Rincón Solidario

Sistema de calefacción central

La caldera se encuentra en regular estado y en breve se deberá resolver su reemplazo o el cambio de sistema de calefacción.

Algunos propietarios queremos anular el sistema centralizado y que cada propietario lo reemplace por un servicio individual y otros se inclinan por comprar una caldera nueva.

Como el reglamento de copropiedad no contempla este caso en forma específica, la consulta es:

1) ¿Qué mayoría se necesita para cambiar de sistema?

2) Y ¿cuál para reemplazar la caldera actualmente en uso?

Eduardo F.
(10/8/2004)

Estimado Eduardo: 

La respuesta a su consulta se vincula con una de las labores más arduas que ante un caso debe emprender el profesional del derecho, ya sea éste el abogado o el juez. Y es el de la hermenéutica, o sea el arte de la interpretación de las normas jurídicas de cualquier jerarquía que éstas sean, ya se trate de artículos de la Constitución Nacional, el Código Civil, la ley Nº 13.512 o el Reglamento de Copropiedad de un edificio. 

Es muy frecuente, mucho más de lo que la gente en general cree, que el caso concreto a resolver no esté contemplado en forma taxativa y expresa en el marco legal. Y es entonces cuando el jurisconsulto debe ejercitar el análisis técnico, ahondar en el sentido de las normas y su aplicabilidad al caso en forma armónica y equilibrada, de modo tal de arribar a la resolución más ajustada a derecho, encuadrando la situación planteada en el marco legal correspondiente. Todo este introito está motivado por su afirmación de que "...el reglamento no contempla este caso en forma específica...". 

Puesto a responderle y a darle al menos pautas que le sean de utilidad, le diré lo siguiente: 

a) resulta imprescindible que esa afirmación suya sea corroborada por un abogado, y si es especialista en derecho de la propiedad horizontal mejor, previo estudio del o los artículos del Reglamento que regulen las mayorías necesarias para decidir en asamblea; 

b) concluida esta labor, el profesional ejercitará la labor interpretativa "interna", entre los distintos incisos de ese o esos artículos del Reglamento, de modo tal de arribar a la solución correcta. A modo de referencia, le diré que es muy común que los Reglamentos de Copropiedad establezcan mayorías especiales para que las asambleas decidan sobre casos como el del reemplazo (o modificación) del sistema de calefacción del edificio, y no las limiten a las mayorías de tipo simple o absoluto (mitad más uno). Es muy frecuente ver que se exige la unanimidad para "disponer de toda obra nueva que afecte o interese a partes comunes", o los dos tercios para "resolver la realización de innovaciones o mejoras en el edificio". 

Como Ud. verá, el examen minucioso del texto del Reglamento de su edificio es imprescindible para resolver la consulta en base a la interpretación literal o analógica; y además, para que lo que se resuelva en la asamblea sea definitivo y correctamente adecuado a derecho, evitando así posteriores impugnaciones o cuestionamientos que deriven en conflictos, teniendo en cuenta además la importancia de los valores y costos que puede implicar la reforma que el Consorcio pretende encarar. 

Una obra de la envergadura de la que su Consorcio quiere encarar merece asentarse sobre una sólida base legal, por lo que el especialista seguramente se inclinará por la fórmula más segura. Espero que, con las limitaciones comentadas, estas líneas le sean de utilidad. 

Lo saludo cordialmente. 

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.