Rincón Solidario

¿Por qué los propietarios no respetan la Ley 13.512?

Dr. Eduardo Brailovsky:

Mucho le agradecería me informara si la vivienda de portería puede ser ampliada, aunque un solo propietario se oponga. Tenemos un dto. en un edificio en el cual el encargado quiere realizar en dicha vivienda una pieza más y que él se hace cargo de todo. Debo decirle que en la municipalidad se me informó que el edificio tiene más metros construido de lo que está permitido, además dicha vivienda se encuentra en la terraza, que según tengo entendido no se puede modificar un espacio común sin el consentimiento de todos los propietarios. A pesar de ello un copropietario ha dicho que él se la va a construir y el que no esté de acuerdo le haga juicio.

Mi pregunta es: ¿se puede hacer esto? ¿por qué los propietarios no respetan la Ley 13.512?, ¿qué es lo que debemos hacer los que queremos respetar las leyes?

Desde ya le agradezco toda la información que me pueda administrar y los pasos a seguir si se hace lo que dice este propietario.

Lo saluda muy atte.

Ana Maria H - Mar del Plata

(10/10/2004)

Sra. Ana María H. y Sr. Federico:

Ante todo, gracias por consultarnos.

Ahora sí, pasemos a su pregunta:

Tal como ya escribí en algún artículo publicado, NO SE PUEDE cambiar la construcción edilicia COMÚN del Consorcio, sino por UNANIMIDAD absoluta de TODOS los propietarios.

Porque recuerde que estamos hablando de superficie COMÚN y sobre esa superficie TODOS LOS PROPIETARIOS PAGAN EXPENSAS, es decir, para qué ponerlo en claro: los propietarios SE ENDEUDAN a medida que tienen más superficie común.

Y claro, en general, a las personas en su sano juicio, no les gusta endeudarse...

Además, SUPONIENDO que exista la unanimidad, RECUERDE UD. el costo de la "reforma": no sólo la construcción, sino también la modificación del reglamento de copropiedad, con otorgamiento por ante escribano público de la modificación y su correspondiente anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble y otorgamiento de modificación de cada una de las escrituras de propiedad (de cada propietario) del inmueble.

Por supuesto, para inscribir en el RPI la modificación de superficies y porcentuales, se deberá también recurrir a mensura efectuada por agrimensor.

Y la pregunta de fondo, "el fondo del asunto", la causa, ¿Cuál es?

Porque si la causa es solo "otorgar mayor confort" al encargado, le tengo que informar que ese "confort" será muy caro para el consorcio.

Y si la causa fuese que el sindicato SUTERH lo solicitó, lamento informarle que NO LE CORRESPONDE efectuar dichos reclamos.

Casualmente, tuve que intervenir en un caso similar donde el SUTERH reclamó lo que dio en llamar "vivienda digna" para el encargado, "so pena" de denunciar al consorcio ante el Ministerio de Trabajo, etc. etc.

Pero resulta que la vivienda le fue otorgada al encargado COMO ESTABA CONSTRUIDA, original, con las mismas medidas y condiciones.

Y ese encargado entró a vivir en la vivienda que HABÍA tal y como estaba.

Y si nunca antes de ahora reclamó nada, seguramente fue porque la vivienda era DIGNA y estaba bien.

Y además, la MUNICIPALIDAD o el GCABA (para la Capital Federal) dieron su aprobación de planos tanto para la construcción como para el final de obra, con lo cual reúne (seguramente) los requisitos constructivos necesarios.

Y si "ahora" la municipalidad le haya informado que el edificio tiene más metros construidos que lo que está permitido (pero seguro que, cuando se aprobó el plano, SI estaba permitida ESA SUPERFICIE), eso no tiene nada que ver con el tema que estamos tratando: la vivienda del encargado.

Ahora bien, la segunda parte de su pregunta, es: ¿qué hacer ante la violación de las normas legales?

Lo primero, RECURRIR a un buen abogado. En Mar del Plata, tenemos a nuestro corresponsal el Dr. Raúl Mona, que le aseguro que SÍ SABE de todo esto. Y como los demás letrados de esa ciudad también estudiaron derecho, supongo que también saben sobre defender derechos.

Lo segundo, documentar absolutamente todo: las "amenazas" de los o del propietario de violar las normas, las del encargado, etc. 

Tomar fotografías de la zona ANTES y, si ocurre, DESPUÉS del evento.

Impedir el paso de materiales, etc. aún contratando personal de vigilancia.

Y en fin, tomar las medidas del caso.

Y por supuesto, como el encargado es un EMPLEADO del consorcio a cargo del cual está la vivienda consorcial, hay que recurrir al auxilio de la Ley 20.744, la Ley 12.981, y el C.C.T. 378/04.
Y eso significa, mi estimadísima administradora, que Ud. podrá despedir al encargado por violar el contrato laboral: justa causa y sin pago de indemnización alguna.

Además, aunque NO he leído el reglamento de copropiedad de ese edificio, por mi experiencia le digo que si lo lee, descubrirá que EL QUE PUEDE TOMAR Y DESPEDIR al empleado ES UD.
Además, Ud. también tiene a su cargo: "hacer respetar el reglamento de copropiedad".
Y de todas esas normas, surge que, si tiene que hacer respetar el reglamento, y el propio empleado lo viola, Ud. deberá DESPEDIRLO de inmediato (lo que es relativo, porque siempre deberá instaurar el procedimiento que la Ley 20.744 establece).

Esperando haber sido claro, saludo a Ud. muy atentamente,

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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