Rincón Solidario

Más sobre el Consejo de Propietarios
Dr. Brailovsky: Leo con mucho interés sus respuestas a otras personas que le escriben y como su forma de explicar es muy clara y de mucha sapiencia, es que me animo a poner estas líneas para consultarlo sobre dos problemas que tengo en un mismo consorcio.  Desde ya agradezco su atención.

En el consejo de propietarios hay una abogada que toma la voz de mando y lo último que me "ha sugerido" es que en las liquidaciones yo debo poner con detalle en el tema reintegros ANSeS cuándo el consorcio tiene que cobrar y cuándo no. 

Le he explicado que el formulario 931 descuenta lo que debe y da lo que tiene a favor y cuando se cobre a través del ANSeS lo colocaré en la liquidación, pues la empresa que hace las liquidaciones me ha informado que ellos tienen un programa y que para alterarlo por un consorcio no les conviene.  Con mucha amabilidad esta gente me dijo que coloca cualquier leyenda aparte en el momento oportuno.

Le he transmitido esto pero ella insiste en que cualquiera puede cambiar los programas, por supuesto desconoce que no toda la gente es experta en eso. Además quiere colocar una reja en el frente del edificio y no quiere pedirle autorización a nadie ni que nadie elija el modelo, porque ella habló, por supuesto "de pasillo", con mucha gente y le dicen que ellos elijan. 

Le he dicho que no, que voy a hacer una asamblea o que por lo menos la gente firme si está de acuerdo o no y qué modelo quiere. A partir de ahí, cualquier cosa le viene bien para darme indicaciones cómo hacer mi trabajo, por supuesto diciéndome después que ella averiguó y es tal cual como ella lo dice. Ya no sé cómo manejar esta situación. Hace seis años que administro y nunca he tenido problemas con nada, ni con las liquidaciones, ni con el control que cada seis meses chequeaba la gente del consejo, aprobándolo sin ningún inconveniente, pero esta persona desde hace tres meses que ingresó sólo pone palos en la rueda. ¿Es posible que esto tenga un corte con algo legal, o puede darme una salida "decorosa" para no entrar en controversias? Las otras dos personas que integran el consejo no hablan, sólo acatan lo que ella ordena. 

Desde ya le agradezco su amabilidad. 

Son muy útiles sus respuestas.

Maria Inés

(13/8/2004)

Srta. Maria Inés.:

Gracias por consultarme y espero estar a la altura de lo que Ud. cree.

Tal como reiteradamente vengo exponiendo, por ejemplo en Pequeñas Noticias Nº 213 -cuando la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) solicitó a sus asociados la distribución de un panfleto oscuro y conflictivo sobre los "consejos de propietarios"-, por ejemplo en la mesa redonda (con el Dr. Loisi) del 10/08/2004 de la Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), por ejemplo en una entrevista para el programa de radio de FM Palermo (Hablemos de Consorcios, Lunes de 19 a 20hs) de García de Rivas, por ejemplo en algún artículo que hube escrito en otros medios y publicado en mi website, los CONSEJOS DE PROPIETARIOS son LA DISTORSIÓN del deber ser, y generalmente sólo traen mayores problemas que beneficios para el consorcio.

Porque los consejos de propietarios NO DEBEN ADMINISTRAR de ninguna forma y la realidad es que se INMISCUYEN en incumbencias y asuntos que no les son propios y/o en los que no deben ENTROMETERSE.

Es más, en la GRAN MAYORÍA de los consorcios el "consejo de propietarios" NO EXISTE legalmente, ni tiene función alguna que cumplir. 

La realidad es que todo es una "confusión".

Porque la ley 13.512 o el decreto reglamentario NO PREVEEN la existencia de NINGÚN consejo de propietarios. Y menos de algún consejo de administración.

Y porque como hubieron existido MALOS administradores, para precaver ello, algunos Escribanos (que a ultranza son los que se ponen a redactar el Reglamento de copropiedad a su antojo), incluyeron un "control" del administrador a través de la designación de algunos miembros del consorcio a tal fin.

Pero claro, sin denostar a los escribanos (por cortesía profesional que ellos no tienen para con los abogados -no nos consultan-), ellos no conocen la realidad de los problemas (ellos tratan con clientes y papeles, con escritos, no con juicios y problemas como los abogados), y entonces, su redacción "se queda corta": generalmente no prevén "todos" los casos, facultades, accionar, etc. del pretendido "consejo" (salvo muy contados casos, como el gran amigo y escribano Vallaza, y como algún otro, que me consultan especialmente sobre el tema).

