Rincón Solidario

Bien de familia

Mi consulta es la siguiente:

¿Cómo el consorcio recupera el dinero de un moroso, una vez finalizado el juicio, si este tiene la unidad en que vive como "Bien de Familia"? 

¿Y si además de eso no trabaja en relación de dependencia?.

Agradezco vuestra respuesta

Atte.

Silvia M

(16/7/2004)

Estimada Silvia:

Soy yo el que agradezco a Ud. su consulta.

Ahora bien, pasando al tema que consulta, debo hacer un introito breve: 

A tenor de la pregunta que hace, debo suponer:

a) que alguien le adeuda al consorcio expensas comunes.

b) que el consorcio hará juicio para percibir.

c) que ya se ha solicitado un informe de dominio sobre el inmueble, de donde surge que está anotado como "bien de familia".

Así que, evidentemente, Ud. ya debe contar con un abogado de confianza para iniciar el o los juicios ejecutivos de expensas a fin de lograr el cobro de las expensas adeudadas. 

Pues bien, en ese entendimiento, Ud. debería tener una "charla" con SU abogado a fin de que él le explique detenidamente QUE es un proceso judicial ejecutivo, en qué consiste, COMO tramita, y CONTRA quien se inicia, y por último, CUAL es la forma de percibir el monto dinerario de la deuda (incluida la pregunta que efectúa).

Porque, mi estimada Silvia, de eso se trata su pregunta: cómo es un juicio ejecutivo y sus secuelas.

Al respecto, le indico que ya hube escrito en el boletín "Pequeñas Noticias" (www.pequenasnoticias.com.ar) algo sobre los juicios ejecutivos e incluso también hay un artículo que escribí sobre eso en mi website (www.eb-asoc.com.ar), que se llama: LA EJECUCIÓN DE EXPENSAS COMUNES EN LOS "CONSORCIOS".

Pero bueno, no se haga problemas; se lo resumo.

El juicio es sencillo aunque engorroso por los trámites y las únicas excepciones al progreso de la acción ejecutiva que puede interponer el deudor están expresamente contempladas en el art. 544 del C.P.C.C.N. (Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Nación) en el caso de Jurisdicción Nacional, o en el art. 542 del C.P.C.C. de la Pcia. de Bs. As.

No creo que venga al caso transcribir esos similares artículos de los Códigos de rito. Baste señalar, que en ninguno de los artículos indicados, el deudor puede interponer excepción fundada en la existencia de una anotación de "bien de familia" en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Ahora bien, una vez obtenida la sentencia, se termina el "juicio ejecutivo": se pasa a la "ejecución de la sentencia de trance y remate" obtenida.

Pues bien, en los juicios NORMALES Y ORDINARIOS, es cierto, tal como Ud. conoce, no se podrá subastar el inmueble, porque tiene la anotación de "bien de familia" en el R.P.I.

Pero mi estimada Silvia, el juicio ejecutivo de expensas, NO ES un juicio ORDINARIO, sino un procedimiento especial, previsto expresamente en el Código de rito y como tiene dicho la Jurisprudencia en reiteradas oportunidades, "... tiende al cobro de las expensas adeudadas, sin cuyo cobro, se pone en riesgo al sistema de la propiedad horizontal que prevé la ley 13.512 ...". Asi de peligroso sería no poder cobrar las expensas.

Y por ello, en las ejecuciones de sentencias por el cobro de expensas derivadas de la ley 13.512, ES INOPONIBLE la inscripción del bien inmueble como "bien de familia".

Es decir, no importa tal inscripción puesto que al solo requerimiento de la actora, tal inscripción será "levantada" por disposición del Juez al efecto de la subasta pública del inmueble.

Y aunque Ud. no lo pregunte me gustaría aclarar aquí algo que reiteradamente se me pregunta: ¿qué pasa si la propietaria tiene varios hijos menores de edad: ¿se podrá subastar el inmueble? Y la respuesta es: - la deuda de expensas existe y la cantidad o la existencia misma de hijos, no la cancela: únicamente se cancela la deuda de expensas CON DINERO. Y eso, el dinero, solo se obtendrá si la deudora paga voluntariamente o paga forzadamente (con la subasta del inmueble). Así que, en resumen, eso tampoco será obice para llevar adelante la subasta del inmueble del deudor.

Por último, Ud. trae a colación el hecho del "trabajo" de la deudora o deudor.

Referente a ello, también debo indicar que tampoco importa si el deudor o deudora trabajan, ya sea en forma independiente, ya sea en forma dependiente o en relación de dependencia, si trabajan "gratis" o perciben sueldo. 

En el juicio de expensas el Consorcio "quiere cobrar" y tiene derecho a hacerlo "todo de una sola vez". 

Y si ello se logra con la subasta del inmueble, puede hacerlo.

Claro que si el consorcio, por una compasión que, yo sin ser juez, juzgo "mal entendida", decide percibir en "cuotas" por medio del embargo del 20 % del sueldo del deudor, bueno, es una cuestión que ...

Porque si la deuda suma varios miles de $$$ y si Ud. considera que esos miles de $$$ son solventados con el peculio de los demás copropietarios, incrementándoles el monto de las expensas mensuales que se ven obligados a pagar para cubrir el déficit que causa la deudora, y si además Ud. ve que los sueldos son de $ 600.- por mes, y entonces podrá calcular que el 20 % (máximo embargable excepto para alimentos) es igual a $ 120 por mes, y si también considera que los intereses normales para créditos de expensas es del 3% mensual, entonces llegará al convencimiento que el pago de la deudora demorará "per sécula seculorum" (por los siglos de los siglos). Y creo que eso no es razonable bajo ningún concepto.

Bueno, espero haber respondido sus inquietudes.

La saludo atentamente, quedando desde ya, a su entera disposición.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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