Rincón Solidario

El patrimonio común no es propiedad privada

Me dirijo nuevamente a Pequeñas Noticias y por su intermedio al Dr. Maldonado que tan gentilmente me contestó la vez pasada, a fin de plantearle la siguiente consulta: el consorcio en el que vivo está administrado y asistido en esa gestión por un grupo de copropietarios (consejo) que consideran el patrimonio común como su propiedad privada, hacen y deshacen, evitan dar explicaciones, cuando éstas les son requeridas manifiestan que no pueden dar información "a cualquiera" y cuando algunas insistimos somos tildadas de "locas"," maleducadas" o que "no estamos bien".

La vez anterior le consulté sobre el irregular procedimiento de la última asamblea y ahora enfrentamos la siguiente situación: en Julio del año 2003 el encargado cumplió 65 años, tiene los treinta años en el edificio con aportes en perfecto orden. En septiembre fuimos informados que se le envió carta documento "invitándolo" a dar comienzo a su trámite jubilatorio. En octubre se enfermó o como se llame y nos informa que se debe colocar una válvula en el corazón, gozó de licencia por espacio de seis meses y medio. Se cumplió el año desde que se le enviara la carta y ya ni se habla de jubilación, ni de buscar reemplazante. Un copropietario me comentó que conversó con él acerca de su situación y el encargado le dijo que "ni pensaba irse mientras no consiguiera vivienda".

La administración y los del consejo no informan nada, es decir contestan con evasivas.
¿Pueden argumentar la suspensión del plazo de un año a causa de la licencia por enfermedad?.

Me parece un disparate sobre todo ya con ese antecedente, pues de ser así, teniendo los requisitos cumplidos para jubilarse, su situación puede mantenerse indefinidamente en este limbo. La consulta se debe al perjuicio económico que esta situación nos está planteando a algunos copropietarios, con los últimos aumentos de sueldos y aportes, se le pagan una cantidad de horas extras, gastan de gas y luz más que los copropietarios, y encima con un pésimo desempeño laboral y jornadas que jamás comienzan antes de las nueve de la mañana. 
Desde ya muy agradecida por su asesoramiento y por favor no publique mi nombre pues su página es muy leída y consultada. 
Atentamente
(9/9/2004)

Estimada Sra.: nos acerca Ud. un relato que incluye dos aspectos de la situación del Consorcio que integra, y que parecen estar íntimamente vinculados ya que la falta de resolución de la situación del encargado se ve trabada o condicionada por el mal funcionamiento de los mecanismos de consulta y adopción de decisiones. Sería conveniente conocer además cuál es el origen de la designación de ese Consejo que ha asumido las funciones de administración del Consorcio, desde cuándo las está ejerciendo y si tiene un plazo concreto de finalización de las mismas, con el compromiso de convocar a asamblea para designar nuevo administrador, ya sea éste externo o interno.

Es importante entonces determinar desde el principio cuál es la verdadera legitimidad de la administración colegiada y si existen o no términos concretos al alcance temporal del ejercicio de sus funciones, porque tanto esta como todas las demás cuestiones que hacen a la vida diaria de ese edificio se ven igualmente influidas por esta situación que aparece como irregular, si bien no es para nada infrecuente.

Sin perjuicio de lo señalado, paso a responderle:

a) le asiste razón cuando afirma que el término de un año ha transcurrido sin que haya operado ningún tipo de suspensión del mismo, por lo que corresponde avanzar en al proceso de jubilación del encargado y consiguiente desocupación de la vivienda del edificio que ha estado ocupando hasta ahora;

b) sin embargo, debemos considerar a éste como un síntoma y no como el problema principal que debe enfrentar el Consorcio; y esto es así porque más allá de cómo se resuelva la cuestión del encargado, ese y todos los mecanismos de decisión están y estarán trabados por un mal funcionamiento de esa administración colegiada.

Por todo lo expuesto, y utilizando la cuestión del encargado como un elemento más, le sugiero que comience a compulsar la opinión del resto de sus vecinos y a recabar de los mismos un compromiso concreto una vez que Ud. les vaya trasladando sus inquietudes. Será sin duda un trabajo arduo, puerta a puerta y persona por persona. Pero así se comienza. Esta será entonces una buena oportunidad de poner en orden este Consorcio cuando se esté en condiciones de concretar una asamblea que designe un administrador nuevo, ya sea éste una empresa o persona ajena al edificio, un vecino que lo habite o un nuevo consejo que tenga una actitud más razonable y accesible para con los verdaderos dueños del Consorcio que son todos los copropietarios, todos y cada uno de ellos.

No difiere el procedimiento si, en lugar de un Consejo que administra conviven una administración y un Consejo. Le digo esto porque existe la posibilidad de que yo haya interpretado mal su relato y realmente exista una administración distinta del Consejo pero que, evidentemente, resultaría igualmente ineficiente.

Le repito, el camino a seguir es el mismo; simplemente difieren los aspectos técnicos de la instrumentación de los pasos legales y reglamentarios para arribar a la solución.

En suma: encare el síntoma y utilícelo para curar la verdadera enfermedad que parece aquejar a su Consorcio. 

Le mando un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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