Rincón Solidario

Sus deseos son ordenes

Hola Fabiana... ¿qué tal?, ¿cómo están todos? Espero que estén todo bien... 

Vuelvo a molestar con nuevas preguntas, pero estas sobre reparaciones que me gustaría que me contestara el Dr. Brailovsky.

1) en el cielorraso de un copropietario, por una filtración del departamento superior, se formó una mancha de humedad. Esta mancha es de aprox. 1m2, ahora bien el cielorraso de la habitación en cuestión es de aproximadamente de 40m², la pregunta que me plantea el consejo de administración es si hay que pintar absolutamente todo el techo, yo entiendo que sí porque sino le estaría dejando un parche, pero no quiero equivocarme.

2) Misma cuestión pero con pared. La mancha involucra una pared, aquí sí entiendo que lo que debo es acondicionar esa pared no toda la habitación, es correcto esto?

3) Se produce una rotura de la válvula del depósito del baño, por este problema filtró agua al departamento inferior, ¿este arreglo debe abonarlo el propietario del departamento que produjo el daño? Nuestro reglamento de copropiedad habla de todos los caños de distribución y conexión de la red con los aparatos sanitarios. ¿Estaría incluida la reparación de los depósitos?
4) Un copropietario dice que el parquet de un dormitorio se le levanto por una filtración en el lateral del marco de la puerta balcón. ¿La reparación de esa filtración y la reparación del parquet es a cuenta del consorcio?

5) Las puertas ventanas son de metal y en muchos casos están oxidadas y con dificultades para abrirlas (ruedas desgastadas y rieles quebrados) ¿Esa reparación es a cuenta del consorcio? Nuestro reglamento no habla de estas partes como comunes... y no sé como manejar este tema...

6) Además en algunos balcones la parte inferior de las puertas ventanas están sin sellador y eso provoca que cuando llueve filtre agua a los dormitorios. ¿Ese sellado es a cargo del consorcio?

Como verás durante los 20 años anteriores se hizo poco y nada como mantenimiento y ahora está todo viniéndose abajo, lo que implica muchas erogaciones, entonces me veo en la obligación de saber bien qué es lo que nos corresponde o no.

Bueno Fabiana, les agradezco como siempre toda la ayuda que me brindan y les envío un gran saludo a todo el staff.

Cariños.
Verónica C.
(18/8/2004)

Estimada Verónica C.:

Muchísimas gracias por considerarnos y efectuar sus consultas.

Así que trataré de ser breve, para que Claudio no me "rete".

A su primera cuestión, debo señalar que el principio que las normas legales imponen es:
"el que causa un daño debe repararlo, así como sus consecuencias" (1109 y cctes. del Código Civil de la Nación".

Ahora: ¿A qué consecuencias se refiere la ley? 

La respuesta para mí, es fácil: A las consecuencias inmediatas.

Las consecuencias mediatas; lejanas, no.

Como ejemplo de consecuencia mediata, así como para que se me entienda, podría señalarle un caso: el fallecimiento de la mamá de un propietario porque éste, en razón de la inundación de su vivienda, no pudo concurrir a comprarle el medicamento que necesitaba y que por no tenerlo, no ingirió.

Así que, si la filtración ocurre y daña el yeso, en casi dos metros, habrá que:

a) hacer cesar la filtración.

b) quitar y reponer el yeso dañado por el agua.

c) pintar.

Y aquí viene el meollo de la cuestión: la pintura tiene que ser la necesaria para dejar todo en las mismas condiciones en que se encontraba ANTES del evento dañoso.
Así que, si Ud. envía a pintar los dos metros dañados, como Ud. aseveró, quedará el techo de dos colores. Y como eso no es: "como estaba antes", es que entonces deberá hacer pintar TODO EL PAÑO, es decir, todo el cielorraso.

Y si no lo hace, el propietario podrá (pero claro, deberá invertir $$$ en abogado, cartas documento, etc., -que en ultima instancia deberá afrontar el consorcio-) reclamar lo que le corresponde en un juicio contra el consorcio, que por supuesto, saldrá muchísimo más "caro" al consorcio que si Ud. envía a pintar todo el cielorraso dañado.

Respecto su segunda pregunta, Ud. misma da la respuesta correcta: 

Se aplican las mismas normas. Y deberá dejar LA PARED esa en iguales condiciones. Claro que no será el mismo color que TODA la habitación, por el normal transcurso del tiempo que cambia el color y lo "ensucia" (por más limpia que esté la vivienda, Ud. me comprende).

He visto en algunos casos que cuando el propietario protestó por esta diferencia de colores, el consorcio llegó a una justa composición de intereses con él, a fin de no llegar a un juicio.
En algunos casos, el consorcio pagó la mano de obra y no materiales; y en otros a la inversa: pero yo no estoy tan seguro que corresponda pintar "toda la habitación", sino sólo el "paño completo", como dicen los pintores.

