorización del consorcio.
¿Ante eso qué hago? preguntará Ud.

Primero: Ud. no puede proceder a hacer algo (lo que sea) si no lo tiene "documentado" o comprobado.

Porque nunca faltará alguien que afirme que no dijo lo que dijo y ponga en duda su cordura, sin que Ud. pueda demostrar lo contrario. Jamás se guíe por habladurías porque "las palabras se las lleva el viento".

Segundo: solo cuando Ud. tenga comprobado en forma fehaciente que el propietario en cuestión realmente quiere "alterar" la vereda, recién allí comenzará el intercambio de cartas documento, donde se ponga bien en claro la posición de la administración y del Consorcio, así como las normas legales en juego.

Recuerde que, si es administradora, UD. NO PUEDE autorizar a "hacer" cualquier cosa en contra de lo estatuido en el Reglamento de copropiedad, porque si no, Ud. asume las consecuencias de esa autorización que el Consorcio no dio (para ser más claro: consecuencias = pagar daños y perjuicios, ya sea demandada por el dueño del local o por el consorcio o por uno o más copropietarios que se sientan damnificados por el "cambio").

Tercero: recién si lo solicita el propietario o si el administrador considera el asunto suficientemente grave, se podrá llamar a una Asamblea de co-propietarios para tratar el tema y resolver la actitud a tomar.

La actitud podrá ser desde expresar la voluntad consorcial de OPONERSE al "cambio" de vereda pretendido, incluso autorizando (o directamente dando poder general judicial) a un abogado para efectuar mediación o interponer las medidas legales necesarias para hacer cesar la construcción o para retrotraerla a su estado anterior, etc. o por el contrario, AUTORIZAR el cambio de la vereda (atención con las mayorías necesarias a fin de evitar NULIDADES).

Cuarto: se deberá notificar al propietario en forma fehaciente de la resolución que lo afecta o beneficia.

Y por último, si el propietario del local, aun con todo esto, insiste en NO cumplir con el Reglamento de copropiedad, ACUDA URGENTEMENTE a un abogado de su confianza (o a este suscrito) que asesorará al CONSORCIO con mayor detalle y PASO A PASO en este asunto.

Distinto es el caso que el propietario del local, SI tenga valederos motivos para solicitar al Consorcio, el cambio o reparación INTEGRAL, TOTAL de la vereda.

¿Cuáles son esos motivos?: que la vereda esté rota, que los materiales usados sean inadecuados y su tránsito peligroso para los transeúntes, etc.

Entonces, aunque los propietarios todos hayan expresado su voluntad de NO reparar la vereda en legal Asamblea, podrán ser obligados a repararla a través de una sentencia condenatoria que solicitará el propietario del local al Juez de la demanda que instaure contra el Consorcio.

Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente,

Dr. Eduardo J BrailovskyEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina


    

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