Rincón Solidario

Sacarle el mandato

Mi consulta es la siguiente:

El 80% de los propietarios está de acuerdo con sacarle el mandato al Administrador... ¿se puede en este momento o hay que esperar la reunión anual de febrero del 2005? El mandato lo tiene hasta febrero del 2006.

Al mismo tiempo quisiera saber si podemos sacarle un plus que el administrador le otorgó arbitrariamente a la encargada. El edificio tiene solo 12 departamentos y por media jornada sin vivienda cobra $685 más 268 de aportes ¿es lo que debe cobrar?.

Hugo L

(Mar del Plata)

(14/8/2004)

Estimado Hugo: cuando una consulta proviene de Mar del Plata, o de ciudades que siendo también balnearias no son tan importantes, se impone una primera prevención de prudencia, de particular cuidado en el análisis legal. Esto está motivado por las peculiares características de muchos de los consorcios que allí existen, y que están muchas veces conformados por una minoría de residentes permanentes, es decir de verdaderos marplatenses, y por una mayoría de propietarios residentes en la Capital Federal u otras ciudades del interior que solamente le dan un uso efectivo al departamento en cada una de las temporadas anuales, ya sea a través de su utilización familiar o de su alquiler. 

Este fenómeno, tan singular e importante, ha producido por parte de los Tribunales de Mar del Plata un aporte sustancial a la jurisprudencia nacional, a través de la emisión de numerosos y sustanciosos fallos que han debido emitirse para dirimir un sinfín de conflictos surgidos de los problemas de convivencia y/o de administración, conflictos éstos que se ven potenciados por las dificultades para reunir las mayorías reglamentarias necesarias para sesionar y decidir, debidas éstas fundamentalmente a las distancias que muchas veces existen entre el domicilio real y habitual de un número importante de propietarios y el edificio ubicado en Mar del Plata.

Partiendo de este cuadro de situación, debo entender que en este caso o bien su Consorcio logró sortear los múltiples inconvenientes precedentemente señalados para lograr un 80% de adhesión entre el total de los propietarios para remover al administrador o, caso contrario, está constituido casi exclusivamente por marplatenses de residencia permanente que han logrado ponerse de acuerdo más fácilmente. Si bien los recaudos instrumentales a reunir en cada caso difieren, para contestarle parto de la base de que de un modo u otro Uds. han logrado reunir esa importante mayoría. Hechas estas observaciones previas, paso a responder sucintamente sus dos preguntas.

A) Tratándose de un administrador con mandato vigente es prioritario determinar si se han dado o no alguna de las causales de remoción, evaluando cada uno de los incumplimientos reglamentarios en que pudo haber incurrido, la comisión de algún delito (estafa, administración fraudulenta, evasión de aportes, etc.) u otras transgresiones al debido cumplimiento de su mandato; habrá que analizar asimismo las disconformidades de las que se haya dejado constancia en acta de las últimas asambleas realizadas, y también los reclamos que fehacientemente le hayan hecho llegar los propietarios; si el resultado de este examen arroja alguna causal de gravedad o una suma de causales menores que permitan determinar una grave pérdida de confianza en la administración, exigiendo la convocatoria a una asamblea extraordinaria y planteando en el orden del día el tratamiento de la remoción de la administración actual y su reemplazo por otra nueva, se podrá utilizar efectivamente esa abrumadora mayoría del 80%, siempre claro está que (tal como suponemos) el Reglamento del edificio exija para esta decisión una mayoría superior a los dos tercios. 

Este es el temperamento más prudente que aconsejo para casos como el que Ud. plantea, para aventar cualquier reclamo posterior ya sea por parte de la actual administración como de impugnaciones por parte de la minoría perdidosa en la votación. El acto de remoción de la administración en muy importante y de consecuencias trascendentes y debe ser concretado con sumo cuidado, por lo que aconsejo que esta mayoría que Ud. integra esté debidamente asesorada por un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal, que no les resultará difícil de encontrar entre los muy buenos profesionales que integran el foro marplatense.

B) El monto con el que la administración incrementó el salario de la encargada se halla consolidado dentro de éste y configura un derecho adquirido, por lo que cualquier intento de restarlo o quitárselo implicará la configuración de una causal de despido indirecto y, por ende, indemnizable por parte del Consorcio. 

Ello no quita que no le sea imputable a la administración un acto gravoso e inconsulto, perjudicial para el Consorcio y, por ende, sujeto a un reclamo en dinero en oportunidad de la rendición de cuentas, ya se trate ésta de la que deba concretar en la asamblea ordinaria de febrero de 2005 o a la que esté obligada a efectuar dentro del plazo que el Reglamento fije en caso de ser removida antes en la asamblea extraordinaria convocada para tratar y decidir la remoción. 

En este caso la administración deberá indemnizar al Consorcio por el perjuicio que le ha causado al incrementar indebidamente el salario de la trabajadora, de así corresponder.

Habiendo respondido a su consulta, lo saludo cordialmente.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.