A su tercera cuestión, y si éste es el origen de las filtraciones que pregunta en sus dos cuestiones anteriores, entonces debo mencionarle que "la cosa" se complicará un poco.

Porque claro, según el Art. 1109 y cctes., "el que causa un daño debe repararlo". 
Pero si el daño es causado por el propietario de la válvula del inodoro, entonces dicho propietario es el autor del daño y deberá responder por las reparaciones.

Y no el consorcio.

Pero entonces, para saber realmente a quién le corresponde en propiedad el objeto que causó el daño, deberá Ud. interpretar correctamente el Reglamento de copropiedad del consorcio.
Y para esto, sugiero fervientemente la consulta de un abogado especialista (o de este suscrito).

Las alternativas son dos:

1.- considerar que al estar todo dentro de la pared, empotrado o atornillado, forma parte común del edificio (o lo que es lo mismo: es propiedad del consorcio).

2.- considerar que la válvula es fácilmente "cambiable" o "reparable" con solo acceder por la boca de acceso al depósito de agua, y entonces será propiedad del dueño de la vivienda o de la unidad funcional.

Según lo escueto de su relato, parecería que la "válvula" no es del consorcio.
Y si esto es cierto, deberá responder el propietario de la unidad funcional que causó el daño (la de arriba, para ser específico).

Pero para ello, y como siempre recomiendo, hay que "escribir", dejar constancias escritas porque todo eso constituye una "prueba" para el caso de una demanda judicial. Y recuerde que los abogados sabemos de eso.

Porque supongo que el propietario de la unidad "dañada" reclamó por escrito.

Y supongo que Ud. le contestará por escrito y con firma y fecha de recepción de la nota (o en su defecto por carta documento).

Y en esta contestación, Ud. deberá dejar bien a salvo la responsabilidad del consorcio y responsabilizar claramente al propietario de la vivienda del piso superior al dañado. Y como correlato, deberá Ud. notificar al propietario de la vivienda del piso superior del reclamo que efectúa el propietario de la vivienda dañada.

Y el consorcio? El consorcio lo que debe hacer será "transferir" la responsabilidad que se le achaca a la persona que realmente la tiene y causó el daño.

Otro tema es la "causa" por la que se rompió la válvula en cuestión:

¿Será por el mal uso? ¿por la mala instalación? ¿por la mala calidad del material?.
Y entonces, atención: podría haber responsabilidades del instalador que efectuó la instalación de la válvula, o del constructor, o del fabricante de la válvula. 

Esa es una posibilidad que, sin duda alguna deberá explorarse en el caso.

En lo atinente a su pregunta número cuatro, la temática es similar.

Se aplica lo mismo: "el que causa un daño debe repararlo, así como sus consecuencias".

Pero claro, esta vez, el problema es más complejo.

Porque lo que hay que determinar es la "autoría" del problema.

¿A qué me refiero?: Y yo pregunto: ¿cómo sabe Ud. que el ingreso de agua de lluvia no se produjo porque la/el propietario dejan la ventana abierta en días de copiosa lluvia? ¿cómo sabe que el zócalo de la ventana no está "roto" por culpa o responsabilidad del propietario de la unidad funcional?

Porque si la responsabilidad en la causa del daño es del propietario, entonces el consorcio NO TENDRÁ que responsabilizarse de lo ocurrido.

Entonces qué hacer? Simple: llamar a un ingeniero o arquitecto (que cobrarán $$$, claro!!!), para que informen QUIÉN ES RESPONSABLE DEL EVENTO, cómo ocurrió, cómo se extendió, cómo se habría evitado, etc.

Y recién después de producido el informe, entonces Ud. podrá saber de quién es la responsabilidad y quién deberá pagar los daños.

Podría ser el caso, como he visto muchas veces, que los zócalos estén mal colocados "de obra", como vulgarmente se dice. Y entonces sí, debería pagar el consorcio todas las reparaciones, inclusive el cambio de zócalo y su correcta instalación.

Pero en ese caso, el consorcio podrá responsabilizar a la constructora, al director técnico de obra, al proyectista, etc., porque ellos serían los responsables del vicio de obra o de proyecto y la ruina parcial de la obra.

Y ya en su pregunta quinta y sexta, la respuesta está incluida en lo expuesto precedentemente. 

Respecto el mantenimiento del edificio, sólo un informe técnico correctamente producido, podrá decir en qué medida, el o los problemas, fueron causados por falta de mantenimiento o la mala construcción del edificio, o el mal proyecto de obra, o a la mala calidad de los materiales utilizados.

Y si surge que realmente fue todo falta de mantenimiento, mantenimiento que NO DEBIÓ HACER el propietario sino el consorcio, entonces el consorcio deberá hacer y pagar todo. Y si el mantenimiento lo debió hacer el propietario, entonces el propietario deberá soportar lo que NO HIZO, exonerando al consorcio.

Espero no sea todo muy complicado.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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