Rincón Solidario

Mandato
Estimados Señores:
Administro desde el año 1992 un consorcio de 108 unidades integrado por 58 unidades de vivienda, 4 locales y el resto son cocheras con explotación comercial por parte de sus dueños.

Todos los años convoco a Asamblea ordinaria donde someto a consideración la aprobación de gastos, memoria balance que remito a todos los propietarios del ejercicio, renovación del mandato de administración y consejo, la situación financiera, deudores y/o juicios, monto de futuras expensas, reparaciones a encarar en el siguiente ejercicio, etc.

Se presentan en la Asamblea 12 copropietarios únicamente, en el punto de la renovación del mandato les informo que, según Reglamento, no hay quórum (se requieren los 2/3 y hay sólo un 17,86 % ), no obstante toma la palabra un copropietario y dice que el no vota por la continuidad y así se suman 7 propietarios, uno resuelve no opinar y otros 4 dicen estar de acuerdo con la continuidad. La Administradora indaga cuál es el motivo de la disconformidad y le responden que hay un trabajo en una Unidad, por pintura, por $ 300 que les parece alto.

Se le responden que en todos estos años han pasado 9 pintores y siempre les parecen malos y caros y que ese último pintor ha sido recomendado por alguien del Consejo, tampoco quieren seguir con la desinsectación recomendado ídem, para bajar costos anterior service $ 130, actual $ 85, malo porque hay hormigas... (nimiedades en definitiva), les respondo que se cambiará nuevamente a la desinsectación y al pintor, proponen entonces que yo renuncie, me niego porque no encuentro ningún motivo valedero y sobre todo el número de personas no representa el quórum requerido, se supone que el resto del consorcio ausente no está representado, ¿estará conforme, no le interesa nada?, si estuvieran muchos desconformes deberían haber bajado a la Asamblea. Por otra parte dan mandato y aprueban presupuesto para rehacer la terraza completa del edificio y el fondo de reserva correspondiente. Además han pagado las expensas. Ante comentario de un participante que "estaban presos", le respondí que el Reglamento dice cómo remover al Administrador, cómo pedir Asambleas extraordinarias y por último les queda el recurso de pedir una Asamblea judicial o intervención. Luego de eso hubo reuniones, notitas y consulta con algún asesor legal que ignoro qué les habrán asesorado.

Mi consulta es: Qué pasa con mi mandato, no hay remoción por falta de quórum, yo entiendo que por lo tanto sigue vigente hasta tanto soliciten alguna Asamblea extraordinaria con el 25 % del total de los votos del consorcio s/Reglamento o hasta la próxima asamblea ordinaria donde se pueda tratar el punto, con el quórum requerido.

¿Estoy en lo cierto o no?

Saludos cordiales.

ANA F

(26/8/2004)

Estimada Ana: las conclusiones que Ud. ha sacado sobre la situación que le toca vivir parecen ser tan prolijas como el modo en que desempeña su función como administradora. Y desde el punto de vista legal representan el producto de un razonamiento impecable. Es cierto. La remoción de la administración representa un momento trascendental en la vida de un consorcio; se trata ni más ni menos que de la ruptura del vínculo existente entre el consorcio, como ente distinto de los miembros (copropietarios) que lo componen, y su representante legal a todos los efectos posibles, ya sea frente a cada uno de los consorcistas, frente a un tercero o a los empleados del edificio o a los proveedores de servicios del mismo. 

Por eso es que la casi totalidad de los reglamentos de copropiedad y administración exigen una mayoría calificada y alta (dos tercios), y la abrumadora mayoría de Tribunales de todo el país ha establecido la exigencia de que esos dos tercios sean calculados sobre el total de los propietarios del edificio, debidamente notificados y acreditando a través del título respectivo tal condición, y no solamente sobre el total de los propietarios presentes en la asamblea.

Inclusive esta exigencia se ha mantenido aun en los casos en que el reglamento permitiese computar la mayoría sólo sobre los presentes. Esto constituye lo que los abogados llamamos "jurisprudencia pacífica", es decir un criterio abrumadoramente mayoritario de los jueces que se aplica cuando les toca dirimir un conflicto de esta naturaleza. 

En consecuencia, y tal como bien afirma Ud. en el último párrafo de su consulta, habrá que aguardar hasta la próxima asamblea ordinaria para verificar si todas las condiciones legales están dadas para que Ud. pueda ser removida o si, por el contrario, vuelve a ser ratificada ya sea en forma expresa o tácita; con anterioridad a la misma, la cuestión de la remoción podría plantearse en el caso en que ese grupo de propietarios disconformes aumentase hasta llegar como mínimo a conformar el porcentaje del 25% que exigiría el reglamento lo que la obligaría, verificada la legitimidad del reclamo y la condición legal de dichos copropietarios, a convocar a una asamblea extraordinaria exclusivamente a tal fin, en la cual regirán los mismos principios que he expuesto precedentemente.

Habiendo respondido a su consulta, le mando un saludo cordial. 

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.