Pero recordemos que NO TODOS LOS ADMINISTRADORES son MALOS o corruptos y que el contralor en demasía, la "burocracia consorcial", sólo trae parálisis del consorcio, sólo trae trabajo sin fundamento alguno, es decir, sólo trae desgracias.

Porque si el administrador es "bueno", es competente, cumple como debe con la máxima romana "poner mayor empeño en el cuidado de los negocios ajenos que un buen "pater familiae" en los suyos propios", entonces ese administrador NO NECESITA contralor alguno, excepto el que la ley SABIAMENTE ha impuesto: una rendición anual de cuentas (poniendo con antelación de un mes toda la documental avalatoria de esa rendición a disposición de los propietarios), y  una evaluación anual de su gestión. 

Afortunadamente, el sistema de la ley 941 de la CABA y el proyecto de ley para la Pcia. de Buenos Aires, si bien imperfecto como todas las leyes humanas (pero perfectibles), separarán a los administradores delincuentes de los BUENOS ADMINISTRADORES.

Ahora bien, su pregunta apunta a: ¿Y mientras tanto qué hacemos con los consejos de propietarios?

Pues bien, hay varias acciones que se pueden tomar: 

1.- Si está prevista la existencia del Consejo en el Reglamento de Copropiedad:

Solicitarles que lean BIEN LEÍDO, cuáles son las facultades que emanan únicamente del Reglamento de copropiedad. 

Solicitarles que NO SE INMISCUYAN en la administración: sólo tienen poder de asesorar (aconsejar) y controlar, pero NO PUEDEN DECIDIR absolutamente nada: La que decide la marcha de la administración es la ADMINISTRADORA.

Es la ADMINISTRADORA la que contrata para el consorcio, paga los compromisos y gastos del consorcio, emplea, sanciona al personal y lo despide. 

Y si se equivoca en alguna decisión y causa algún perjuicio al consorcio que administra será responsable de ello, como siempre. 

En suma, la administradora bien puede responder a cualquier miembro del Consejo de Propietarios:

"LA RESPONSABILIDAD ES MIA, y voy a hacer como realmente y personalmente, crea que es necesario en salvaguarda de los intereses consorciales." 

Y en su caso, sugiero que agradezca mucho a mi colega por sus consejos, pero le recuerde firmemente que ella es una consorcista y no es contadora pública, única profesión que tiene incumbencia profesional (ley de universidades) sobre temas contables.  Igualmente, dicha ley de incumbencias profesionales dice que los licenciados en sistemas son los que SABEN sobre programas de computación, y que modestamente, Ud. no es quién para hacer cambios en sistemas de computación. 

Salvo que, por supuesto, Ud. juzgue necesario cambiar de proveedor de su sistema de computación; pero eso queda a su criterio.

Además, aún sin ser contador público, me parece correcto lo que Ud. sugiere respecto los reintegros del ANSeS [sugiero lo consulte -pagando la consulta y con respuesta por escrito- a algún licenciado en sistemas o un contador público] -después será su prueba de su forma "SEGURA" de administrar y dar cabida a las sugerencias (o sus rechazos fundamentados)-.

Lo que máa me alarma de su misiva es el cambio del frente del edificio con la colocación de una reja.

Eso está expresamente prohibido por la ley 13512 y su cambio requiere la autorización de la Asamblea según porcentuales que expresamente debe prever el Reglamento de copropiedad de su consorcio.

Sugiero que como "contracara" de la propuesta de mi colega, le solicite a esa propietaria o al consejo todo, por escrito, la propuesta de instalar rejas, su tipo o forma, presupuesto, etc. y le diga que, con ese documento, Ud. podrá llamar a Asamblea para cumplir estrictamente con el Reglamento de Copropiedad.

No se olvide de señalarle que: "... hay algunos copropietarios que si no cumple con el Reglamento, seguramente querrán echarla ..."

Si no tiene nada escrito, no haga nada. Porque realmente si algo no está por escrito, no pasó ni pasará.

Incluso Ud. puede pedirle por escrito, que presente ella por escrito, lo que solicitó (y perdóneme por tanta redundancia que no será elegante, pero si lo lee atentamente, torna más comprensible el texto).

Pero recuerde que, SIEMPRE tiene que tener documental escrita, porque "las palabras se las lleva el viento", y es muy fácil hoy que las personas nieguen lo que antes aseveraron.

Y por último, si todas estas recetas "de mi experiencia" que le doy, no le sirven, SI, recién entonces, y con la documentación escrita necesaria que SIEMPRE tendrá que requerir, podrá Ud. reclamar judicialmente, que se impida a cualquier copropietario que se entrometa y dificulte la administración.

Quedando desde ya a su entera disposición, la saludo atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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