Rincón Solidario

Una diferencia de 4 mil pesos
Hola ante todo quiero decirles que el boletín me pareció muy bueno y didáctico.

Ahora quiero hacerles una pregunta no se si es acá adonde debo hacerla.

En un consorcio de 120 propietarios se realizó una revisión de cuentas y arrojó una suma superior a $ 4000 de diferencia con lo que realmente fue, pero el problema es que los propietarios no van más de 25 a las asambleas y lo quieren sacar. Sería algo injusto que siga en el cargo si no lo quieren y no lo pueden sacar porque el reglamento interno dice que para remover o nombrar se necesitan 2/3. ¿Cuáles serían los pasos a seguir.

Desde ya muchas gracias.

(30/08/04)

Nos llega su consulta e, inmediatamente, tenemos la sensación de que una administración cuya gestión arroja un saldo negativo, es decir en perjuicio del Consorcio, de la magnitud de la que Ud. señala, no ha incurrido solamente en alguna que otra desprolijidad contable. A renglón seguido, surgen los siguientes interrogantes que, de estar nosotros frente a frente, buscaríamos despejar a través del interrogatorio preliminar que practica un abogado en este tipo de consulta:

a) si lo que Ud. llama una "revisión de cuentas" se trató de un examen practicado por un grupo de copropietarios;

b) siendo así, si ese grupo y más allá de que fueran o no los integrantes del Consejo de Administración, contaba con la presencia o el asesoramiento de un Contador Público o Licenciado en Administración y, en su caso, si se produjo un informe final;

c) si por el contrario, dicha "revisión de cuentas" se trató de una auditoría contable realizada por un profesional externo, es decir, contratado al efecto y se produjo la secuencia siguiente: 1. intimación fehaciente a la administración para permitir el comienzo de los trabajos del auditor, 2. concreción de dichos trabajos a través del examen exhaustivo de la totalidad de los asientos contables de ingreso y egreso de dinero respecto de la documentación respaldatoria de tales asientos, 3. redacción y entrega a los propietarios del informe final con las pertinentes conclusiones sobre las transgresiones legales y/o reglamentarias que pudieren haberse constatado;

d) en qué fecha se realizó la última asamblea ordinaria y qué se decidió en la misma respecto de las cuentas de la administración;

e) en su caso, cuál es el último período anual de la gestión de la administración que mereció la aprobación por parte del Consorcio en la asamblea;

f) cuáles son las otras transgresiones reglamentarias que cometió la administración, ya que cabe sospechar que si la misma generó un perjuicio del orden de los $ 4.000 indudablemente muchos de los aspectos de su gestión deben ser también puestos bajo examen.
Desconociendo estos importantes aspectos, igualmente intentaremos dar respuesta certera a su consulta.

A) Supuesto en que la "revisión" consistió en una auditoría contable. En este caso, el informe producido y suscripto por un profesional se convierte en una herramienta esencial e importante. Basada en el mismo, y reuniendo al menos el número mínimo de propietarios que el Reglamento de Copropiedad y Administración exija, habría que remitir una carta documento suscripta por todos ellos exigiendo la convocatoria a una asamblea extraordinaria, dentro del plazo que se le fije que no puede ser inferior a los cinco días y que contenga los siguientes puntos del orden del día, además de los formales: 1. rendición de cuentas del último período no rendido por parte de la administración actual, 2. remoción de dicha administración, 3. designación de nuevo administrador. Para abaratar costos, esa carta documento puede ser reemplazada por una nota suscripta también por todos los propietarios (entendido esto como las personas que figuran como tales en cada uno de los títulos de propiedad), presentada anta la administración con una copia la que deberá ser firmada (con aclaración de nombre, número de documento y cargo o función) como constancia de recepción. 

B) Conviene que en este caso circule por todas las unidades del edificio un ejemplar de la auditoría contable o, en su caso, de hacerles llegar a los propietarios una copia de la misma, para de este modo crear una mayor conciencia participativa, acercarles importante información que les concierne directamente y, de este modo sumarlos a la cruzada para remover a la administración y recuperar el dinero faltante.

C) Supuesto en que la "revisión" no se haya concretado a través de un profesional. En este caso habría que tratar de buscar un asesoramiento contable para confirmar la solidez de las impugnaciones que surjan de la misma. Si fuese posible, sería conveniente que esta revisión de cuentas "casera" fuese la base para que el profesional contable concretase una auditoría. Muchas veces se prescinde de contratar a un profesional presumiendo altos los honorarios del mismo y, sin advertir que los costos de un emprendimiento sobre bases endebles resultan, a la larga, mucho más onerosos. Si aún así los propietarios deciden hacerlo sobre la base de sus propias conclusiones, habría que redoblar la labor de información y búsqueda de voluntades entre el resto de los miembros del Consorcio y aplicar el mismo procedimiento descripto precedentemente.

D) En cualquiera de los dos casos, resulta importante que todo el procedimiento estuviera controlado y asistido por un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal, puesto que los riesgos de producir una remoción ilegítima o antirreglamentaria son altos cuando las pasiones dominan a los propietarios descontentos con una administración. Además, debe tenerse en cuenta que un faltante de dinero de esa magnitud podría ser producto de la comisión de un delito por parte del administrador, lo cual será seguramente evaluado como importante elemento a utilizar por el abogado que los asista. En definitiva, el abogado será quien diagrame y haga ejecutar correctamente todas las fases del procedimiento de remoción de la administración infiel, resguardando los derechos y los intereses del Consorcio. Y, le repito, nunca serán sus honorarios significativos frente al resguardo que a cambio recibirá el Consorcio.

E) Dentro del contexto explicado, llegar a obtener o no los 2/3 de mayoría para producir la remoción y reemplazo de la administración adquirirá relativa importancia. Porque para el caso de no llegar a obtener esa mayoría computada sobre el total del Consorcio existen alternativas reglamentarias y judiciales para concretar igualmente dicha remoción, reemplazo y posterior rendición de cuentas y, en su caso, recuperación del dinero en cuestión. Estas alternativas irán surgiendo en el curso del procedimiento descripto e irán siendo evaluadas por el abogado para lograr arribar al resultado final con el mayor margen posible de resguardo para los intereses de los propietarios. 

Contestada su consulta, le mando un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

---

El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.