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Rincón Solidario Buenas tardes Doctor: Nuevamente en comunicación con Ud. para otra consulta. En esta oportunidad el tema es: Los servicios (luz y gas) de la portería. El encargado con vivienda trabaja en el edificio hace 23 años. No se por qué razón, en su momento, el consorcio tomo la decisión de abonarle las facturas de luz y gas. Con el correr de los años esos consumos fueron incrementándose: ya sea por los aumentos de tarifas, porque su núcleo familiar también aumentó, etc. El año pasado se le pidió que redujera el consumo el 5% que había "solicitado" el gobierno pues el consorcio tenía, y tiene, que hacer recortes de gastos por el juicio que tenemos por deudas de expensas y por otros gastos importantes que hay que afrontar. (Hasta ese momento nunca se le dijo nada absolutamente). Si bien hizo un pequeño ahorro, sus facturas de gas siguen siendo elevadas en comparación con las de las unidades del consorcio. Consume más que algunos de los propietarios (entre ellos me incluyo) que vivimos en semipisos de 99mts. No me parece justo que si cada uno de nosotros tratamos de controlar los gastos dentro de nuestras unidades, y también en el edificio, este señor "viva" muy calentito, con todo un núcleo familiar que excede los límites de la normalidad (perdón por mi expresión), pues él no lo paga y sabe que no le podemos quitar ese derecho adquirido. No sé si hay alguna disposición para controlar la gente que vive en la portería. En este caso es un matrimonio con 4 hijos; y "transitoriamente" dos esposos y dos nietos recién nacidos que lo único que no hacen en el lugar es dormir ?????? (algunos). Todos en el edificio entendemos cuál es el motivo de los excesos de gas pero creo que no podemos seguir permitiendo este "abuso".Ya varios han presentado quejas. En base a lo expuesto quisiera que me oriente en qué forma podemos reducir el dinero que el consorcio le abona en cuestión de servicios, ya que esto no figura en el Reglamento de Copropiedad e Interno, y sabemos que es un "derecho adquirido". Mi idea (que la vamos a tratar entre los miembros del Consejo) es informarle que se le va abonar una suma fija y el resto tendrá que abonarlo él. Corríjame si esto no se puede hacer, no queremos que nos inicie un juicio... De ser así espero su sugerencia. Su último consumo fue de $ 67,03 contra $ 84,02 del mismo período del año pasado. Obvio, hizo un pequeño ajuste... Considero que el monto a abonar por el consorcio podrían ser $40.- en los meses de invierno y $25 en verano (tomando que el cargo fijo es de $ 7,74) Con respecto al monto de las facturas de luz no sufre variaciones en todo el año (?): oscilan entre los $45 y $ 47 (¿mucho para el invierno y poco para el verano o viceversa?) En este caso también creo conveniente abonar solamente $40.-en verano y $ 25 en invierno. Me parecen cifras razonables para una vivienda de dos ambientes, independientemente de que vivan 4,6,8 o 10 personas. El encargado tendría que abonar la diferencia de ambas facturas. Me baso también en la energía eléctrica pues no queremos tener nuevos problemas ya que los artefactos a gas se pueden suplir con eléctricos... Desde ya le agradezco toda su amabilidad y me disculpo si mi redacción es un poco osada, pero quiero expresarme claramente para que Ud. me entienda. Aguardo su respuesta. Lo saluda cordialmente Silvia M (5/9/2004) Estimada Silvia: Hola !!! Tanto tiempo. Gracias por consultarme nuevamente. Y espero estar a la altura de lo que Ud. debe considerarme. Ahora, a su consulta. Lamentablemente,
a partir de la fecha en que le concedieron al encargado el pago de
servicios por parte del consorcio, es que "eso" forma parte de
su remuneración normal y habitual. Y que, como tal, no se puede quitar "así como así" porque el empleado podría considerarse despedido SIN CAUSA y Uds. deberán indemnizarlo. Claro que "se lo sacarían de encima" pero eso "es otro cantar" porque saldrá "caro". ¿Me explico? La única forma de llegar a un "arreglo" extrajudicial con el empleado para poder solucionar el tema, es hablar con el empleado sobre ello, y tratar que acepte el pago del "abono básico" o de una suma fija máxima por cada servicio que se le pague. Por supuesto, recuerde que el tema de "hoy" es que si el o los consumo/s resultan muy onerosos para los consorcistas, ellos podrán optar por rescindir el contrato laboral, indemnizándolo como legalmente cabe, porque "a la larga" saldrá más económico, pero lamentablemente el empleado quedará sin trabajo, siendo que hoy es tan difícil encontrar trabajo y máxime como encargado... Y por supuesto (sino de qué viviríamos los abogados) una vez llegado a ese acuerdo, deberá ser "puesto por escrito", como legalmente corresponde y deberá homologarse ante el Ministerio de Trabajo en audiencia con patrocinio letrado de cada parte. Ese es el procedimiento (único) para que sea válido cualquier acuerdo. En los "montos", como deberá ser fruto de una negociación y acuerdo entre partes, no me inmiscuiré y todo quedará sujeto a la voluntad negociadora de las partes. Por
el "control" de las personas que habitan en portería le
comento que SÍ se puede controlar. Y por supuesto, según el C.C.T. 378/04, si habitase en la vivienda del consorcio alguien que no corresponde legalmente, podrá el empleado ser sancionado y, por supuesto, los ocupantes "extraños" desalojados. En este tema no quiero ser demasiado extenso, pero le sugiero fervientemente la consulta con el abogado de su confianza (o el suscrito), que le contarán sobre el procedimiento legal, la constatación del hecho enrostrado, las intimaciones necesarias, las sanciones al personal, el desalojo mismo, etc. y que hacen a la formalidad legal del evento. Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente, --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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