Rincón Solidario

Hace 30 años funciona como consultorio
Hola Claudio: Soy un viejo lector de este boletín (bueno no tan viejo).

Tengo una consulta que trata de un edificio de Propiedad Horizontal en cuyo reglamento, Art. 5, dice textualmente: "Destino de las diferentes partes del edificio. Las diferentes unidades del edificio se destinaran a departamentos para vivienda. Queda prohibido a sus propietarios destinarla a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, decoro y buen nombre del edificio e instalar en las mismas cualquier explotación que pueda afectar por ruidos y olores a los demás propietarios. Para cambiar la calidad de ocupación etc. etc. tendrá que ser por resolución unánime de los propietarios." 

En el edificio hay 3 unidades ocupadas con un consultorio médico, un estudio jurídico y uno destinado atención psicológica.

En ninguno hay vivienda.

Uno de ellos, tiene actividad desde hace más de 30 años, los otros 2 son recientes. El administrador ha permitido su uso y ningún copropietario se ha opuesto, aunque creo que tampoco leyeron el reglamento.

Mi intención no es interrumpir las actividades, pero pregunto si mediante una carta documento se puede interrumpir la prescripción en el caso de las unidades recientemente ocupadas a los efectos de que cuando dichas actividades cesen, no puedan volver a ocuparse "apto profesional" y qué pasa con la unidad que hace 30 años funciona como consultorio. 

Y en el caso de iniciar una demanda, no avalada por la mayoría del consorcio, qué probabilidades de éxito tendría exigir la desocupación como tal.

¿Podrían argumentar mediante la instalación de una cama u algún otro mueble, que están destinadas a vivienda?

Desde ya, muchísimas gracias por vuestros consejos.

Jorge R. de Pcia. de Bs. As.
(28/8/2004)

Estimado Jorge: de su consulta no surge con claridad si el uso o destino profesional de las tres unidades de su edificio está siendo dado en forma directa por los propietarios de las mismas o, en su caso, si en las tres o alguna de éstas dicho uso se debe a que el propietario suscribió un contrato de locación comercial a través del cual el inquilino la ocupa para destinarla a consultorio o estudio profesional. Esta circunstancia es importante porque si bien en ambos casos se está vulnerando la previsión del Reglamento de Copropiedad, las consecuencias y los efectos de que dicha trasgresión son distintas ya sea que la misma sea directa o indirecta; asimismo, cobra mucha importancia la cantidad de tiempo durante el cual por acción u omisión se permitió esta irregularidad reglamentaria. Y un tercer elemento a tener en cuenta es el correspondiente el tipo de finalidad distinta de la de "vivienda" a la que se están destinando los departamentos; en este caso se trata de tres estudios o consultorios de profesionales universitarios, y tales actividades, si bien no autorizadas, no parecen contravenir estrictamente la previsión del artículo 5 del Reglamento, que contiene prohibiciones frente a las que afecten al resto del consorcio en su decoro, tranquilidad y/o buen nombre, o a través de la emisión de ruidos u olores.

A) Un criterio muy usado por nuestros Tribunales para dilucidar casos como el presente, consiste en colocar en la balanza los intereses contrapuestos. En un platillo se colocará el interés del conjunto del consorcio en que se respete la letra del reglamento, que conforma una ley particular para los consorcistas a la que está obligados a ajustarse apenas accedan a la posesión o a la tenencia de alguna unidad funcional del edificio, y usen el departamento en forma directa o lo hagan indirectamente alquilándolo. En el otro, la antigüedad de la trasgresión reglamentaria, y la evidente incidencia que el transcurso de treinta años en el caso de un departamento tiene tanto para su propietario como para el de los otros dos, más recientes. Asimismo, se tendrá en cuenta la actitud asumida a lo largo de todo este tiempo por el consorcio, tanto por las intimaciones o reclamos que formularon o dejaron de formular las sucesivas administraciones como el resto de los consorcistas en las sucesivas asambleas anuales; en suma, si por acción u omisión se toleró el cambio de destino de las unidades.

