Rincón Solidario

La madre de la nena se presentó a la justicia

Problemas para el consorcio:

Por favor me pueden ayudar, vivo en el consorcio de Donizetti y Rivadavia cerca de Liniers y tenemos un problema muy grande con el administrador al cual lo echaron los vecinos por una asamblea a la que me opuse.

El asunto es que ahora uno de los porteros, Raúl de nombre, que apoyaba al administrador, descubrió que Palumbo, el administrador, le demoraba los pagos de una pensión alimentaria que está obligado a pagar judicialmente.

Y la madre de la nena se presentó a la justicia para reclamar intereses y ahora Raúl está enojado con todo el mundo y reclama le devuelvan los intereses.

Yo pregunto, ¿puede Raúl venir en contra de los vecinos que pagamos las expensas o es un caso para ir contra el administrador Palumbo. Y ¿cómo juega el que lo hayan echado los vecinos (esos que cortaron la calle los otros días)?

Espero su respuesta.

Rodolfo A

(12/10/2004)

Estimado Rodolfo A.:

Gracias por consultarnos. Realmente, no envidio la situación en su consorcio.

Y eso lo afirmo porque conozco personalmente el problema suscitado en su consorcio, y creo que los lectores de "Pequeñas Noticias" también, por las notas y consultas que ese tema ha tenido en este Boletín.

Inclusive he escuchado en una conferencia de mi amiga, la Dra. Sevitz, al Sr. Acuña, integrante destacado de su consorcio, y respetuosamente he disentido con sus pareceres y con la forma de proceder (no ajustada a derecho) en la remoción del Administrador Sr. Palumbo.

Es más, le manifesté al Sr. Acuña que, aunque la Ley 13.512 no sea perfecta, las personas deben siempre ajustarse al mandato legal; lo contrario, no sólo es ilegal sino que también producen problemas más graves aún, como por ejemplo, ignorar un sistema esencialmente democrático, lo que conduce inevitablemente a instaurar una dictadura.

Y de eso, creo que en Argentina ya sabemos demasiado.

Si REALMENTE en un consorcio, como en una democracia, existe una mayoría que tiene el derecho a ejercer su voluntad mediante el voto y esa mayoría está dispuesta a remover a un administrador, SIEMPRE se puede removerlo; pero claro, la premisa es "la DEMOCRACIA": todos tienen que participar. Y si no participan es porque seguramente están de acuerdo con el administrador que tienen y/o que no lo quieren cambiar.

Y las minorías, consorciales o políticas, deberán "sufrir" las consecuencias de la decisión de las mayorías. Sólo cuando las minorías se conviertan en mayorías podrán decidir válidamente, democráticamente, su destino (no soy el autor de esa frase: la he copiado de un Constitucionalista más renombrado que yo).

Y también debo dejar constancia que el Sr. Palumbo NO ES cliente mío, ni tengo motivo personal para defenderlo (o para atacarlo).

Pues bien, justamente como Ud. trae a colación en este asunto, le diré que supongo que recién ahora comenzarán los problemas en el consorcio.

Y como siempre digo y repito: LA ECUACIÓN que debe aplicarse es: PROBLEMAS = RESPONSABLES = DINERO.

Porque sé que en su consorcio CO-EXISTEN actualmente DOS ADMINISTRADORES que se están "peleando" (legalmente hablando, claro).

Y uno de ellos (el Sr. Palumbo), ha iniciado juicio para que el otro NO pueda ser considerado como tal.

Y la fundamentación legal del Sr. Palumbo es justamente la violación de las normas legales en la pseudo asamblea que supuestamente designó al "otro" administrador.

La realidad, solamente la dirá el Sr. Juez en su sentencia.

Así es que ahora hay un administrador ajustado a las normas legales vigentes (según el Sr. Palumbo), y otro administrador que no es administrador porque su nombramiento no cumpliría los requisitos legales.

El administrador que administra, al ser "legal" (legalmente designado y no removido), tiene las obligaciones que le impone la Ley 13.512 y el Código Civil de la Nación (del mandato). 

Pero el límite del mandato de administrar siempre es LA EXISTENCIA DE DINERO. Porque (siempre repito lo mismo) el ADMINISTRADOR tiene que ADMINISTRAR dinero. Dinero que es del consorcio. Y si no hay dinero NO PUEDE ADMINISTRAR lo que no tiene.

