Rincón Solidario

El administrador me trata como boba

Hola, necesitaría saber 2 cosas sobre el consorcio ya que el administrador me está tratando como "boba".

1- ¿Es obligatorio que haya antenas colectivas en los edificios? 

2- Este otro es un problema que estoy teniendo ahora, hace un par de meses comenzó a hincharse la pared que une el baño y la cocina en mi departamento. El plomero del edificio que lo vio dijo que debe ser algún caño y que "hay humedad". El administrador y el presidente del consorcio vinieron a ver y dijeron que es humedad, pero que es por culpa de la persona que vivía ahí anteriormente y que por lo tanto el arreglo me corresponde pagarlo a mí. Yo considero que es un problema de la pared de afuera y que le corresponde al consorcio.

¿Me podrían dar la respuesta exacta por favor? Porque la verdad es que no sé a quien recurrir.

Desde ya muchas gracias, 

Verónica X

(20/11/2004)

Mi estimada Verónica X.:

Gracias por su "atípica" consulta.

Y digo "atípica", porque realmente es cierto lo que Ud. afirma: existen algunos administradores que en su arrogancia no alcanzan a ver, que no todas las personas conocen del sistema que instaura la ley de propiedad horizontal y todas las normas aplicables.

Así que su pregunta es una forma más de difundir, como siempre lo hace este Boletín "Pequeñas Noticias", un poco más sobre las normas que rigen el sistema consorcial porque creo yo, con un poco más de entendimiento del sistema, nuestra vida consorcial sería más fácil.

Así que empecemos por el principio.

Todas las normas consorciales tienen que emanar de la Ley 13.512 "de propiedad horizontal", y del decreto reglamentario 18.734.

Por supuesto, no voy aquí a transcribirlas, porque esas normas están al alcance de todos, tanto en libritos que venden algunos kioscos alrededor de los Tribunales y librerías, como en las bases de datos que tienen muchos websites de Internet (www.pequenasnoticias.com.ar es una de ellas). 

A partir de las básicas normas allí contenidas, se dictan los "reglamentos de copropiedad" de cada uno de los consorcios.

Para aquellos que me critican, debo señalar que no soy tan simplista como arriba parecería. Así, señalo aquí que también intervienen en la redacción del "reglamento de copropiedad", otras normas vigentes, no menos importantes: Código Civil de la Nación en muchísimos artículos, Código de Procedimientos de la Jurisdicción en la parte pertinente, las leyes registrales y normas notariales, etc.

Mas no pretendo que "todos" sepan o estudien el plexo de dichas normas, primero porque no es fácil articularlas y complementarlas entre sí, y porque es más fácil recurrir a cualquier abogado especialista, que con muchos años de estudio, está en condiciones de decirle a su cliente su ubicación "temporo espacial" (aunque esta frase pertenece a los médicos, creo que cabe aquí su utilización).

Entonces, estos Reglamentos de copropiedad deben seguir todos los principios legales, pero pueden (y normalmente lo hacen) contener NORMAS PARTICULARES aplicables SOLO A "ESE" CONSORCIO.

Porque esas normas particulares del Reglamento de copropiedad se refiere exclusivamente a la forma de convivencia dentro del consorcio.

Así, el sistema de televisión por cable o por antena colectiva es una elección propia del consorcio, y cualquiera sea que se elija, está bien.

Ahora Ud. preguntará: ¿Así que "elige" el consorcio?. Sí, claro. Pero recuerde Ud. que el Reglamento se formaliza al momento de constituir el consorcio de propietarios, así que, el consorcio en ese momento, sólo está constituido por UN propietario: el constructor. Y esto, también es relativo. ¿Por qué? Porque el constructor (un ingeniero o un arquitecto) normalmente no saben las normas notariales y registrales, solo saben que hay que constituir un consorcio, así que delegan la redacción del Reglamento de copropiedad en los Notarios Públicos que, lamentablemente, muchos de ellos no tienen ni idea de lo que es un consorcio y redactan el Reglamento de copropiedad basado en modelos ya vetustos que alguna vez el Colegio de Escribanos les sugirió, pero que generalmente no tienen nada que ver con la realidad consorcial, sino sólo con "intenciones" (buenas, sí) de que no existan problemas en el consorcio.

Así que, generalizando, esas normas de convivencia consorcial plasmadas en el reglamento de copropiedad las dicta un burócrata o el constructor y "el consorcio" sólo puede acatarlas o cambiarlas.

Esas normas reglamentarias, tiene dicho la Jurisprudencia, son LEY para las partes.
Y, mi estimada Verónica, cuando Ud. compró su unidad funcional Ud. expresamente aceptó ESAS NORMAS, ESE reglamento de copropiedad, Y SU ACATAMIENTO.

Y no es que yo sea adivino y haya adivinado lo que dice su escritura de compra-venta del inmueble sin haberlo leído. No. Es que esa aceptación al Reglamento está impuesta por las normas vigentes "so penna" de responsabilidad notarial (responsabilidad = $$$$, recuerda?).