B) Otro elemento de juicio muy importante lo constituirá la configuración o falta de configuración de perjuicio efectivo para el consorcio por las actividades que se estén desarrollando en cada una de las tres unidades; no es lo mismo la mera trasgresión del reglamento, la falta por la falta misma, que la trasgresión con consecuencias dañosas. Y esto cobra particular importancia por el texto del artículo 5 del Reglamento, tal como fuese señalado precedentemente.

C) Conviene también tener en cuenta un factor que, si bien no es estrictamente jurídico, puede llegar a incidir en la posible solución a la que pretenda arribar el consorcio para zanjar estas diferencias. Y es el factor de mayor valorización económica o "inmobiliaria" que tienen las unidades de propiedad horizontal que pueden ser destinadas al doble propósito, o sea, el de vivienda y el profesional o comercial. Adquieren un mejor cotización tanto en su valor de tasación como en el de alquiler. 

D) Y, por último, tal como dicen los ingleses "the last but not the least": el factor judicial. El riesgo judicial es para ponderar siempre, y más aún cuando se está frente a intereses contrapuestos que podrían aducir argumentos más o menos parejos, de envergadura similar. La letra estricta del Reglamento frente a derechos que paulatinamente han ido naciendo y adquiriéndose a lo largo del tiempo, aún a partir de una trasgresión reglamentaria.

Estimado Jorge, no se asuste. No he llegado hasta aquí con toda esta exposición solamente para inquietarlo, para aumentar sus dudas. Lo he hecho para mostrarle cómo se analiza legalmente la cuestión por Ud. planteada, cómo se razona, sobre qué bases, y cómo se llega a la mejor solución. 

Para formular una conclusión final partiré de la base de que los tres departamentos están siendo utilizados por sus respectivos propietarios, en función de actividades profesionales universitarias, lícitas y habilitadas al efecto, y que tales actividades no generan perjuicio apreciable para el resto de los vecinos; asimimismo, partiré del supuesto de que a todo lo largo del tiempo transcurrido desde la primera trasgresión y hasta el presente, ni los sucesivos administradores ni los copropietarios restantes formularon reclamo alguno al respecto. En consecuencia, sobre esta base y por todo lo expuesto, soy de opinión que debe seguirse el siguiente temperamento:

- confirmar si el destino de uso profesional incrementa y en qué medida la tasación actual de los departamentos, a través de dos o tres consultas a inmobiliarias de la zona;

- explorar la opinión del resto de los consorcistas a fin de comprobar si existe una mayoría apreciable que lo acompaña en su preocupación, consultando puerta por puerta y en forma personal;

- según el resultado que arrojen ambas tareas, estudiar la conveniencia y la posibilidad de conseguir la unanimidad de votos para producir una reforma del Reglamento, acotada a ampliar la posibilidad de destino de las unidades funcionales, sumándole al destino de vivienda el que coincida con el de los tres que actualmente están desarrollando en el terreno profesional, es decir, estudios o consultorios en los que tanto la actividad interna como el flujo de pacientes o clientes no atente contra la seguridad ni la tranquilidad del resto de los consorcistas.

De fracasar estos intentos o en lugar de emprender los mismos, y como última instancia posible, habrá que pasar a evaluar los requisitos, posibilidades y conveniencia de una acción judicial. De un modo u otro le aconsejo la inmediata consulta a un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal que, examinando la documentación y relevando todos los aspectos de hecho que hagan a la cuestión, tanto los que Ud. relató como otros que se aprecien como importantes, lo asesore sobre todos y cada uno de los pasos a seguir y conduzca al grupo de copropietarios que compartan su posición por cada uno de los pasos extrajudiciales sin perder de vista que, fracasados éstos, la cuestión puede tener que ser dilucidada judicialmente. 

Dando así por contestada su consulta, lo saludo cordialmente.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.