Rincón Solidario

¿Es técnicamente un recibo?

Buenos Días Fabiana:

Quisiera preguntarle a quien corresponda cómo es la metodología correcta a implementar cuando un consorcista abona expensas por banco utilizando los decimales como unidades funcionales y luego reclama el recibo emitido por la administración como comprobante de pago del período respectivo para, por ejemplo, adjuntarlo al depósito correspondiente y quedárselo en su poder.

Los planteo por mi parte son los siguientes:

¿El depósito bancario es un comprobante de pago en sí?

¿El Consorcista puede decir que abonó dos veces el mismo período una en el banco y otra a la administración según recibo entregado por la misma?

Es necesario intercambiar con la administración los comprobantes respectivos, cuando muchas veces se complica esta tarea por diversos factores como tiempo, distancia, pérdida de depósito, etc.

En caso de Juicio por cobro de expensas el consorcista hace valer el depósito como medio de pago, entonces... ¿es técnicamente un recibo? y si lo es pregunto nuevamente ¿no se estará duplicando los recibo con lo que seria una doble cobranza?.

Espero haber sido mínimamente gráfico y quedo a la espera de una muy buena contestación, como nos tenés a todos acostumbrados.

Los saludo atte.

Clemente C.

(25/9/2004)

Estimado Clemente C.

Gracias por consultarnos. Trataremos de ayudarlo a comprender un poco el tema, y así llegaremos todos a la solución del problema.

En su caso, los co-propietarios pagan sus expensas mediante el sistema de efectuar un depósito para una cuenta bancaria, (y obvio) en un banco de plaza.

El Banco, realizado ya el depósito en ventanilla, entrega al depositante un comprobante bancario de depósito. Ergo, el emisor del comprobante de depósito bancario, es el BANCO y NO el administrador.

Entonces, el monto de las expensas es depositada en efectivo o en cheque en un Banco, y NO son pagadas al Administrador (en mano).

Por ello, más tarde el comprobante de depósito bancario es canjeado por el administrador, por el recibo de expensas comunes que emite la administración.

Hasta allí: ¿entendimos bien?. Supongo que sí, asi que sigamos:

Primera pregunta: ¿PARA QUIEN (o DE QUIÉN) son los montos de expensas que se recaudan?

Y la respuesta, es fácil: para (o "del") CONSORCIO.

Exacto !!! Ya entendió el punto. Las expensas SON DEL CONSORCIO y no del administrador.

¿Por que? Porque el administrador SOLO ADMINISTRA y no es dueño del consorcio. Entonces, tampoco es DUEÑO del dinero del consorcio.

Ahora pasemos al análisis de diferentes hipótesis dentro de tema.

A.- si la cuenta bancaria es DEL CONSORCIO, es decir, A NOMBRE DEL CONSORCIO.

Aclaremos que en este caso no importa que firme el administrador los cheques que se emitan sobre la cuenta bancaria. Porque es claro que el consorcio NO PUEDE FIRMAR (yo, personalmente, jamás he visto un "edificio" que pueda firmar): solo podrán firmar las personas físicas, y en este caso, es el administrador que está legitimado a ello porque es el representante legal del consorcio (art. 11º y 9º inciso "a" de la ley 13.512).

En esta posibilidad (exclusivamente), el depósito bancario efectuado es cancelatorio de la deuda y de las expensas y no es necesario NINGÚN CANJE DE RECIBO.

Ahora, normalmente, ese "canje" de comprobantes se efectúa igual, porque el administrador NO RECIBE la información correcta del Banco sobre quien pagó, qué cosa y cuánto, y entonces, por una cuestión "funcional", recaba la información entre los mismos co-propietarios.

En estos casos, yo suelo recomendar que los administradores ACLAREN bien la situación con los consorcistas: NO NECESITAN canjear los recibos, pero la administración SÍ NECESITA la información de QUIÉNES PAGARON, y cuándo pagaron para que no se informe equivocadamente a los restantes co-propietarios sobre la existencia de deudores que no lo son, o la cobranza de intereses que no deberían percibirse, y los consecuentes ajustes de caja al mes siguiente, que lo único que creará entre los consorcistas son DUDAS sobre el manejo de las cuentas y fondos del consorcio.