Llevando eso a sus afirmaciones (que no me constan -aclaro-), el Sr. Palumbo habría retenido dinero del sueldo de un empleado consorcial, según la orden de un Juez, para ser depositado judicialmente.

No obstante la supuesta retención, el Sr. Palumbo no habría depositado las sumas en cuestión.
Presumiendo que el Sr. Palumbo actúa según la ley, si el caso es como Ud. lo menciona, debo suponer que el mismo ha de haber tenido algún motivo para el incumplimiento de la disposición judicial.

Y se me ocurre, sin mucho que pensar, que seguramente "no había dinero" para efectuar el depósito...

Si el Juez pide explicaciones al Administrador, el Sr. Palumbo fácilmente podrá demostrar el estado de anarquía en el consorcio con los "dos" administradores recaudando cada uno un poco pero, fundamentalmente, que por ese motivo NO TIENE FONDOS SUFICIENTES para cumplir.

El empleado podrá protestar, quejarse, y hasta reclamar el pago de los intereses.
¿A quién? Pues al consorcio, por supuesto, y NO al Sr. Palumbo. Porque si "no había dinero" para efectuar el depósito, el Sr. Palumbo NO TIENE LA CULPA.

La culpa (o tal vez "negligencia") es pura, única y exclusivamente del consorcio y, con mayor precisión, de los consorcistas que NO PAGAN las expensas para que el consorcio pueda tener dinero para afrontar las obligaciones.

Es cierto, la CULPA o NEGLIGENCIA podrá ser extensiva al "OTRO ADMINISTRADOR" porque al recaudar "pseudo" expensas sin estar facultado para ello (porque su mandato no existe porque no fue nombrado respetando las normas legales), no sólo podría configurar el delito previsto en el art. 172 del Código Penal, sino que ha causado "perjuicio" en este caso particular, cosa que está prevista en el art. 1109 y cctes. y ssgtes. del Código Civil de la Nación.

Lamentablemente no creo que esa "culpa o negligencia" pueda ser hecha extensiva a todos los "votantes" de la espuria asamblea de copropietarios (y digo espuria por los vicios o defectos de forma -citación, mayorías, etc.- es decir, por la violación del principio de la democracia) y que causó el caos consorcial, a pesar que personalmente creo que debiera ser así. 

En este caso seguramente se aplicará la teoría de las consecuencias "inmediatas" (o previsibles) y "mediatas" (o lejanas e imprevisibles) de los hechos, teoría larga de explicar y que dejaremos para otra oportunidad.

Así que el empleado deberá comprender que "su ruina judicial" es la DEL CONSORCIO. Pero no puede enrostrar, en forma personal, a NADIE (como persona de existencia visible) la situación que él sufre.

La realidad es que la situación patrimonial del consorcio ha sido causada por aquellos QUE NO CUMPLEN con la ley, y así, esos resultan los que no respetan la ley 13512, los que no pagan las expensas al administrador "legal". 

Y que todo lo hecho fuera de lo legal, tarde o temprano, traerá consecuencias graves, como por ejemplo, ésta.

¿Qué hacer? Mire, es difícil decirlo, salvo entrar en largos y caros juicios (para beneficio de los abogados -el suscrito es abogado-).

¿Otras soluciones? Supongo que debe Ud. concientizar al resto de los propietarios de los perjuicios que ha traído la designación de otro administrador sin cumplir los requisitos legales.
Supongo que debe Ud. concientizar al resto de los propietarios a que PAGUEN sus expensas al único administrador legalmente designado.

Supongo que Ud. debe enseñar a sus co-propietarios que lo único que no provoca problemas es EL CUMPLIMIENTO DE LA LEY.

Y si todos pagan las expensas al Sr. Palumbo, único administrador legal, y éste tuviese las sumas de dinero para pagar todas las obligaciones, entonces el consorcio es el único beneficiado.
Y el consorcio SON TODOS LOS COPROPIETARIOS.

Incluso para el caso que quieran REMOVER al Sr. Palumbo.

Como TODOS SABEN, el refrán aplicable es: "todo dentro de la ley; fuera de la ley, NADA".

Esperando no haber echado mas leña al fuego y deseando ante todo EL CUMPLIMIENTO DE LA LEY SEGÚN LAS NORMAS DEMOCRÁTICAS de nuestro sistema legal, saludo a Ud. con mi mayor deferencia.

Dr. Eduardo J Brailovsky

---

El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +