Rincón Solidario

Un perro educado para el ataque

Gracias por existir!!!

Preguntas: 

1º Un inquilino nuevo tiene un perro educado para el ataque. ¿hay disposiciones legales al respecto? Lo saca a pasear sin correa ni bozal.

2º Estamos terminando los trámites legales para ser un Consorcio y tener un Reglamento de Copropiedad, que a lo largo de 40 años y por distintas circunstancias no se realizó. Desde hace dos años que Administro este Condominio mi principal tarea es trabajar sobre este punto al que esperamos arribar en un corto tiempo. Hasta ahora los gastos comunes no se prorratean por m2, sino simplemente por unidad. Pregunto:

a) Cuando se prorrateen los m2 de los espacios comunes de uso exclusivo, (departamentos de planta baja) ¿se toman en cuenta en el porcentual? 

b) En la planta baja hay un local a la calle que por convenio aceptó pagar gastos comunes dobles. ¿Como se tomaría cuando se haga el porcentual para expensas? 

c) Este local, que anteriormente era un departamento, tiene una puerta de ingreso para el personal con acceso al hall de edificio. ¿es correcto o tendría que ingresar por la entrada del local? 

Muchas gracias. 
Isabel M.

(23/9/2004)

Estimada Isabel: a la pregunta 1) En primer término, debo saber si el perro atacó a alguna persona. Si es peligroso para los habitantes del edificio, generalmente en los reglamentos de propiedad existe un capítulo en donde dentro de las prohibiciones se deja establecido si se permiten animales. En caso que se permitan éstos no deben ser peligrosos para las personas, pues si el animal molesta o lastima a las personas que viven allí se puede lograr que el mismo sea desalojado de la unidad funcional en donde vive.

2) El condominio no se encuentra normado por la ley 13.512, sino por el Código Civil entre los Arts. 2673 al 2709, siendo su definición conforme el art. 2673 "El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble". 

O sea que por lo que Ud. me informa aún son condominio y deben regirse por los arts. mencionados, que son bastante diferentes a lo que en materia de propiedad horizontal establece en cuanto a la forma de distribuirse los gastos entre propietarios.

Con referencia a los gastos en un condominio rigen los siguientes artículos, a saber: art. 2685: "Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común, pero pueden liberarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad".

Primera diferencia que se encuentra con la ley 13.512 que en su artículo 8º in fine dice: "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes por abandono del piso o departamento que le pertenece".-
Art. 2686 del Código Civil: No contribuyendo el condómino o los condóminos , pagarán los intereses al copropietario que los hubiera hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Art. 2687: A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiera pagado.

Art. 2690: Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en ella, y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente.

Con los artículos que he trascripto espero haberle dado un pantallazo de la gran diferencia que existe entre un condominio y la propiedad horizontal, teniendo aplicaciones legales diferentes.-
Entre condóminos los gastos se prorratean conforme a la parte indivisa que tiene cada propietario sobre el inmueble, si un copropietario tiene la 1/20 ava parte de un inmueble contribuirá conforme a este porcentual. El mismo está determinado, NO EN EL REGLAMENTO PORQUE NO EXISTE , no es PH, sino en el certificado de dominio , que va a establecer la proporción que le corresponde a cada copropietario. Acá no existen m2, ni espacios comunes, todos son dueños de todo en su proporción, o sea en su parte indivisa.- Además no se llaman expensas lo que contribuyen los copropietarios sino simplemente gastos, no teniendo el mismo sistema procesal para reclamarlas judicialmente.

Con referencia a la pregunta que Ud. hace referida al local que aceptó pagar "gastos comunes dobles" por convenio, le reitero que el copropietario de un condominio abona conforme su porcentual de parte indivisa, sin expresión de metros.-
Con referencia a la pregunta c) para contestar debería ver cómo se ha diseñado en los planos, si esta persona modificó los mismos, y si se le ha dado alguna autorización.-
Por último la administración de la cosa común, conforme el CC el art. 2700 refiere que: "No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando el derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y quitará a los administradores.

Art. 2701: "El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones del mandato y no las deposiciones sobre el socio administrador.-

Art. 2704: La mayoría no será numérica sino en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común, aunque corresponda a uno solo de ellos.- 
Por lo expresado anteriormente, liquidar por unidad no es correcto, tampoco lo es por m2, sino debe liquidarse conforme el porcentual que surja del certificado de dominio, porque seguramente cada copropietario sea condómino en distintas proporciones, y se pueden estar cometiendo graves errores. Espero haber respondido sus consultas.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada es especialista en Propiedad Horizontal y Mediación, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.