Rincón Solidario

Aumentarse sus honorarios

Para que un administrador pueda aumentarse sus honorarios necesita la conformidad de los copropietarios. Es un contrato de mandato. Consultas: ¿Debe ser aprobado en asamblea?

¿Qué mayoría de copropietarios -o copropietarios presentes- es necesaria para dicha conformidad? ¿La conformidad debe constar en el libro de actas? ¿El aumento de honorarios debe figurar en el orden del día de citación a dicha asamblea? De no cumplirse todos o alguno de dichos requisitos, ¿sería ilegal el aumento de honorarios? Si existiera alguna ilegalidad y el administrador se aumentara sus honorarios, ¿qué pasos legales deberían hacerse para que vuelva a sus honorarios anteriores? 

Muchas gracias.

Roberto O S

(26/9/2004)

Estimado Roberto: debo comenzar diciéndole que el artículo 9 (inciso b) de la Ley 13.512 y, concordantemente su reglamentación según Decreto Nº 18.734/49 a través del artículo 3 (inciso 7), obligan a que todo Reglamento de Copropiedad y Administración prevea expresamente la base y forma de retribución del Administrador.

A) Por ello, el punto de partida consistirá siempre en lo que prevea, y cómo, el Reglamento.
B) Pero puede suceder que, ya sea porque la previsión se haya vuelto anacrónica o porque la voluntad del Consorcio así lo quiso, la misma haya sido alterada o modificada. Allí ingresamos entonces en un segundo nivel de análisis.

C) Cabrá entonces verificar la legitimidad con que se modificó el Reglamento, es decir, si se aplicaron los mecanismos previstos en el mismo para convocar a la asamblea, controlar el quórum, producir la votación, obtener la mayoría necesaria (que normalmente es de los dos tercios calculados sobre el total de los propietarios), labrar la escritura pública correspondiente e inscribir su testimonio en el Registro de la Propiedad.

D) Puede también haberse dado el caso en que tal procedimiento legal no se cumplió e, igualmente, se produjo una modificación de la forma de cálculo o fijación del monto de los honorarios. Pensemos en una asamblea que apruebe tal modificación, ya sea una ordinaria en la que el tema no esté incluido en el orden del día, o una extraordinaria que directamente no fue convocada para tratar este punto; y que además se decide y aprueba sin contar con el quórum o la mayoría necesaria. Esta situación no es para nada infrecuente. Y pensemos luego que a lo largo del tiempo el administrador comienza a liquidar y percibir sus nuevos honorarios sin oposición ni impugnación de los consorcistas. Se trataría de una importante trasgresión reglamentaria pero que iría purgando su ilicitud inicial ante la falta de impugnaciones, es decir por el consentimiento tácito de los copropietarios. 

E) El problema podría surgir si el adquirente de una unidad funcional decide desconocer la medida e impugnar la primera liquidación que le llegue; allí habrá que tener en cuenta varios factores, entre ellos la antigüedad de la modificación, y entablar una negociación que tienda a evitar un juicio debido a que existe importante jurisprudencia que ampara este tipo de reclamos de los adquirentes perspicaces, ahorrativos y estudiosos de los Reglamentos de Copropiedad.
F) Puede darse el caso en que el propietario disconforme no sea un adquirente nuevo sino de alguien que, por ejemplo, no concurrió a la asamblea en la que se tomó la decisión y no fue notificado del acta labrada en la misma. Al enterarse del aumento de honorarios, podrá concretar la impugnación correspondiente y negarse a la legitimidad del aumento pagando las expensas bajo protesto o reserva.

G) En base a todo lo expuesto respondo a su consulta diciéndole que la forma de remuneración del administrador es una previsión reglamentaria obligatoria, por lo que su modificación debe instrumentarse por decisión asamblearia que cuente con la mayoría correspondiente, siempre calculada sobre el total de los propietarios, e instrumentada en una escritura pública que debe inscribirse el en Registro de la Propiedad. Respecto de los pasos legales a dar ante una modificación ilegítima, dependerá de la situación de hecho concreta, dado que no existe un sistema único para encarar la solución jurídica de tales conflictos; el abanico de posibilidades y situaciones es muy amplio, por lo que deberá estudiarse cada caso en particular y arbitrar la mejor , más rápida y más económica solución.

Con lo respondido, le mando un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.