Así que, resumiendo, Ud. tiene que estudiar detenidamente el reglamento de copropiedad para ver cuáles son los servicios comunes entre los que debería estar el sistema de antena colectiva, o el sistema de televisión por cable.

Porque sí he visto que algunos constructores, para ahorrar costos, en lugar de instalar una antena colectiva y derivaciones y cableados, ponen a cargo del consorcio la instalación del servicio de televisión por cable (que a ellos les resulta económico, pero a los consorcistas no).

Ahora que, si el constructor ha optado por la "antena colectiva", los consorcistas deberán sin lugar a dudas, mantener en buen estado la "antena colectiva" y sus derivaciones, cableados, etc.

Ésto, surgirá seguramente de la obligación que tiene el Administrador de "hacer cumplir" las normas del Reglamento" así como de la obligación que tiene el administrador de "cuidar y mantener las instalaciones consorciales" (y la "antena colectiva" lo es).

Y esto es tan así, aún cuando TODOS o la MAYORÍA de los copropietarios tengan suscrito un servicio de televisión por cable, en forma particular.

¿Qué hacer? Pues si existiese la mayoría necesaria (en algunos casos la 3/4 partes y en otros la unanimidad, según el reglamento) podría prescindirse del sistema de antena colectiva. Pero como siempre, deberán respetarse "a rajatabla" las normas sobre forma de convocar a Asambleas, mayorías, acreditación de personería, asistencia, lugar y horario, etc. etc., para evitar, en lo posible, impugnaciones de aquellos que quieren activo el servicio de "antena colectiva".

Lo mismo se aplica a "humedades" que provienen de caños. Esas humedades son DAÑOS y esos daños fueron provocados con "cosas", con caños. 

Se aplican a los daños en general las normas del Código Civil de la Nación así que, en principio, la responsabilidad será del dueño de los caños.

Entonces, esos daños, deberán ser "reparados" (en sentido lato) por el propietario de ellos. 

La propiedad de los caños debería surgir claramente del Reglamento de copropiedad.

Claro, es tan simple pero tan complejo ... Hace un tiempo atrás escribí un artículo sobre la reparación de caños en los consorcios y aún está publicado en mi website.

Ahora bien, Ud. preguntará: ¿Pero "qué caño" es el que está provocando la filtración? (porque si no sabemos "QUÉ" caño la produce, ¿cómo sabemos quién es el dueño de ese caño?).

Porque como todos conocen, hay caños pluviales, cloacales, de distribución de agua fría, de distribución de agua caliente. Y estoy hablando de caños de líquidos porque también los hay de luz y de gas.

Pues bien, para saber cuál es el caño que le produce el daño, no debe recurrir a un abogado o a "Pequeñas Noticias", sino solo a un experto en caños: un constructor, un arquitecto o un ingeniero. 
Cualquiera de ellos podría efectuarle a Ud. un informe técnico con bosquejos suficientes que exprese claramente dónde está instalado y cuál es el caño que produce la filtración.

Entonces, con ese informe técnico, Ud. ya podría saber quién es el propietario del caño que provoca el daño (podría ser de su propiedad, de propiedad del vecino en forma individual, o del Consorcio). Y entonces sí, podrá reclamar correctamente la reparación del caño y de los daños al propietario del caño.

Y ahora ya llegamos a las "humedades" ocurridas "a través" de las paredes. 

Porque las mismas normas que para los "caños", se aplican a estas "humedades" por filtración a través de las paredes. 

Paredes que pueden ser medianeras o linderas. Paredes propias, del vecino o del Consorcio.

En primer lugar, veamos en cada filtración cuál es la CAUSA de ORIGEN. En pocas palabras, si en la pared hay caños. Porque aunque atraviese el líquido la pared, pared ajena o propia, no dejaría de ser una filtración originada en un caño, y se aplica todo lo que arriba escribí.

Mas si no hubiera caños en esa pared y es filtración por agua de lluvia entonces Verónica X también aplique las normas del Reglamento de copropiedad: y vea DE QUIÉN es la pared, quién es el dueño o guardián de la cosa.

Porque si es SU pared, Ud. sola deberá repararla, sin perjuicio de la responsabilidad del que le vendió su inmueble, siendo que podría encuadrarse el daño como vicio redhibitorio, o vicio oculto.

Y porque si es la pared del vecino, o del Consorcio, Ud. podrá reclamarles a ellos su impermeabilización y la reparación de los daños ocasionados por las filtraciones (por el englobado: el picar, hacer revoque, colocar azulejos o pintura, etc.)

Claro, no debería confundir Ud. "humedades" por filtraciones a través de la medianera o paredes, con "humedades por condensación". Esas últimas, lamentablemente, solo son atribuibles a la calidad de la construcción que Ud. adquirió y su propia forma de vida. También el experto podrá decirle más que yo sobre ello.

Ya con todos estos conocimientos, si la reparación realmente le correspondiese al Consorcio, y si todavía el Consorcio le niega la reparación, entonces debería recurrir a un buen abogado (incluso al suscrito), quien previo re-estudio del caso, podrá asesorarla convenientemente sobre cómo efectuar un reclamo, primero extrajudicial y si no queda más remedio judicial. 

Saludo a Ud. muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

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