La posibilidad que se abre en este caso en particular, es que los propietarios INFORMEN via facsímil al administrador, del depósito efectuado, sin tanto "canje" de comprobantes.

B.- que la cuenta esté A NOMBRE DEL ADMINISTRADOR.

En esta posibilidad, recuerde que el depósito efectuado en la cuenta bancaria del administrador, NO ES CANCELATORIO de las expensas.

¿Por qué? Porque la cuenta NO ES DEL CONSORCIO y solo el CONSORCIO es el dueño del dinero de la recaudación de expensas.

Entonces aquí sí, se IMPONE TAJANTEMENTE el canje del comprobante bancario por el RECIBO emitido en legal forma por el administrador EN NOMBRE DEL CONSORCIO.

El único "peligro" que se da en este caso, ocurre solamente cuando el administrador DEJA DE SERLO. Porque no es lo mismo darle el dinero a un tercero, a un "cualquiera" que NO ES EL NUEVO ADMINISTRADOR, que pagarle lo que corresponde al acreedor. Y repito: el acreedor es el consorcio.

Ahora, pasando al análisis del tema del "doble pago" que Ud. trae a colación, ese realmente es otro asunto que espero saber explicarle.

Y realmente, sí, Ud. tiene razón: si el "administrador" actúa ligeramente, sin análisis o sin asesoramiento legal, entonces seguramente algún propietario podría temerariamente tratar de DEMOSTRAR en juicio ejecutivo que PAGO DOS VECES la deuda (y oponiendo una excepción de pago): alegando que depositó lo debido en el Banco y que pagó otra vez en la sede de la Administración.

Porque el copropietario SÍ tiene dos comprobantes de pago: 

1.- el comprobante Bancario o el resumen de cuenta bancario que podría utilizarse en su lugar 

- (Porque si se "canjean" los comprobantes, seguramente el talón de la "boleta de depósito" NO LA TIENE el propietario sino el administrador).

- (Porque no dude: el banco suministrará el resumen de cuenta bancario a petición del juez y por pedido de la parte).

2.- el recibo de la Administración.

Si triunfará o no en esta pretensión, es otra cosa y, lamentablemente, no depende de los abogados sino del Juez.

Pero si triunfase en esa pretensión, entonces deberá prever Ud., una posibilidad que podrá abrir el Juez de la causa donde se ventile la existencia del "doble" recibo:

1.- Que habiendo pagado el propietario ejecutado según recibo emitido por la administración, el Consorcio será derrotado en el juicio ejecutivo y eso también implica que el consorcio perderá las costas del juicio.

2.- Seguramente el consorcio querrá después que el administrador pague esas costas -y tendrá derecho a eso-.

3.- El propietario ejecutado PODRÍA RECLAMAR al ADMINISTRADOR en forma PERSONAL, que le devuelva lo pagado demás en el Banco.

Y en este caso, NO SOLO el administrador deberá devolver DE SU PECULIO la suma depositada en el Banco por el reclamante: también se le abre al propietario, la vía PENAL en contra del administrador: DEFRAUDACIÓN Y ESTAFA del art. 173 inciso 2*, que conlleva una condena de hasta SEIS años de prisión y, por supuesto, según la ley 941/03 tampoco podrá ejercer como administrador en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

También para estos casos prevea, Sr. Administrador, el pago de los honorarios profesionales del abogado, por SU defensa penal y por SU defensa civil, y que le aseguro (algo sé de ello) NO SON BARATOS.

¿Qué poder hacer para que esto NO OCURRA? se preguntará Ud..

Pues bien, normalmente recomiendo yo dejar aclarado el tema POR ESCRITO en cada documentación que se emita en cada ocasión.

Eso, para que nadie pueda alegar "sorpresa" o "desconocimiento" de la operatoria consorcial, o como es su pregunta, alegar que se pagó dos veces lo mismo.

Y además, ser asesorado personalmente en el tema por un abogado de su confianza, que sin dudas le cobrará una suma ridícula a cambio de tanta tranquilidad y seguridad a su favor.

Esperando haber estado a la altura de lo que Ud. esperaba, lo saludo atentamente, 

Dr. Eduardo J Brailovsky

---

El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +