Rincón Solidario

Siguen las cosas raras

Estimados profesionales, otra vez molestándolos, pero siguen las cosas raras en mi edificio.

Desde el mes de enero las expensas aumentaron 3 veces: en enero 110$, en marzo $120 y en noviembre $130. Con el agravante que en tres oportunidades se han cobrado expensas extraordinarias.

La Administración anterior entregó un fondo de reserva de $ 9579.70 y al día de la fecha hay 3959.25$. Desde marzo se viene usando ese fondo, ahora hay que cambiar las puertas de los ascensores y otra vez expensas extraordinarias para solventar este gasto. Debo aclarar que el aumento de las expensas y el cobro de las extraordinarias lo decidió la administración y el consejo de administración... ¿es esto correcto? ¿La administración debía hacer una asamblea para decidir esto?

Debo aclararle que la nueva administradora es una improvisada y está rodeada por un consejo bastante inoperante, además desde el momento que se hizo cargo de la gestión se sintió dueña del edificio y empezó a hacer cambios que no fueron para nada ventajosos para los consorcistas.

Espero puedan contestarme tan pronto como les sea posible, desde ya muchas gracias.
Lucia V (La Plata)

(26/10/2004)

Estimada Lucía: de su relato se desprende un cuadro de situación preocupante. La distorsión y confusa aplicación de los fondos del Consorcio no debería ocurrir, y de hecho no ocurren, cuando los mecanismos de control previstos por el Reglamento se aplican periódicamente y con regularidad. No nos dice Ud. cuándo se concretó la última asamblea, ya sea ésta ordinaria o extraordinaria, cuándo se concretó la última aprobación de la gestión anual de la administración, o si los copropietarios se rebelaron antes contra este estado de cosas y requirieron la convocatoria a una asamblea extraordinaria. Si pudiésemos despejar estos interrogantes nos encontraríamos en mejor posición como para poder asesorarla con mayor profundidad. Sin embargo, igualmente daremos respuesta a sus inquietudes, con la salvedad apuntada y con la debida prudencia del caso.

A) El primer paso que le aconsejo dar consiste en compulsar si sus inquietudes son compartidas total o parcialmente por otros copropietarios; esto implicará un trabajoso recorrido puerta por puerta, en el cual podrán ir colaborando los vecinos que se vayan sumando a su cruzada.

B) De este modo Ud. se irá acercando a la mayoría mínima que el Reglamento del edificio exige para poder requerirle a la Administración la convocatoria a una asamblea. Normalmente los Reglamentos fijan este piso en una 25% del total de las unidades computadas por el porcentual con el que contribuyen al pago de las expensas.

C) Una vez lograda esta reunión de voluntades coincidentes, habrá que determinar cuál es el objeto del requerimiento, es decir, si se trata de obligar a la Administración a que concrete la asamblea anual ordinaria correspondiente, en la cual rinda cuentas de la última gestión y presente el presupuesto de gastos para el ejercicio siguiente (esto en el caso en que haya venido rindiendo cuentas anualmente hasta el año 2003 inclusive), o si por el contrario esto no ha sucedido y es más de un ejercicio anual el que se encuentra pendiente de rendición, en cuyo caso se le requerirá una asamblea extraordinaria.

D) En el caso en que la Administración se resista a cumplir con una u otra convocatoria, quedará expedita la vía para el pedido de asamblea judicial previsto por el artículo 10 de la ley nº 13.512 o, en su caso y previamente, la autoconvocatoria de los copropietarios que en un número altamente significativo ( 70 ú 80%) resuelva la remoción de la Administración.

Resulta importante que todo este procedimiento se inicie lo más pronto posible porque las irregularidades que Ud. comenta (aumento injustificado de las expensas, sospechosa utilización del fondo de reserva, intervención improcedente del Consejo de Administración, etc.) hacen presumir un peligroso estado de incertidumbre sobre la real situación económica del Consorcio.

Esto implica que, tal como ud. misma comenta, se desconfíe sobre la procedencia de cada expensa que mes a mes se pone al cobro y del destino desconocido que han tenido sumas extraídas del fondo de reserva.

Con lo respondido le mando un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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