Rincón Solidario

El edificio posee dos ascensores

Antes que nada, agradecer a todos Uds. por la información brindada y felicitarlos por la rapidez y eficiencia en sus respuestas.

Mi consulta de hoy está referida a un edificio de 8 Pisos (UF) con Planta Subsuelo destinada a cocheras y baulera (UC). Mi pregunta es la siguiente: el edificio posee dos ascensores que van desde el subsuelo hasta el último piso y quisiera saber si el abono de mantenimiento de los ascensores lo deben abonar solamente los departamentos o hay que también repartir el gasto con las cocheras. En el reglamento de copropiedad no especifica nada respecto a los gastos de cochera.

Los departamentos son de 3 y 4 ambientes, de los cuales los propietarios de las cocheras y bauleras son los mismos que los propietarios de los 4 ambientes.

Los propietarios de 3 amb. no poseen ni cochera, ni baulera. Hoy en día los gastos de expensas están divididos en A (todos), B (solo dptos) y C (solo Cocheras y Bauleras), con lo cual, me gustaría saber si este es un gasto A, B o C?? 

Espero respuesta! 

Muchas Gracias. 

Elisa Y.
(28/9/2004)

Estimada Elisa: para responderle debemos partir de la base de que ninguna, absolutamente ninguna previsión existe en el Reglamento de Copropiedad al respecto. Es decir, que la ausencia total de referencia a la forma en que deben liquidarse estos gastos y el alcance de los mismos impide, desde ya, la referencia directa a un artículo determinado sino que, inclusive, ni siquiera podemos por vía analógica resolver esta cuestión. Debo confesar que esto resulta cuando menos extraño, pero nada debe asombrarnos demasiado en el variado y fértil campo de la redacción de los Reglamentos.

A) A esta primera referencia debemos sumarle una segunda: no nos informa Ud. cómo se han venido liquidando estos gastos hasta el presente y, en su caso, si esto ha surgido o no de una decisión asamblearia y, más aún, si se ha intentado o no una reforma o ampliación del Reglamento a este respecto.

B) Este dato es esencial dado que en base al mismo se podría ejercitar el control de legitimidad del criterio con el que se están liquidando estos gastos de abono de mantenimiento de los ascensores.

C) Insisto, sólo partiendo de la base de la ausencia absoluta de previsión reglamentaria sobre esta cuestión diremos que habrá que encarar su análisis y solución en dos planos sucesivos. El primero será poner de relieve que el criterio de más extendida aplicación es el del principio de la "puesta a disposición" o "utilización del servicio"; el segundo estará referido a la forma en que, aplicando los mecanismos reglamentarios, se le dará consagración a dicho principio y se establecerá taxativamente la forma de liquidación de estos gastos.

D) Sobre este esquema, las posibilidades de que el Consorcio decida que estos gastos de mantenimiento de los ascensores sean afrontados también por titulares de las cocheras son efectivamente altas, toda vez que esto resulta lógico desde el momento de que estos ascensores sirven para acceder desde y hacia el subsuelo.

E) Sin embargo, debo puntualizar que el abanico de posibilidades de resolver una cuestión como esta es amplio. A modo de referencia, y como curiosidad, permítame que le comente la forma en que se resuelve la cuestión en Italia. En el derecho italiano, a falta de una previsión específica del Reglamento del edificio, se aplica el artículo 1124 del Código Civil, que dispone que las expensas de mantenimiento ordinario o extraordinario de montacargas y ascensores deben ser divididas entre los consorcistas, repartiéndose entre ellos en razón del valor de las unidades funcionales y teniendo en cuenta la altura proporcional de cada piso contado desde la planta baja, aplicándose el mismo principio para el mantenimiento de las escaleras.

F) No existe una norma similar en el derecho argentino. Por lo que procedo a insistir en mi razonamiento anterior:

1. resulta por un lado extraño, y por el otro altamente inconveniente, que el Reglamento no prevea en forma expresa, clara y taxativa la forma de liquidación de estos gastos;
2. esta anomalía debe ser prontamente resuelta consiguiendo la modificación del Reglamento como resultado de la aplicación de los mecanismos de decisión en asambleas que el mismo prevé;
3. el criterio predominante, adoptado mayoritariamente por nuestros Tribunales, se basa en el principio de la funcionalidad o posibilidad de utilización.

En suma, estimada amiga, le aconsejo consultar al abogado especialista munida del Reglamento de Copropiedad, de las liquidaciones mensuales de expensas que sean necesarias y, en su caso, de las copias de las actas de asambleas que hayan tratado el tema tanto por vía de decisión como de impugnación, para de este modo determinar el mejor, más rápido y más económico modo de acción a encarar.

Con lo respondido le mando un saludo cordial. 

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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